【正文】 業(yè)經營權開放，澳門博彩旅游業(yè)已成為名副其實的龍頭產業(yè)。20世紀80年代澳門工業(yè)進入全盛時期，制衣業(yè)和針織業(yè)形成規(guī)模，玩具、電子、人造花等工業(yè)也逐漸涌現。工業(yè)的發(fā)展帶動了澳門經濟的多元化。經過幾十年的發(fā)展，澳門進入了旅游博彩業(yè)、出口加工業(yè)、金融保險業(yè)等多產業(yè)同步發(fā)展階段。澳門多個產業(yè)的快速發(fā)展，尤其是以服務業(yè)為主體的第三產業(yè)規(guī)模的擴張，對工業(yè)房地產和商業(yè)房地產需求量大幅上升。從表1816可以看出，2005年第三季共建成及擴建18幢樓宇，分別是住宅、商住兩用、商業(yè)和其他用途樓宇。在建成及擴建樓宇中，建筑面積總計為91184平方米，而單位則共有833個。在2005年前三季度，建成及擴建樓宇的建筑面積及單位數目分別為180254平方米及900個，%%。這些數字說明，多個產業(yè)同步發(fā)展，是房地產業(yè)走向繁榮的主要動力。另外，隨著城市經濟的發(fā)展，居民工資水平也有較大幅度提高。2005年第三季度末，制造業(yè)全職員工的薪酬方面（不包括雙糧、年終賞金、花紅及其他同類獎金），平均月薪為4388元（澳門元，下同），%；水電及氣體生產供應業(yè)平均月薪為18660元，%；酒店飲食業(yè)平均月薪為5676元，%；金融業(yè)平均月薪為13159元，%。城市居民是房地產消費的主體之一，居民工資水平的提高會進一步刺激住宅需求，從而有利于房地產業(yè)穩(wěn)定與發(fā)展。（三）房地產業(yè)發(fā)展具有周期性從理論上來說，來自房地產經濟系統(tǒng)以外的干擾或外部沖擊，在通過房地產經濟系統(tǒng)的內部傳導機制作用下，導致房地產經濟系統(tǒng)發(fā)生運行趨勢出現轉折，或者使原來的運行趨勢在運行水平或程度上發(fā)生變化，最終使房地產業(yè)出現周期波動，并由此影響宏觀經濟運行。近20多年來，澳門房地產業(yè)也呈現了周期性波動，并且對其他產業(yè)和宏觀經濟產生正向或負向的影響。1967~1973為第一個周期：（1）1967~1968年為蕭條期。1966年底爆發(fā)了“一二三”事件后，大量資金外流，整體經濟遭受打擊，房地產業(yè)經營陷入困境。1967年全年沒有一個地盤開工。（2）1969~1972年轉入發(fā)展與繁榮期。1968年房地產業(yè)同行聯(lián)合要求政府貸款拯救危機中的房地產市場，政府終于貸款200萬澳門元支持房地產業(yè)。1969年部分商人開始建平價樓，房地產業(yè)由此開始走向發(fā)展和繁榮期。（3）1973年春末轉入衰退期。房地產業(yè)外部受香港股市及西方石油危機的影響，內部受供過于求的壓力，陷入了困境。在該周期中房地產業(yè)的蕭條和衰退都是外部沖擊所致，而房地產業(yè)的繁榮又與城市經濟政策有關，因此，城市經濟活力的變化是引起房地產業(yè)周期性波動的主要原因。1974~1982為第二個周期：（1）1974年為蕭條期。不少房地產企業(yè)為維持經營，開始參投政府工程。（2）1975~1976年為發(fā)展期。（3）1977～1980年為繁榮期。1977年澳門新售樓宇及地段的交易共2644家。1978年部分地皮升幅達50%~60%。1979~1980年間不少房地產交易公司紛紛開業(yè)，推動房地產業(yè)走向繁榮，此時地價更上升1～3倍。（4）1981年下半年~1982年進入衰退期，空置樓宇達3000處。由于地價是房價的主要組成部分，地價的上升必將帶動房價的上升。因此，在該周期的繁榮時期土地價格大幅上漲，使房地產價格居高不下，致使房地產投資過熱，導致在衰退期空置面積過大，影響了房地產投資資金的回收，最終對金融業(yè)和城市經濟造成了嚴重影響。1983~1993為第三個周期：（1）1983~1984年為蕭條期。房地產市場持續(xù)低落，樓價逐漸跌至1977年的水平。（2）1985~1989年進入發(fā)展期。1985年5月中葡雙方發(fā)表聯(lián)合公報，解決了澳門回歸問題，投資者信心增加，為房地產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了條件。（3）1991年下半年~1993年上半年房地產業(yè)進入歷史發(fā)展高峰期。（4）1993年下半年，房地產市場供過于求的矛盾加劇，房地產業(yè)再度進入調整期。在該周期中中葡雙方就澳門問題發(fā)表了聯(lián)合公報，提高了投資者信心，城市各產業(yè)均得到快速發(fā)展，與此同時，企業(yè)和消費者對房地產需求也相應增加，最終使房地產業(yè)在1993年達到歷史發(fā)展的高峰期。1994年以后為第四個周期。如表1817所示，1996年房地產業(yè)發(fā)展達到最高峰。此后，房地產業(yè)發(fā)展速度開始下降。1999年澳門特別行政區(qū)政府成立后，延續(xù)及加強了發(fā)展房地產的措施，如于2001年修訂的統(tǒng)一稅率條例，將物業(yè)轉移稅改為印花稅，把澳門半島的印花稅率由6%下調至3%。2003～2004年隨著澳門整體經濟的改善，澳門房地產業(yè)開始走出低谷，新建及擴建的樓宇單位數目分別為1566個、1108個，新動工的樓宇單位數目分別為2658個、2757個，各類樓宇的價格也有不同程度的上升。澳門房地產業(yè)發(fā)展中出現的波動主要與政府批地批建計劃的總量失控、發(fā)展商對澳門房地產市場的供需關系缺乏基本的估計及外來資金的炒作有關。房地產業(yè)頻繁波動不僅不利于本產業(yè)的發(fā)展，而且會對城市相關產業(yè)發(fā)展、吸引外來投資及城市硬環(huán)境建設產生不利影響。（四）房地產業(yè)對城市競爭力的影響20世紀80～90年代以來澳門房地產業(yè)發(fā)展很快，與出口加工業(yè)、旅游博彩業(yè)、金融業(yè)一起構成澳門四大支柱產業(yè)。作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)對城市競爭力的影響，主要體現在住宅交易價值增長率高于GDP增長率、房地產業(yè)GDP在經濟總量中的比重高、房地產業(yè)是吸納就業(yè)的主要產業(yè)之一等方面。澳門GDP與住宅、商業(yè)房地產交易價值都呈現出上升的趨勢，說明房地產業(yè)發(fā)展是以城市經濟發(fā)展為基礎的，兩者在發(fā)展中沒有出現背離狀況，尤其在1998~2000年間，這三個變量的變化趨勢基本相同，更說明了這一點。另外，城市經濟的發(fā)展吸引了眾多旅游者、投資者，擴大了對住宅、商業(yè)房屋的需求，進一步推動了房地產業(yè)發(fā)展。同時，房地產業(yè)的快速發(fā)展為市場提供了大量的高質量的房地產，也會吸引更多的消費者和投資者，從而為城市經濟運行注入了活力。從中可以看出，住宅交易價值增長率波動較大，2001和2004年增幅達到了90％以上。與此形成鮮明對比的是，GDP增長率比較平穩(wěn)，沒有出現大的波動。從這兩個指標的變化趨勢可以清晰地看出，住宅交易價值的增長率基本上高于GDP增長率，說明住宅價值的提升對促進GDP增長起了不小的作用。住宅價值的提升不僅給政府、投資者帶來了豐厚的收益，同時也使居民財富迅速增加，社會總消費需求也會相應提高，并會吸引更多的投資者。根據乘數原理，住宅價值的提升將推動城市經濟以更快的速度發(fā)展。因此，房地產業(yè)發(fā)展將有利于城市競爭力的提升。由于澳門具有特殊的歷史文化和區(qū)位特征，使得其第三產業(yè)發(fā)展非常迅速，為房地產業(yè)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。如表1818所示，%%。2002~2004年間金融業(yè)、％、％、％，而與房地產業(yè)相關的酒店業(yè)、餐飲業(yè)、倉儲業(yè)等在經濟中也占有相當高的比重。由此可見，建筑業(yè)、不動產業(yè)及其相關產業(yè)是經濟的主要組成部分，說明房地產業(yè)是支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)是提高城市競爭力不可忽視的因素。由于房地產業(yè)涉及的行業(yè)眾多，房地產業(yè)的繁榮將對就業(yè)產生積極影響。根據統(tǒng)計及普查局的資料顯示，就業(yè)人口主要集中在文娛博彩及其他服務業(yè)、批發(fā)及零售業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)。表1819反映了房地產業(yè)及相關行業(yè)就業(yè)情況。從中可以看出，%，%，；不動產、。與房地產業(yè)相關的行業(yè)吸納的就業(yè)人口也占到總就業(yè)人口的10％左右。因此，房地產業(yè)是吸納城市就業(yè)的主要產業(yè)之一，城市競爭力的提升不能忽視房地產業(yè)的作用。28 /