【正文】 Consulting 76連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價(jià)值傳輸鏈條商 業(yè) 房地產(chǎn) 商商 戶 消 費(fèi) 者產(chǎn)業(yè)價(jià)值客戶價(jià)值投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場營銷商業(yè)管理價(jià)值承諾 價(jià)值實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)企業(yè)
。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。 研究地域設(shè)定2023/3/5 （ 5）上海市存在東、西區(qū)社會(huì)空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購物行為的空間個(gè)性特性，對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。（ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心。（ 2）一級(jí)商業(yè)中心（市級(jí)商業(yè)中心）南京東路，二級(jí)商業(yè)中心（準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心）四川北路，三級(jí)商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級(jí)商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺(tái)、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構(gòu)成等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的四級(jí)商業(yè)體系。（ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級(jí)序列明確、空間分布不均和強(qiáng)中心線型結(jié)構(gòu)的特征。// 研究對(duì)象消費(fèi)出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費(fèi)出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。ManagementByCopyright169。Consulting 73把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點(diǎn)引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì)?中檔價(jià)格?小戶型定位需求載體案例2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。2023/3/5Consulting 71商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場營銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營者的經(jīng)營理念和商圈整體發(fā)展的意識(shí)。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。2023/3/5q 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。Consulting 69工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場營銷商業(yè)管理q 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙，采用招標(biāo)等方式確定項(xiàng)目施工單位。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。2023/3/5可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周圍自然或人工的景觀分布。該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點(diǎn)：居住建筑物特點(diǎn)的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。ManagementByCopyright169。2023/3/5216。216。216。216。Consulting 66投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場營銷商業(yè)管理216。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對(duì)地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營者在多大程度上具有對(duì)各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。 在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。在任何一個(gè) 產(chǎn)業(yè) 中企 業(yè) 都必 須選擇 在哪些 領(lǐng) 域 競 爭具有 競 爭 優(yōu)勢 。ManagementByCopyright169。?價(jià)值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié)2023/3/5因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計(jì)創(chuàng)造出新的項(xiàng)目理念使得每個(gè)平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。Consulting 64商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對(duì)各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問題。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競爭優(yōu)勢。因?yàn)樵谝粋€(gè)有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。Consulting 63關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 另一方面，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。 這 些 產(chǎn)業(yè) 有著自身的 經(jīng)濟(jì)規(guī) 律和從根本上不同的特點(diǎn)。房地 產(chǎn)業(yè) 不是一個(gè) 產(chǎn)業(yè) ，而是一個(gè) 經(jīng)濟(jì) 體和一個(gè) 產(chǎn)業(yè)聯(lián) 合體。ManagementByCopyright169。2023/3/5這樣的做法在未來的競爭中是行不通的。這些公司是完全的機(jī)會(huì)主義者，什么生意賺錢他們就做什么。這是許多公司必須走的道路。Consulting 61選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 如果說從整體的需求上升來說整個(gè)行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。每一方都希望在其中獲得更多的利潤。他們更清楚自己要的是什么，也面對(duì)更多的選擇，并且更會(huì)討價(jià)還價(jià)。新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。新進(jìn)入者供 應(yīng) 商 行業(yè)競爭者 購買 者替代品新的 Shopping今天還是很少企業(yè)認(rèn)真去想和認(rèn)真去做這件事。任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會(huì)帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。ManagementByCopyright169。 為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情？2023/3/5一系列的外部力量造就了一個(gè)非常好的 購買環(huán) 境。非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。Consulting 59房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強(qiáng)的吸引力對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 任何一個(gè)行 業(yè) ，不 論產(chǎn)業(yè) 的狀況 優(yōu) 劣 總 有一些企 業(yè) 比其他的企 業(yè) 做得更好， 這 是因 為 他 們設(shè) 法使自己站在更有競 爭 優(yōu)勢 的位置上。了解 這 些 變 化幫助你 選擇 如何成功的 進(jìn)入一個(gè)游 戲 。ManagementByCopyright169。2023/3/5Consulting 57今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。q 形成 較 強(qiáng) 的 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃和管理能力q 建立知 識(shí)經(jīng)營 和知 識(shí) 管理的學(xué) 習(xí) 型 組織 機(jī)制q 完善 組織結(jié) 構(gòu)和管理流程q 健全的考核和激勵(lì)制度q 形成充 滿 活力的企 業(yè) 文化q 系 統(tǒng) 的人力 資 源管理體系q 有 較 強(qiáng) 的 專業(yè) 和管理人才的 儲(chǔ)備2023/3/5—ManagementByCopyright169。， 實(shí)現(xiàn) 跨區(qū)域 擴(kuò)張 的整體開 發(fā) 能力；q 為東灘 開 發(fā) 培養(yǎng) 對(duì) 區(qū)域開 發(fā) 有深刻理解的人才；2023/3/5—ManagementByCopyright169。（續(xù)）2023/3/5ManagementByCopyright169。Consulting 52中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 考慮到過去 5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 120億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 50億元。 效益目標(biāo)年 凈資產(chǎn) 收益率年 實(shí)現(xiàn) 主 營業(yè)務(wù) 收入年 實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元， Consulting 51東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。 ?成成長目標(biāo)?效效益目標(biāo)?管管理目標(biāo)成長目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來五年內(nèi)應(yīng)該加強(qiáng)的關(guān)鍵點(diǎn)。ManagementByCopyright169。?2023年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達(dá) 2023年的總資產(chǎn)為 100億元五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)2023/3/5ManagementByCopyright169。通過對(duì)萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為今天在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)市場地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2023/3/5房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元；? ? ManagementByCopyright169。綜 合：房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān) 綜 合服 務(wù)業(yè)務(wù) +金融 業(yè)務(wù)開 發(fā) ：區(qū)域開 發(fā) +商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā)經(jīng)營 ：商 業(yè) 物 業(yè) +其他服 務(wù) ：房地 產(chǎn) 服 務(wù) +金融服 務(wù)平臺(tái)：商 業(yè) 零售 業(yè) +房地 產(chǎn)業(yè)2023/3/5ManagementByCopyright169。錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5Consulting 46目 SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 45我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、外資零售業(yè)開放的絕好時(shí)機(jī)，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動(dòng)空間！我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。Consulting 43我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強(qiáng)企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會(huì)零售總額的 %。ManagementByCopyright169。近些年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，超級(jí)市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級(jí)的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2023/3/5如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達(dá)國家中，商業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?ManagementByCopyright169。Consulting 40?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)?巨大的市場空間?外資進(jìn)入的機(jī)遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?東灘開發(fā)意義重大，不容失