構建中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究-文庫吧資料
2025-06-28 17:15本頁面
【正文】 %25133027%%1999%29878734%%2000%39354423%%2001%48627517%%2002%60323413%%2003%79556627%%2004%103757069%%2005%180800000%%單位萬平方米%萬元%億%表五：年份 數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額環(huán)比增長個人住房貸款余額個人住房貸款余額增率股價指數(shù)個人住房貸款余額19971193199811461999%%13662000%%20732001%%16452002%%13572003%%14972004%%12661592220059141%18400%116118400單位億%億%億28 / 28。在全國性系統(tǒng)中，盡管個別城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不正常，有泡沫之嫌，卻由于全國總量巨大，很難據(jù)此判斷泡沫。耳熟能詳?shù)?0年代初地產(chǎn)泡沫，也主要是海南、北海、惠州三個地區(qū)。另外從現(xiàn)實性分析，單個城市的預警模型的實用性也比全國的強。籠統(tǒng)的說，各個城市由于經(jīng)濟輻射，政治影響，文化地位的不同，在相同指標和數(shù)據(jù)的條件下，泡沫和風險是不同的。我們在研究中發(fā)現(xiàn)，單個城市的泡沫判斷和風險預測的難度遠比全國的大。通過以上不足點分析以及對其改進，我們的預警系統(tǒng)將趨于完善。人民幣升值所帶來的效應。人均達1300－8000美元時，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時期；中國目前人均GDP1800美元左右，正好處于這個快速發(fā)展時期。即在某一時期，GDP增長，房價表現(xiàn)為快速增長，一定時期后，GDP繼續(xù)穩(wěn)步增長時，房價卻表現(xiàn)為停滯，甚至下降。政策目前尚發(fā)揮著比市場更大的力量。(四) 將考慮的情況政策影響。中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重雖還不大，但考慮個人住房信貸的話，這一比重將大大提高，帶來的壓力不容小視。97亞洲發(fā)生金融危機的國家，像泰國、馬來西亞、印尼等國家房地產(chǎn)貸款占總貸款30%以上。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占總貸款。如何考慮和完善這一指標的作用。對于把房屋作為投資品的房主來說，租金的高低影響著投資的收益。我們知道房屋既可以作消費品又可以作投資品。而最近國家出臺的二手房新法規(guī)，將影響著二手市場的變化。二手房指標可以很好的反映市場的活躍程度。這一指標影響著對房地產(chǎn)的預期。未來20年，中國將進入一個城市化飛速發(fā)展的歷史時期，城市化水平將由目前的 37%左右上升到60%以上，城市化的發(fā)展最明顯的不外乎帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，如到2010年城市化達到45%，扣除城鎮(zhèn)地域范圍的擴大，則需建30億平米的住宅。(三) 將完善的指標城市化與房地產(chǎn)各指標的關系。所以我們暫沒考慮這一指標。地價這一指標的走勢從國際經(jīng)驗看與房價息息相關，現(xiàn)在中國也彌漫著高低價高房價的理論，我們并沒有采用這一指標，一是因為數(shù)據(jù)收集不全；第二，從中國實際情況來看，2002年之前都是采用協(xié)議轉讓。所以我們對這指標暫不考慮。中國另一個不同是，尚未完全對外資本開放。人均收入指標，將根據(jù)基尼系數(shù)和恩格爾系數(shù)對各階乘的收費和消費居住類進行劃分。清除這一點才能有的放矢的調控房地產(chǎn)市場。五、 對預警系統(tǒng)的優(yōu)化與展望在此針對預警系統(tǒng)的存在的不足與需求進行分析，以便于在將來完善本預警系統(tǒng)。我們下一步針對本系統(tǒng)的研究將從全國范圍進入到城市為單位的研究。如2004年的831大限、2005年的國八條，以及后來多次的利率上調，最終使得房地產(chǎn)市場從偏熱走回良性發(fā)展的軌跡。系統(tǒng)表明，如果不加以控制全國范圍的房地產(chǎn)市場將從偏熱走向過熱。對偏熱、過熱情況發(fā)生時進行準確預警，防治泡沫的發(fā)生。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)與周期理論的研究本來是兩個不同的領域，但是最終殊途同歸，從而互相證實了其準確性。區(qū)間分配如下：當 ≤０．４０時，泡沫嚴重；（警惕泡沫破滅）當０．４０＜≤０．５０時，過熱；（紅色警戒線，泡沫形成）當０．５０＜≤０．６０時，偏熱；（黃色警戒線，過熱現(xiàn)象）當０．６０＜≤０．７０時，正常；（綠色通道，發(fā)展良好）當０．７０＜≤０．８０時，偏冷；（藍色境界線，發(fā)展滯緩）當０．８０＜ 時，過冷。在確立大方向不變的情況下為達最佳效果我們對各大指標的權數(shù)稍微進行了調整，具體如下：總結論：代入上列公式結果數(shù)據(jù)，結果如下：年份198819891990199119921993199419951996結果 年份199719981999200020012002200320042005結果 通過以上結果可以確立一下區(qū)間。各小指標與其序號相對應。得出各大類指標分公式如下：[注：*、分別表示不滿意值與滿意值。經(jīng)過以上縱向、橫向的比較，并在后期驗算時進行適當調整。然而，如果當結果達到0時再進行預警，那么系統(tǒng)得預警效能將接近于0。簡單說就是不滿意值之間距離的比。然而，也無法否定其誤差的存在，只盡量把誤差降到最低。在計算過程中，由于98年前部分數(shù)據(jù)相對缺乏。在后期進行驗證并且調整完善。本系統(tǒng)用距離差的方法體現(xiàn)其預警力度。由于各個小指標都是以同一縱向表現(xiàn)力度的指數(shù)形式設定。有待修正。四、異常低來源于各個時期出現(xiàn)的最低值,，移動平均，畫圖描點，線性回歸和非線性回歸來確定。我們對房地產(chǎn)并根據(jù)其發(fā)展特征，以及各項指標的發(fā)展情況，以歷史依據(jù)確立各指標的相關區(qū)間，如下表：表：序號項目異常低基本正常良性發(fā)展基本正常異常高一、國民經(jīng)濟能力承受能力指標01房地產(chǎn)投資速率指數(shù)02房價增長速率指數(shù)03房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)無二、供應能力指標01土地開發(fā)效率指數(shù)無02竣工率指數(shù)無03空置面積增長指數(shù)三、市場吸納能力指標01房價負荷指數(shù)無無02房價增長合理指數(shù)03商品房銷售面積指數(shù)04商品房銷售額指數(shù)四、金融信貸調控力度01貨幣供應指數(shù)無02房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長指數(shù)無03個人房貸負荷指數(shù)無04中長期貸款利率指數(shù)無無具體指數(shù)區(qū)間的確立方法：一、良性發(fā)展指標也就是滿意值，主要來源于2000,2001,2002,2003年的數(shù)據(jù),因為這
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