【正文】 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個沿街店鋪 65 本報告嚴格保密 城市綜合體開發(fā)特征與開發(fā)模式選擇 功能 復合性、適應性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風險 較小 總投資 一般較大 經(jīng)濟風險 較大 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內部 客戶活動 體驗式的 客戶綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫字樓為核心的模式 已形成產(chǎn)業(yè)簇群； 引入核心客戶帶來相關簇群； 未來商務核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠離城市核心區(qū) 交通可達性－ 主干道沿線 客戶支持 －商務客戶 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達性 －地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項目的開發(fā)建設在一定程度上有提升城市價值的作用 ，通常開發(fā)周期較長 ， 對發(fā)展商的資金具有較高要求 。包括寫字樓、商務公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。 要素 1 要素 2 要素 3 62 本報告嚴格保密 城市綜合體開發(fā)模式 含義 —— 城市建筑綜合體 又稱綜合性建筑或復合型建筑，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。 老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配臵相應的服務設施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感 ” 老年人公共設施和配臵應符合老年人群的要求 ， 要便于老年人交往 。孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬平方米，預計入住老人 5000— 10000戶，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 而老年社區(qū)跟一般養(yǎng)老院的區(qū)別在于：老年社區(qū)進門是自家 ， 出門是社區(qū) ， 居住環(huán)境相對寬松自由 。體現(xiàn)“現(xiàn)代、人文、國際、生態(tài)”的景觀規(guī)劃 ?現(xiàn)代感 ：景觀簡約時尚 ,充滿現(xiàn)代都市氣息 ?國際化 ：不同組團融合荷 、 英 、 意 、 日 、 中五國建筑景觀 , 體現(xiàn)國際化的社區(qū)環(huán)境理念 . ?人文化 ：根據(jù)各組團的塑造方向 , 納入各國文化藝術 ,通過標志性建筑 、 雕像 、 小品 、 讓人感受到文化樓盤所特有的人文藝術氣息 ?生態(tài)化 ：提出 多維綠化 的景觀概念 ,包括廣場綠化 、 地面綠化 、 樓頂綠化 、 立面窗臺綠化等不同 .高度 、 不同層次上的綠化 ,在美化社區(qū)的同時讓業(yè)主享受生態(tài)化社區(qū)的健康和親和以居住為主 . 2。 ?政務中心 ?國際花都西南面，規(guī)劃中的 人工湖 —— 天鵝湖，以及湖畔的大劇院 ? 規(guī)劃中的綜合藝術館 ?位于政務文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈 ?國際花都規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務、娛樂休閑等多功能為一體的大型城市綜合體。 54 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 ?概念及定義： 以中心鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機構辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等 。 52 本報告嚴格保密 發(fā)展機制 ：教育、科技、旅游、房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)的復合發(fā)展 ?劍橋大學城已經(jīng)不是一個單純意義上的教育區(qū) ?散布于劍橋鎮(zhèn)的劍橋大學有效推動了住區(qū)的發(fā)展，并吸引了大量的旅游人群 ?劍橋大學積累的資源和技術促進了社區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展 ?三種功能實現(xiàn)了融合發(fā)展，互相推進的態(tài)勢 教育地產(chǎn)開發(fā)模型圖 53 本報告嚴格保密 教育地產(chǎn)成功開發(fā)要素與特征總結 品牌大學 是大學城發(fā)展的核心支撐力 大學與社區(qū)的 無隔閡發(fā)展 有助于兩者的融合促進 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接依托高校的 科研資源和成果 政府同步做好基礎設施的 配套建設 工作 1. 2 . 3 . 4 . 校區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)“三區(qū)聯(lián)動“發(fā)展，形成相對獨立的經(jīng) 濟自循環(huán)體系是案例成功的共同特征 —— ? 大學集聚為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科研資源和人才。 開發(fā)成功要素 ? 總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先做旅游 ， 后做房產(chǎn) ? 綜合開發(fā) ， 全面收益 ： 功能組合極其豐富 ， 配套齊全 ， 因此其子項目往往眾多 ， 從而做到相互支撐 、 降低風險的目的 。 49 本報告嚴格保密 旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)適用條件和開發(fā)成功要素 旅游休閑地產(chǎn)的適用條件 ? 區(qū)位上 ， 由于成本關系 ， 不宜在城市中心 ， 但必須位于大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 —— 單一的大中型文化主題公園 綜合性 、 區(qū)域性開發(fā)的雛形 大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn) 階段一 階段二 階段三 錦繡中華 迪士尼樂園 華僑城 多樣化產(chǎn)品的需求 旅游休閑時代的到來 47 本報告嚴格保密 華僑城 —— 中國旅游地產(chǎn)的代表 ?占地面積： 450公頃 ?土地使用：東南面建成區(qū)約 320公頃 ， （ 其中旅游用地約 130公頃 ） ?中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ?現(xiàn)狀人口： 40,000人 ?規(guī)劃人口： 70,000—— 80,000人 ?城區(qū)主要功能：居住 、旅游 、 商務 以四座大型主題公園為旅游核心 ， 帶動發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 、 酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè) 48 本報告嚴格保密 華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設計基礎的主題住宅小區(qū) —— 波托菲諾 ?總投資達 13億元 ?項目占地 29萬㎡，總建筑面積達 40萬㎡、建筑容積率 ，總戶數(shù)超過 2600戶 ?綠地 3萬㎡、道路 2萬㎡、水面與荔枝林面積 15萬㎡。 一期 ， 產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模 ， 已經(jīng)形成生物醫(yī)藥 、 電子信息 、先進制造業(yè)與新材料三大產(chǎn)業(yè)格局；產(chǎn)業(yè)基地二期 ， 借鑒在國外歷經(jīng)四代發(fā)展的 Business Park先進理念和國內日漸成熟的“ 總部經(jīng)濟 ” 理論 ， 正在建設中國首家總部基地；產(chǎn)業(yè)基地三期 平方公里 。 ? 東區(qū)地下商業(yè)街 ：定位更多元的商業(yè) 場所氛圍 ， 滿足高規(guī)格和國際化的生活需求 。 Business Park發(fā)展歷程 —— 第一代 Business Park： Business Park的起源 — “ 工業(yè)園區(qū) ” 第二代 Business Park：商務與社區(qū) 第三代 Business Park：發(fā)展鄰里關系 第四代 Business Park：現(xiàn)代 Business Park— NEW TOWN概念 總部基地的內涵 ： 總部基地以 智能化 、 低密度 、 生態(tài)型 的總部樓群 ， 形成集辦公 、科研 、 中試 、 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 。 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 3。 ? 行政及公用事業(yè)設施 ， 分別由政府有關 單位協(xié)助辦理 。 工業(yè)設施 —— 本市區(qū)之輕工業(yè)區(qū) ， 將規(guī)劃在東北端 ， 使當?shù)仫L向不致妨害居民之安寧與衛(wèi)生 7。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內規(guī)劃住宅區(qū) 、 國民小學 、 幼稚園 、 兒童游集場 、 娛樂中心等有關之設施 3。 市鎮(zhèn)結構組成 1。 New town 的來源 新市鎮(zhèn)的功能 ?引導大都市內的住家 、 工商業(yè)嵌入新市鎮(zhèn) ?在住宅 、 就業(yè) 、 社會文化方面 ， 提供較大都會優(yōu)越之環(huán)境 ?比散漫發(fā)展更有效利用土地 ?提供都市建設技術之改進機會 ?提供社會 、 經(jīng)濟 、 與行政系統(tǒng)之實驗機會 ?新市鎮(zhèn) 是經(jīng)過事先計劃所興建的新城市或是大型社區(qū) 。 鄰里之間的首屬群體與互動 ， 社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩 ，兒童 、 青年 、 老年 … 在各個階段 ， 城市鄰里總是家的延伸 … Keller于《城市鄰里》 ?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中 ， 把室外空間設計當成一個標準 ， 從人的需求出發(fā) ， 創(chuàng)造人性化居住環(huán)境； ?鄰里空間成為人們居家的一個重要標準 ， 這個標準被體現(xiàn)為兩個特征 ， 一是尺度適宜 ， 二是相對封閉 ； ?營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境 ， 參與社區(qū)活動 ， 討論有關公共利益的話題 ， 產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責任感 。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅動大盤 ：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位； ?景觀大盤： 以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值； ?一般大盤： 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 27 本報告嚴格保密 街區(qū)建設與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺 ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內，都重視社區(qū)內部獨立街區(qū)的打造； ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設良好的社會關系、促進共生和成長 ； ?活力街區(qū)基本特征： 小尺度、互動性、便利與共享 、多樣性、包容性 、防衛(wèi)性 …… 認識二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化， 增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感 。 成功關鍵要素 緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。 24 本報告嚴格保密 緊縮城市開發(fā)模式的關鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 緊縮城市發(fā)展模式 ： ?各種 功能均衡 發(fā)展模式 ?以 “ 商務 ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 商