【正文】 敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位?東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別?促成的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè)?商業(yè)房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 39東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)，先在東灘外進(jìn)行預(yù)演！東灘公司在東灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將促成知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建立2023/3/5Consulting 37東灘開(kāi)發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣需要整合價(jià)值鏈。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。需要在多番論證的基礎(chǔ)上確定需求和商業(yè)主題！進(jìn)行投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和商業(yè)管理！引進(jìn)多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)統(tǒng)一的管理、服務(wù)使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)營(yíng)銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)出售出租零售經(jīng)營(yíng)者入駐地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持 財(cái)務(wù)管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營(yíng)效益導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)提升商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)，與東灘開(kāi)發(fā)建立區(qū)域平臺(tái)相似，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)具有直接效用2023/3/5ManagementByCopyright169。Consulting 34東灘公司進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開(kāi)發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺(tái)！在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招商引資，以有效的管理、服務(wù)支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設(shè)提供市政設(shè)施 提供部分公共設(shè)施 建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施 建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持 金融服務(wù)支持 物業(yè)管理服務(wù) 物流服務(wù)支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導(dǎo)致地價(jià)提升東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平臺(tái)，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 33東灘開(kāi)發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價(jià)值、通過(guò)多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權(quán)收益內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)免租開(kāi)發(fā)、賬面盈利自行開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目獲利 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標(biāo)人流。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 東灘公司應(yīng)建設(shè)盈利較好、地價(jià)帶動(dòng)效應(yīng)較大的主要商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，引進(jìn)資金建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，以帶動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值！市政和公共設(shè)施在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，一般都是由政府投資、主導(dǎo)建設(shè)，其投資本身不以盈利為目的。ManagementByCopyright169。Consulting 31對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進(jìn)行積極的生態(tài)資源保護(hù)和利用?探索后發(fā)展中國(guó)家的生態(tài)跨越之路?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設(shè)模式東灘開(kāi)發(fā)意義重大對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)?建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問(wèn)題?發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)?長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重，東灘成功開(kāi)發(fā)將推動(dòng)滬崇蘇跨江橋隧建設(shè)，打通長(zhǎng)三角地區(qū)的沿海大通道對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)?東灘是上海實(shí)現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來(lái)生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實(shí)驗(yàn)基地東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)應(yīng)該在東灘外進(jìn)行類似開(kāi)發(fā)的預(yù)演，積累經(jīng)驗(yàn)資源2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5Consulting 29目 SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。以硅砌塊取代實(shí)心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開(kāi)間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。研發(fā)和采用標(biāo)準(zhǔn)化部件，實(shí)行建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用 “三無(wú) ”建材。ManagementByCopyright169。2023/3/5伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購(gòu)物中心 (SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購(gòu)物、娛樂(lè)等實(shí)現(xiàn)一定程度的就地平衡。交通擁擠、住房緊張、社會(huì)秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。Consulting 27住宅郊區(qū)化的變化趨勢(shì)對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 在發(fā)達(dá)國(guó)家中，商業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一般為 15％左右，而我國(guó)目前僅為 ％，說(shuō)明我國(guó)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?按照這種發(fā)展速度，在未來(lái)三年中，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有 1萬(wàn)億元以上的增量。 2023年，由于國(guó)家采取以擴(kuò)大內(nèi)需為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方針，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售保持了較快增長(zhǎng)速度。ManagementByCopyright169。精神樂(lè)園生活中心購(gòu)物中心連鎖超市顧客一站式購(gòu)物和集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的消費(fèi)習(xí)慣的變化為連鎖超市和購(gòu)物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)基本需求吃喝玩樂(lè)生活精神樂(lè)園2023/3/5把文化做成特色從物質(zhì)演化到精神發(fā)展連鎖超市和購(gòu)物中心要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。Consulting 25顧客消費(fèi)習(xí)慣的變化對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響分析購(gòu)物中心的服務(wù)形態(tài)會(huì)越來(lái)越多元化，包含吃、喝、玩、樂(lè)等綜合需求。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 由于近年來(lái)消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。??ManagementByCopyright169。2023/3/5Consulting 23我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)狀況1997~2023年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %單位：萬(wàn)平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來(lái)幾年將會(huì)吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。購(gòu)買方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求的主體，購(gòu)房目的是為了改善住房條件6. 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化7. 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商品房空置率開(kāi)始加大2023/3/5Consulting 21房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過(guò)度的階段。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。Consulting 19規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)先進(jìn)的物業(yè)管理模式營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念雄厚的資金實(shí)力 外資公司優(yōu)勢(shì)是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴(kuò)大融資擴(kuò)大融資渠道渠道更新經(jīng)營(yíng)更新經(jīng)營(yíng)理念理念政府背景優(yōu)勢(shì)天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)本土公司優(yōu)勢(shì)是否仍舊明顯面對(duì)外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，本土房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力以迎接挑戰(zhàn)2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動(dòng)作用。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價(jià)格將穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、低租金公寓等面向不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。ManagementByCopyright169。2023/3/5預(yù)計(jì) 5年后會(huì)剩下2023家左右，形成 100個(gè) 左右經(jīng)營(yíng)收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的大企業(yè)。ManagementByCopyright169。2023/3/5全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個(gè)省市中，西部地區(qū)不僅開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。ManagementByCopyright169。2023/3/5億元全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長(zhǎng)狀況:19972023年全國(guó)房地產(chǎn)每年銷售額增長(zhǎng)分別是 %、 %、 %， 從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢(shì)頭 ,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國(guó) GDP的 5%左右 ,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進(jìn)入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)，有必要適時(shí)地根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。單位:ManagementByCopyright169。2023/3/5房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國(guó)家 “加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需 ”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。1999年以來(lái)雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入 2023年后有所調(diào)整。ManagementByCopyright169。 房地 產(chǎn)開(kāi) 發(fā)業(yè)2023/3/5雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持 7%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。ManagementByCopyright169。20232023年允許建筑設(shè)計(jì)、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨(dú)資企業(yè)準(zhǔn)許外商進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫字樓外商不許獨(dú)資收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（ CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工程服務(wù)（ CPC511，512， 513， 514， 515， 516，517， 518），外商可以獨(dú)資2023外商可以獨(dú)資在中國(guó)建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)飯店和餐館設(shè)施2023市場(chǎng)開(kāi)放度2023/3/5 2023 后，中國(guó)將在過(guò)渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行 業(yè) 的 市場(chǎng) 壁壘資料來(lái)源： WTO協(xié)議2023 ManagementByCopyright169。四大威脅2023/3/5國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化。三大機(jī)會(huì)入世帶來(lái)的政策透明性和中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高利潤(rùn)必將吸引國(guó)外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。入世帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。WTOManagementByCopyright169。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開(kāi)、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目 標(biāo) ：形成平等、公開(kāi)、 競(jìng) 爭(zhēng)有序、 統(tǒng) 一 規(guī) 范的土地市 場(chǎng) 秩序加入