【正文】 因此，房地產(chǎn)業(yè)是吸納城市就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)之一，城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升不能忽視房地產(chǎn)業(yè)的作用。根據(jù)統(tǒng)計(jì)及普查局的資料顯示，就業(yè)人口主要集中在文娛博彩及其他服務(wù)業(yè)、批發(fā)及零售業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)。如表1818所示，%%。住宅價(jià)值的提升不僅給政府、投資者帶來(lái)了豐厚的收益，同時(shí)也使居民財(cái)富迅速增加，社會(huì)總消費(fèi)需求也會(huì)相應(yīng)提高，并會(huì)吸引更多的投資者。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為市場(chǎng)提供了大量的高質(zhì)量的房地產(chǎn)，也會(huì)吸引更多的消費(fèi)者和投資者，從而為城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行注入了活力。（四）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響20世紀(jì)80～90年代以來(lái)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，與出口加工業(yè)、旅游博彩業(yè)、金融業(yè)一起構(gòu)成澳門(mén)四大支柱產(chǎn)業(yè)。1999年澳門(mén)特別行政區(qū)政府成立后，延續(xù)及加強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)的措施，如于2001年修訂的統(tǒng)一稅率條例，將物業(yè)轉(zhuǎn)移稅改為印花稅，把澳門(mén)半島的印花稅率由6%下調(diào)至3%。在該周期中中葡雙方就澳門(mén)問(wèn)題發(fā)表了聯(lián)合公報(bào)，提高了投資者信心，城市各產(chǎn)業(yè)均得到快速發(fā)展，與此同時(shí)，企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求也相應(yīng)增加，最終使房地產(chǎn)業(yè)在1993年達(dá)到歷史發(fā)展的高峰期。（2）1985~1989年進(jìn)入發(fā)展期。由于地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分，地價(jià)的上升必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。1977年澳門(mén)新售樓宇及地段的交易共2644家。1974~1982為第二個(gè)周期：（1）1974年為蕭條期。1969年部分商人開(kāi)始建平價(jià)樓，房地產(chǎn)業(yè)由此開(kāi)始走向發(fā)展和繁榮期。三”事件后，大量資金外流，整體經(jīng)濟(jì)遭受打擊，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性從理論上來(lái)說(shuō)，來(lái)自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外的干擾或外部沖擊，在通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制作用下，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)發(fā)生運(yùn)行趨勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，或者使原來(lái)的運(yùn)行趨勢(shì)在運(yùn)行水平或程度上發(fā)生變化，最終使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期波動(dòng)，并由此影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。這些數(shù)字說(shuō)明，多個(gè)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的主要?jiǎng)恿?。澳門(mén)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是以服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)需求量大幅上升。隨著博彩業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)開(kāi)放，澳門(mén)博彩旅游業(yè)已成為名副其實(shí)的龍頭產(chǎn)業(yè)。我們將在第二部分探討城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，第三部分分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性，第四部分進(jìn)一步分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響。2005年前三個(gè)季度，新動(dòng)工樓宇的建筑面積為1545766平方米，%。以第三產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為澳門(mén)城市經(jīng)濟(jì)增添了活力。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，1982～，人均GDP由28109元增至180000元，在亞洲地區(qū)僅次于日本(27萬(wàn)元)和香港()。而擁有勞動(dòng)密集型的制造業(yè)的一般城市，房地產(chǎn)價(jià)格不能過(guò)高。最后，城市的競(jìng)爭(zhēng)力取決于有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府的收入主要用于支持政府的運(yùn)作(公務(wù)員開(kāi)支)，以及教育、醫(yī)療和社會(huì)福利。以2005年9月28日牛池灣地皮的拍賣(mài)為例，預(yù)計(jì)樓價(jià)為100128港元/平方米，其中地價(jià)為58519港元/平方米，%。個(gè)人所得稅率2004/2005年度最高不超過(guò)16%。社會(huì)和政府可以做的是建立適當(dāng)?shù)念A(yù)警機(jī)制，在適當(dāng)時(shí)機(jī)采取措施，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)、銀行信貸及“樓花”和樓宇買(mǎi)賣(mài)的稅率，盡力使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)。如果香港沒(méi)有成功建立有競(jìng)爭(zhēng)力的高級(jí)服務(wù)業(yè)，則高地價(jià)、高樓價(jià)、高工資就難以為繼，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)通過(guò)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)該指出，房地產(chǎn)價(jià)格快速上升肯定會(huì)帶動(dòng)城市企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的上升，影響某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，是否影響整體經(jīng)濟(jì)則要看一個(gè)城市是否能及時(shí)轉(zhuǎn)型，擁有在全球或區(qū)域中具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，其高附加值是否能夠抵消高地價(jià)、高樓價(jià)、高工資的影響。而一般的居民就會(huì)被忽視，因?yàn)榈驮鲋档闹圃鞓I(yè)和后勤支持會(huì)轉(zhuǎn)移到勞動(dòng)力成本低的其他地區(qū)。昂貴的住房?jī)r(jià)格將使居民甚至是中、高收入人士難以改善住房條件。第二，香港是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)高度自由、政治環(huán)境穩(wěn)定，對(duì)當(dāng)?shù)刭Y本和國(guó)際資本均有相對(duì)的吸引力，房地產(chǎn)逐步成為“保值”、投資甚至“投機(jī)”的工具，如果沒(méi)有對(duì)這些資本的磁力作用，香港房地產(chǎn)的價(jià)格就不會(huì)一直維持在高水平上。1973年的危機(jī)同政府推動(dòng)租金管制、收緊信貸、向股票交易征稅有關(guān)。1961973年的調(diào)整則是由于房地產(chǎn)過(guò)熱，銀行收緊信貸而觸發(fā)。理論上來(lái)說(shuō)，自由經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有自我調(diào)節(jié)的功能，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升、供應(yīng)不斷增加，在需求與購(gòu)買(mǎi)力落后供應(yīng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生大量空置，引起房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響1960年代以來(lái)香港城市經(jīng)濟(jì)的基本特征是總體上持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在短短三四十年趕上發(fā)達(dá)國(guó)家水平。在2004年的9972億港元的總貸款中3865億港元用于建造業(yè)、物業(yè)發(fā)展與投資，765億港元用于政府資助房屋的按揭貸款，5342億港元用于私人樓宇的按揭貸款。從人均創(chuàng)造增加值來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)發(fā)展、租賃行業(yè)為最高，就業(yè)人數(shù)為8794人，地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃毛利收入210億港元，創(chuàng)造增加值420億港元，人均478萬(wàn)港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)保養(yǎng)管理服務(wù)行業(yè)(人均13萬(wàn)港元)。在2003年，%(449億港元)，%(485億港元)，%(1346億港元)，其重要性甚至超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)對(duì)本地生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)(%，1291億港元)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，樓宇業(yè)權(quán)當(dāng)作一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括業(yè)主為本身和租客提供的租賃服務(wù)，其創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值以推算的租金計(jì)算。1997年樓市下跌以后，政府賣(mài)地收入大大減少，2003～，%的收入。1982年以后，賣(mài)地收入開(kāi)始大大超過(guò)上述差餉、物業(yè)及投資收入。2005～2006年財(cái)政年度，差餉征收率為應(yīng)課差餉租值的5%，1947年以來(lái)主要年份政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的相關(guān)收入及其在政府總收入的比重，有關(guān)收入占政府總收入的10%~30%。香港的土地由政府擁有，土地是以“批租”方式賣(mài)出，年期一般到2047年6月30日。1989年起，永久住宅單位總數(shù)已超過(guò)家庭住戶總數(shù)，但未造成大規(guī)?？罩们闆r。如果政府不進(jìn)行介入，提供低成本、低租金的住房，低收入居民將被迫居住在擁擠、破舊的房屋乃至木屋，就像香港在1950年代以前的情況一樣，影響公眾衛(wèi)生、安全和社會(huì)穩(wěn)定?？梢?jiàn)，住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)無(wú)論是合約個(gè)數(shù)還是合約總值均在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，占75%以上。160平方米以上的單位只有467個(gè)，100~，70~。主要在1990年代建成，反映香港向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變及金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。由于1980年代以來(lái)，服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，寫(xiě)字樓面積增長(zhǎng)最為迅速，其次是商業(yè)樓宇和倉(cāng)庫(kù)。表187顯示1987年以來(lái)私人住宅單位的興建數(shù)量每年達(dá)到2萬(wàn)～3萬(wàn)個(gè)。由于房地產(chǎn)具有“投資保值”的特性，使社會(huì)對(duì)物業(yè)的需求持續(xù)增加。人均本地生產(chǎn)總值按當(dāng)年價(jià)計(jì)算由1961年的2353港元增加到1997年的21萬(wàn)港元以上。香港經(jīng)歷了長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)，到1990年代成為經(jīng)濟(jì)空前繁榮的世界城市。但同時(shí)也產(chǎn)生了炒賣(mài)樓花的風(fēng)氣。據(jù)統(tǒng)計(jì)在1956～1957年間，35%。由于人口激增、住房短缺，樓價(jià)、地價(jià)不斷上升。1941~1945年期間香港被日本占領(lǐng)，大量人口離港，總?cè)丝谙陆档?0萬(wàn)人。1848年開(kāi)始征收差餉，城區(qū)按屋租每百元收13元5角，主要用于警察的開(kāi)支。（二）城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用在1841~1941年期間，香港人口逐步由數(shù)萬(wàn)人增加到164萬(wàn)人，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步。項(xiàng)目總投資約65億港元，于2008/2009年落成。同國(guó)際上著名的世界城市一樣，目前香港的房地產(chǎn)業(yè)以高地價(jià)、高樓價(jià)聞名。從2003年年中以來(lái)，香港加