【正文】 28 / 28。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)吸納的就業(yè)人口也占到總就業(yè)人口的10％左右。表1819反映了房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)就業(yè)情況。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將對就業(yè)產(chǎn)生積極影響。2002~2004年間金融業(yè)、％、％、％，而與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的酒店業(yè)、餐飲業(yè)、倉儲業(yè)等在經(jīng)濟中也占有相當高的比重。由于澳門具有特殊的歷史文化和區(qū)位特征，使得其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，為房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。根據(jù)乘數(shù)原理，住宅價值的提升將推動城市經(jīng)濟以更快的速度發(fā)展。從這兩個指標的變化趨勢可以清晰地看出，住宅交易價值的增長率基本上高于GDP增長率，說明住宅價值的提升對促進GDP增長起了不小的作用。從中可以看出，住宅交易價值增長率波動較大，2001和2004年增幅達到了90％以上。另外，城市經(jīng)濟的發(fā)展吸引了眾多旅游者、投資者，擴大了對住宅、商業(yè)房屋的需求，進一步推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)對城市競爭力的影響，主要體現(xiàn)在住宅交易價值增長率高于GDP增長率、房地產(chǎn)業(yè)GDP在經(jīng)濟總量中的比重高、房地產(chǎn)業(yè)是吸納就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)之一等方面。房地產(chǎn)業(yè)頻繁波動不僅不利于本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且會對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、吸引外來投資及城市硬環(huán)境建設(shè)產(chǎn)生不利影響。2003～2004年隨著澳門整體經(jīng)濟的改善，澳門房地產(chǎn)業(yè)開始走出低谷，新建及擴建的樓宇單位數(shù)目分別為1566個、1108個，新動工的樓宇單位數(shù)目分別為2658個、2757個，各類樓宇的價格也有不同程度的上升。此后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度開始下降。1994年以后為第四個周期。（4）1993年下半年，房地產(chǎn)市場供過于求的矛盾加劇，房地產(chǎn)業(yè)再度進入調(diào)整期。1985年5月中葡雙方發(fā)表聯(lián)合公報，解決了澳門回歸問題，投資者信心增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場持續(xù)低落，樓價逐漸跌至1977年的水平。因此，在該周期的繁榮時期土地價格大幅上漲，使房地產(chǎn)價格居高不下，致使房地產(chǎn)投資過熱，導致在衰退期空置面積過大，影響了房地產(chǎn)投資資金的回收，最終對金融業(yè)和城市經(jīng)濟造成了嚴重影響。（4）1981年下半年~1982年進入衰退期，空置樓宇達3000處。1978年部分地皮升幅達50%~60%。（3）1977～1980年為繁榮期。不少房地產(chǎn)企業(yè)為維持經(jīng)營，開始參投政府工程。在該周期中房地產(chǎn)業(yè)的蕭條和衰退都是外部沖擊所致，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮又與城市經(jīng)濟政策有關(guān)，因此，城市經(jīng)濟活力的變化是引起房地產(chǎn)業(yè)周期性波動的主要原因。（3）1973年春末轉(zhuǎn)入衰退期。1968年房地產(chǎn)業(yè)同行聯(lián)合要求政府貸款拯救危機中的房地產(chǎn)市場，政府終于貸款200萬澳門元支持房地產(chǎn)業(yè)。1967年全年沒有一個地盤開工。1966年底爆發(fā)了“一二近20多年來，澳門房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了周期性波動，并且對其他產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生正向或負向的影響。城市居民是房地產(chǎn)消費的主體之一，居民工資水平的提高會進一步刺激住宅需求，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定與發(fā)展。另外，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，居民工資水平也有較大幅度提高。在2005年前三季度，建成及擴建樓宇的建筑面積及單位數(shù)目分別為180254平方米及900個，%%。從表1816可以看出，2005年第三季共建成及擴建18幢樓宇，分別是住宅、商住兩用、商業(yè)和其他用途樓宇。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，澳門進入了旅游博彩業(yè)、出口加工業(yè)、金融保險業(yè)等多產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展階段。20世紀80年代澳門工業(yè)進入全盛時期，制衣業(yè)和針織業(yè)形成規(guī)模，玩具、電子、人造花等工業(yè)也逐漸涌現(xiàn)。澳門回歸后，2003年達1188萬人次，2004年達1667萬人次，2005年達1890萬人次。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響澳門現(xiàn)代房地產(chǎn)真正起步進入快速發(fā)展，始于20世紀60年代初，澳門旅游娛樂有限公司取得博彩專營權(quán)之后，澳門經(jīng)濟進入了一個高速發(fā)展的時期。本文研究的主要目的是揭示澳門城市競爭力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。澳門整體住宅單位每平方米的平均成交價為11159元，%，%。在新動工樓宇中，總建筑面積共447659平方米。隨著澳門整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始走出低迷狀態(tài)。2002~％、％、％，％、％、％。2000~2004年間，%、%、%、%、28%。澳門城市競爭力與房地產(chǎn)發(fā)展（一）引言澳門是一個相對獨立的微型經(jīng)濟體，具有較高的經(jīng)濟發(fā)展水平。房地產(chǎn)價格一旦脫離城市經(jīng)濟的實際情況，物業(yè)供需嚴重失衡、空置率大大提高，會引起房地產(chǎn)市場的危機和調(diào)整過程。擁有高級服務業(yè)的世界城市，房地產(chǎn)價格一般處于高位。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同城市經(jīng)濟的發(fā)展有密切的關(guān)系。在地價較高的城市，對一部分居民提供資助房屋是一種可行的辦法，一方面可以使他們安居樂業(yè)，另一方面也降低了工資上升的壓力，有助于提升城市的競爭力。特別值得一提的是，由于地產(chǎn)市場的運作使樓價不斷上升，將使不少居民無法承擔私人住宅的樓價與租金。另一方面，香港的許多公共服務比如公共交通、電力供應、港口、機場等均能自負盈虧，不需要政府補貼，減輕了政府的財政負擔。普通家庭如果購買250萬港元的單位，以地價形式繳給政府的“稅收”達146萬港元。高地價其實是變相對企業(yè)和居民的一種稅收。低稅率使企業(yè)和個人有極大的積極性爭取最高的生產(chǎn)率和收入。比如說，香港實行簡單的低稅率制度，2004/%，貨物、資金自由流動，大大降低了企業(yè)的交易成本，某種程度上抵消了物業(yè)價格和工資偏高的影響。最后，香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗不完全適合于其他城市。另外，外圍經(jīng)濟的變動以及國際資本的突然涌入與流出都會觸發(fā)房地產(chǎn)市場的波動。香港在歷史上發(fā)生過類似的房地產(chǎn)危機和調(diào)整，對城市經(jīng)濟造成一定的沖擊。這些高附加值的行業(yè)的出現(xiàn)一方面拉高了地價和物業(yè)價格，一方面以更高的工資吸引勞動力加入，使紡織業(yè)等勞動密集型的制造業(yè)中的勞動力逐漸流失，被迫向成本較低的珠江三角洲轉(zhuǎn)移。應該指出，1980年代以來，香港經(jīng)濟向高級服務業(yè)轉(zhuǎn)型，收入和工資水平不斷上升，使得勞動密集型的制造業(yè)失去競爭優(yōu)勢，需要大舉向珠江三角洲轉(zhuǎn)移。而窮人因為工資升幅追不上樓價、租金的升幅，住房開支的負擔將日益沉重。第三，房地產(chǎn)價格上升才會產(chǎn)生“兩極分化”的效應，使“富者越富”而“窮者越難安居”的情形。同時也會造成收入兩極分化的情況，因為大公司會盡力提高工資以挽留人才。以住戶每月收入中位數(shù)計算。第一，生活成本的上升必將拉動工資的上升，從而使產(chǎn)品和服務的價格上升。1976～1996年香港住戶每月收入中位數(shù)由1425港元增加到17500港元，而同期港島40~。盡管當年竣工的私人住宅空置率一直在30%以上，%的高峰，所有住宅的總體空置率1980~2004年期間一直在7%以下。總的來說，香港的房地產(chǎn)價格在波動中不斷上升，其根本原因有兩個。對于房地產(chǎn)市場的波動，政府只能扮演有限的調(diào)節(jié)作用，有時候甚至會進一步加深房地產(chǎn)的危機。1973年香港樓市、股市達到高峰，同年3月的假鈔票事件觸發(fā)股票拋售，下跌90%以上。房地產(chǎn)市場的調(diào)整多數(shù)是由外圍經(jīng)濟因素的變動觸發(fā)，比如1981997年的調(diào)整分別由美國采取緊縮貨幣政策(從而推動香港利率上升)和亞洲金融危機引起。1950年代末以來，香港已經(jīng)經(jīng)歷了四次循環(huán)周期，即1959～1961968～1971975～1983和1984～2003年。這無疑大大刺激了對于具有“保值”能力的房地產(chǎn)的需求，并產(chǎn)生房地產(chǎn)投機的風氣，使房地產(chǎn)價格扶搖直上。但受到內(nèi)外經(jīng)濟因素的影響，經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷多次起伏，196197