【正文】 伏，1961971985及1998年均出現本地生產總值增長率大幅放緩，甚至出現負增長的情況。當時樓價已從1997年高峰下滑65%，負資產達到11萬宗以上，影響銀行按揭業(yè)務。由此可見，高度發(fā)達的房地產市場已把房地產業(yè)與金融業(yè)緊密地捆綁在一起了。隨著房地產業(yè)的不斷升溫，金融業(yè)用于建造業(yè)和房地產業(yè)的貸款(包括墊款)%%。房地產業(yè)的發(fā)展對許多行業(yè)產生重大影響，其中最顯著的是銀行和金融業(yè)。據表1813，建筑設計、測量及工程策劃，地產發(fā)展、租賃、經紀及保養(yǎng)管理，創(chuàng)造增加值1057億港元。房地產業(yè)的發(fā)展也提供大量的就業(yè)機會。創(chuàng)造的本地生產總值由1980年的377億港元猛增到1997年的3457億港元。如表1812所示，廣義的房地產業(yè)在1980~2003年期間對本地生產總值的貢獻在18%以上。這里把建造業(yè)、房地產業(yè)和樓宇業(yè)權定義為廣義的房地產業(yè)。上述分析可見，賣地收入是1982年以后香港政府重要的收入來源，但其波動性較大，同房地產市場的起伏緊密相關。%。1993～1994年以后，從房地產業(yè)獲得的相關收入占政府總收入的比例基本上在15%以上。據不完全統(tǒng)計，1851~1970年。1993～1994年之前，這一比例大部分年份在15%以下。政府會定期進行評估，確定物業(yè)的應課差餉租值(即合理的年租)。政府仍然擁有土地所有權，征收地租，相當于物業(yè)應課差餉租值的3%。香港政府從房地產業(yè)相關的收入包括賣地收入、差餉、地租、物業(yè)及投資收入。香港政府大規(guī)模提供公屋的政策有效地緩解了樓價上升時中、低收入階層的沖擊，緩解了社會矛盾，同時也減少了政府大力干預私人物業(yè)市場的需要，使私人物業(yè)市場能夠通過市場機制調節(jié)供應和需要。到2004年，%居于私人房屋，%居于政府資助的房屋。從1953年石硤尾大火開始，香港政府開始大規(guī)模興建低成本公屋，一方面為低收入居民提供住房，改善居民的住房條件，一方面拆遷的舊樓與木屋區(qū)又為工業(yè)、經濟和城市發(fā)展提供了寶貴的土地，香港政府可以說是走出了一條“以房換地、以地養(yǎng)房、以房安民”的路子。但是由于現代城市發(fā)展過程中，居民收入不平等的趨勢，市場機制并不能保證低收入階層居民能夠安居樂業(yè)，私人市場上的住宅價格可能會超過低收入居民的承受能力。%。樓宇買賣合約總值每年在1850億港元以上，1997年更創(chuàng)下8680億港元的記錄。由此可見，由于樓價非常昂貴，私人住宅主要供應中小型單位，為中產人士提供價格在100萬~300萬港元之間的單位。在2004年落成的26036個私人住宅單位中，實用面積在40~，占70%。私人商業(yè)樓宇和私人住宅的發(fā)展比較穩(wěn)定，在1960、1970、1980、1990年代落成的數量相對接近。私人分層工廠大廈總面積為1748萬平方米，大部分在1970~1980年代建成，反映工業(yè)發(fā)展對這類物業(yè)的需求。分層工廠大廈建筑面積在1992年以后基本平穩(wěn)，因為制造業(yè)在香港逐漸收縮，部分已被改建成商業(yè)樓宇。1997～2004年，私人地盤和公營地盤工程總值均有顯著下降，反映1997年以后物業(yè)市場的調整。表188用主要承建商所完成的工程總值表示香港建筑業(yè)的規(guī)模。這種需求的增長刺激了房地產在香港的發(fā)展。物業(yè)價格的上升接近甚至超過物價的升幅。1975~1997年，物價總體水平增加5倍。1947～1967年間，香港的物價相對平穩(wěn)，零售物價指數在20年間只上升50%。由于經濟持續(xù)增長，香港的失業(yè)率持續(xù)保持在2%～5%的低水平。香港本地生產值以不變價計算，在1962～1983年均增長8%以上，1984～%。1980年代初以來，由于中國的對外開放，香港的制造業(yè)大量北移到珠江三角洲，香港經濟成功轉型為以服務業(yè)為主體。1952年朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)，聯合國對中國實行禁運，使香港的轉口貿易大受沖擊。于是香港的華人地產商發(fā)明了“分層出售”、“分期付款”的售樓制度，開啟了現代地產業(yè)經營方式的革命。有25萬人住在木屋區(qū)或露宿街頭。很多普通大眾被迫住在擁擠的唐樓或木屋區(qū)。1941~1945年，普通民房每層房租由30元漲到100~150元。到1950年，香港人口已超過200萬人。日軍投降后，1945年底人口又重回100萬人。地產投機進一步引發(fā)物業(yè)價格上升，1877~1881年上半年，地價樓價上升6倍。據估計，約占政府財政收入的1/3。1843年8月又規(guī)定建筑用地的批租年期為75年。英軍在占領香港以后，首次在1841年6月成功“拍賣”34片港島臨海土地，(馮邦彥，2001)。香港高昂的地價與樓價會否影響城市的競爭力?房地產業(yè)同香港城市經濟表現的關系如何?二者相互匹配嗎?本節(jié)將依據有關資料作一個初步分析。另據報道，全球十大城市甲級寫字樓租務開支排名榜中，香港由2004年第九位升至2005年第三位，有記錄以來首次超過東京，成為亞太地區(qū)第一。僅以土地成本計算，樓面地價為58519港元/平方米，加上建筑成本16148港元/平方米，發(fā)展成本為83440港元/平方米，加上發(fā)展商預計20%利潤，預計樓價為100128港元/平方米，遠遠高于同區(qū)新盤目前的樓價69973港元/平方米。有兩個例子可以說明。金融業(yè)、地產業(yè)成為香港經濟的重要支柱。香港的房地產是城市經濟的重要組成部分，也是香港經濟的寒暑表。1997年香港回歸中國不久，香港即受到亞洲金融風暴的沖擊，海外資金撤離香港，股市、樓市大跌，市場、消費者信心乃至政府財政收入都嚴重削弱?？傊?，臺北市房價大漲后，維持在相當穩(wěn)定的水準，長期看對臺北市的城市競爭力的助益要遠超過負面的效果。同時，由于房價維持在高檔，臺北市民的財產沒有受到太大的影響，臺北市的消費水準仍然能維持在一定的水準，臺北市的經濟沒有受到太大傷害。臺北市房價大漲的結果，一方面使得“臺北居住大不易”，造成臺北市民人口數目下降，企業(yè)進入臺北市投資意愿降低。（五）結論臺灣地區(qū)在1980年代末期出現房地產價格與股價大漲的泡沫現象，其后，股價隨之大跌，而房價則出現長期下滑的趨勢，此種泡沫破裂的現象對臺灣總體經濟產生不利的負面影響。但由于房價較高，使得臺北市房地產品質也隨之較高，造成臺北市居民條件大幅改善。由于臺北市自有財源比例較豐富，所以臺北市有較大能力進行更多的硬件建設，包括道路、橋梁、公園、大眾運輸、污水處理等等。我們看到在房價大漲的1988~1991年之間，土地增值稅收入比例大幅上升，%。不過，這主要原因是來自于總體經濟環(huán)境不佳，而不是由于房地產市場不景氣所造成。其次，房價高居不下，也使民眾的資產沒有縮水，因此臺北市民的消費仍能維持，臺北市民的收入也維持相當幅度的成長，尤其在1990年代上半期，平均家戶收入年成長率幾乎都超過10%。第一，由于房價較高，建商住宅投資的收益較高，于是他們愿意興建面積較大的住宅。同樣的，消費者物價指數(CPI)仍然在上升，只是上升的幅度較工程造價指數略低。第三，不但一般工資率在上升，工程造價指數在1990年代末期也呈現逐年上升，并沒有因為房地產不景氣而呈現下降的情況。其次，由于1980年代末期臺北市房價大漲，臺北市總人口就出現逐漸下降的情況。首先，1986年臺北市房價大漲之前，平均房價大約只有臺北市家戶收入的5倍左右，此一比例與美國房價與所得的比例相近，這是一般家庭所能正常負擔的水準。不過，由于臺北市的房價并沒有出現明顯下滑，因此房地產在臺北市維持相當高的價格。在沒有消費刺激的情況下，企業(yè)也沒有生產的意愿，最終導致