【正文】 968～1971975～1983和1984～2003年。每次循環(huán)房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷由冷到熱然后再進行調(diào)整的過程，房地產(chǎn)價格一般是先上升，然后再下降。房地產(chǎn)市場的調(diào)整多數(shù)是由外圍經(jīng)濟因素的變動觸發(fā)，比如1981997年的調(diào)整分別由美國采取緊縮貨幣政策(從而推動香港利率上升)和亞洲金融危機引起。1961973年的調(diào)整則是由于房地產(chǎn)過熱，銀行收緊信貸而觸發(fā)。1973年香港樓市、股市達到高峰，同年3月的假鈔票事件觸發(fā)股票拋售，下跌90%以上。隨后爆發(fā)的石油危機使地產(chǎn)業(yè)進一步進入谷底。對于房地產(chǎn)市場的波動，政府只能扮演有限的調(diào)節(jié)作用，有時候甚至會進一步加深房地產(chǎn)的危機。1973年的危機同政府推動租金管制、收緊信貸、向股票交易征稅有關(guān)?？偟膩碚f，香港的房地產(chǎn)價格在波動中不斷上升，其根本原因有兩個。第一是人均收入的穩(wěn)步上升，對房地產(chǎn)有實質(zhì)性需求。盡管當年竣工的私人住宅空置率一直在30%以上，%的高峰，所有住宅的總體空置率1980~2004年期間一直在7%以下。第二，香港是一個相對獨立的經(jīng)濟體系，經(jīng)濟高度自由、政治環(huán)境穩(wěn)定，對當?shù)刭Y本和國際資本均有相對的吸引力，房地產(chǎn)逐步成為“保值”、投資甚至“投機”的工具，如果沒有對這些資本的磁力作用，香港房地產(chǎn)的價格就不會一直維持在高水平上。1976～1996年香港住戶每月收入中位數(shù)由1425港元增加到17500港元，而同期港島40~。房地產(chǎn)價格的上升有三個重要后果。第一，生活成本的上升必將拉動工資的上升，從而使產(chǎn)品和服務的價格上升。昂貴的住房價格將使居民甚至是中、高收入人士難以改善住房條件。以住戶每月收入中位數(shù)計算。高樓價將影響對人才的吸引力。同時也會造成收入兩極分化的情況，因為大公司會盡力提高工資以挽留人才。而一般的居民就會被忽視，因為低增值的制造業(yè)和后勤支持會轉(zhuǎn)移到勞動力成本低的其他地區(qū)。第三，房地產(chǎn)價格上升才會產(chǎn)生“兩極分化”的效應，使“富者越富”而“窮者越難安居”的情形。隨著房地產(chǎn)價格上升，原先擁有“土地”和“物業(yè)”的富人倍增，物業(yè)收入顯著增加。而窮人因為工資升幅追不上樓價、租金的升幅，住房開支的負擔將日益沉重。應該指出，房地產(chǎn)價格快速上升肯定會帶動城市企業(yè)經(jīng)營成本的上升，影響某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，是否影響整體經(jīng)濟則要看一個城市是否能及時轉(zhuǎn)型，擁有在全球或區(qū)域中具絕對優(yōu)勢的行業(yè)，其高附加值是否能夠抵消高地價、高樓價、高工資的影響。應該指出，1980年代以來，香港經(jīng)濟向高級服務業(yè)轉(zhuǎn)型，收入和工資水平不斷上升，使得勞動密集型的制造業(yè)失去競爭優(yōu)勢，需要大舉向珠江三角洲轉(zhuǎn)移。但這并未沖擊香港經(jīng)濟，其原因是香港出現(xiàn)了更有競爭力的金融、貿(mào)易、物流等高級服務業(yè)。這些高附加值的行業(yè)的出現(xiàn)一方面拉高了地價和物業(yè)價格，一方面以更高的工資吸引勞動力加入，使紡織業(yè)等勞動密集型的制造業(yè)中的勞動力逐漸流失，被迫向成本較低的珠江三角洲轉(zhuǎn)移。如果香港沒有成功建立有競爭力的高級服務業(yè)，則高地價、高樓價、高工資就難以為繼，房地產(chǎn)市場必然會通過供求關(guān)系進行調(diào)整。香港在歷史上發(fā)生過類似的房地產(chǎn)危機和調(diào)整，對城市經(jīng)濟造成一定的沖擊。由于資本主義房地產(chǎn)市場的特性，這種調(diào)整可以說是難免的。另外，外圍經(jīng)濟的變動以及國際資本的突然涌入與流出都會觸發(fā)房地產(chǎn)市場的波動。社會和政府可以做的是建立適當?shù)念A警機制，在適當時機采取措施，調(diào)節(jié)土地供應、銀行信貸及“樓花”和樓宇買賣的稅率，盡力使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)。最后，香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗不完全適合于其他城市。香港的高地價、高樓價、高工資的狀況是同其他的稅收制度、公屋制度和社會福利政策相互配合，使香港經(jīng)濟保持競爭力。比如說，香港實行簡單的低稅率制度，2004/%，貨物、資金自由流動，大大降低了企業(yè)的交易成本，某種程度上抵消了物業(yè)價格和工資偏高的影響。個人所得稅率2004/2005年度最高不超過16%。低稅率使企業(yè)和個人有極大的積極性爭取最高的生產(chǎn)率和收入。土地收入則在較大程度上彌補了政府的財政收入。高地價其實是變相對企業(yè)和居民的一種稅收。以2005年9月28日牛池灣地皮的拍賣為例，預計樓價為100128港元/平方米，其中地價為58519港元/平方米，%。普通家庭如果購買250萬港元的單位，以地價形式繳給政府的“稅收”達146萬港元?？梢哉f政府對有支付能力的買樓人士“征稅”很高。另一方面，香港的許多公共服務比如公共交通、電力供應、港口、機場等均能自負盈虧，不需要政府補貼，減輕了政府的財政負擔。政府的收入主要用于支持政府的運作(公務員開支)，以及教育、醫(yī)療和社會福利。特別值得一提的是，由于地產(chǎn)市場的運作使樓價不斷上升，將使不少居民無法承擔私人住宅的樓價與租金。同新加坡政府一樣，香港政府有龐大的公屋計劃，為近一半的家庭提供資助房屋，改善了居民的生活。在地價較高的城市，對一部分居民提供資助房屋是一種可行的辦法，一方面可以使他們安居樂業(yè)，另一方面也降低了工資上升的壓力，有助于提升城市的競爭力。最后，城市的競爭力取決于有競爭力的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同城市經(jīng)濟的發(fā)展有密切的關(guān)系。但房地產(chǎn)價格是在低位還是在高位運行，最終取決于城市的競爭力。擁有高級服務業(yè)的世界城市，房地產(chǎn)價格一般處于高位。而擁有勞動密集型的制造業(yè)的一般城市，房地產(chǎn)價格不能過高。房地產(chǎn)價格一旦脫離城市經(jīng)濟的實際情況，物業(yè)供需嚴重失衡、空置率大大提高，會引起房地產(chǎn)市場的危機和調(diào)整過程。要減少這種調(diào)整過程對社會、經(jīng)濟的沖擊，每一個城市需要做好預警機制，并在適當時機進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)，減少房地產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟的振蕩。澳門城市競爭力與房地產(chǎn)發(fā)展（一）引言澳門是一個相對獨立的微型經(jīng)濟體，具有較高的經(jīng)濟發(fā)展水平。據(jù)官方統(tǒng)計，1982～，人均GDP由28109元增至180000元，在亞洲地區(qū)僅次于日本(27萬元)和香港()。2000~2004年間，%、%、%、%、28%。但澳門特殊的政治、文化、人文環(huán)境和區(qū)位條件，使澳門城市發(fā)展和經(jīng)濟運行具有鮮明的結(jié)構(gòu)特征。2002~％、％、％，％、％、％。以第三產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為澳門城市經(jīng)濟增添了活力。隨著澳門整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始走出低迷狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計及普查局的資料顯示：2005年第三季新動工的樓宇共26幢，分別是住宅、商住兩用、商業(yè)、工業(yè)和其他用途樓宇。在新動工樓宇中，總建筑面積共447659平方米。2005年前三個季度，新動工樓宇的建筑面積為1545766平方米，%。澳門整體住宅單位每平方米的平均成交價為11159元，%，%。由于房地產(chǎn)既具有使用屬性，又具有資本增值屬性，房地產(chǎn)業(yè)繁榮及房地產(chǎn)價值上升，對城市微觀主體和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了積極影響。本文研究的主要目的是揭示澳門城市競爭力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。我們將在第二部分探討城市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響，第三部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性，第四部分進一步分析房地產(chǎn)業(yè)對城市競爭力的影響。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響澳門現(xiàn)代房地產(chǎn)真正起步進入快速發(fā)展，始于20世紀60年代初，澳門旅游娛樂有限公司取得博彩專營權(quán)之后，澳門經(jīng)濟進入了一個高速發(fā)展的時期。旅游業(yè)迅速發(fā)展，來澳旅客1960年僅有70萬人次，1965年達到126萬人次，首次突破100萬人次，1972年突破200萬人次，1979年突破300萬人次，1980年突破400萬人次，1996年達815萬人次。澳門回歸后，2003年達1188萬人次，2004年達1667萬人次，2005年達1890萬人次。隨著博彩