構建中國房地產預警系統(tǒng)研究-免費閱讀
【正文】 而自2002年以來的房地產泡沫之爭也集中在一二線城市，二線城市以下及廣大城鎮(zhèn)農村地區(qū)房價上漲并不明顯。在此基礎上我們還將對預警系統(tǒng)的功能進一步加強，讓它適用于預測具體城市。如何考慮政策對房地產周期的影響，房地產倒U曲線。這個指標的重要性不言而喻。租金。中國目前的城市化遠遠低于世界水平。因此國際炒家不能像日本東南亞那樣掀起那么大的波浪，中國的投資者也尚無能力在房地產和股票市場同時發(fā)揮能量。并逐步實現(xiàn)如下一部分所描述的優(yōu)化措施。從歷史上看，本系統(tǒng)實現(xiàn)了有效的監(jiān)控效能，據實反映發(fā)展的實際情況。如表示的不滿意值。對數(shù)學模型的建立，我們采用了實際值與不滿意值之差除以滿意值與不滿意值。通過表格，可以以它們之間的橫向比較進行初步擬定其在各大類指標中的權數(shù)。從圖中可以明顯的看出，2000到2003年房地產市場的發(fā)展相對平穩(wěn)，此結論與之前中國房地產均衡指數(shù)相符。學者季朗超在2005年由經濟管理出版社出版的《非均衡的房地產市場》一書中，通過房地產各項指標，政策因素等綜合考慮后，得出從1987年到2002年的均衡指數(shù)（附表），從繪制的曲線中，我們可以看到2001年均衡程度最好。為了更好的表達此指標的力度，我們取其倒數(shù)并化為指數(shù)形式進行研究。因此一些金融類指標能夠較好地預測地產泡沫的發(fā)生。[]: 是用當年竣工面積減去銷售面積以此計算其增長幅度而編成的，該指標可以表明市場對房地產的吸納能力。該指標反映房地產的投資規(guī)模。1. 房地產投資速率指數(shù): 由房地產投資增長率比GDP增長率之比編制而成的。并對其進行優(yōu)化修改。宏觀經濟與房地產的互動關系:在擴張期，房地產周期晚于宏觀經濟進入復蘇階段,但因其復蘇速度快，早于宏觀經濟周期達到繁榮階段。同年7月，在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快建設的通知》從1998年下半年開始全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化，取消福利房政策，把數(shù)量龐大的一批消費者推進商品房市場中來。一種是由市場自發(fā)調節(jié)；二是國家政府及時進行宏觀調控，使過高的增長速度趨于正?；鴦赵骸皣鶙l”的推出以及中央銀行針對房地產的系列調控措施的出臺則是預警防控我國房地產泡沫的實質性措施。致使房價的暴漲，從１９８６年到１９８９年，日本的房價整整漲了兩倍。為此，本小組通過努力，通過對指標的分析選擇，整理歷年數(shù)據，構建了這個預警系統(tǒng)。如何規(guī)避房地產泡沫，除在發(fā)展過程中遵循經濟規(guī)律外，快速準確預測是否出現(xiàn)泡沫是一個有效辦法。90年代的泰國地產泡沫、印尼地產泡沫、新加坡地產泡沫、馬來西亞地產泡沫和香港地產泡沫。隨著１９９７年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。我們在對各指標進行篩選歸類后，對房地產的發(fā)展和歷史數(shù)據以及國家政策進行了研究，發(fā)現(xiàn)商品房市場存在著周期波動，并且是增長型的周期波動，是增長率的上升與下降的交替過程。 國家政策在很多時候對房地產市場的影響是相當大的。房地產的周期的運行在很大程度上也取決于市場的供求關系。其中宏觀政策主要表現(xiàn)于貨幣供應量、利率和貸款額上，房地產市場主要表現(xiàn)于價格上。當其達到一定程度，不加以控制將會對國民經濟的持久發(fā)展造成傷害。此指標主要表明房價的增長速度與經濟的增長速度是否相符。1. 土地開發(fā)效率指數(shù):完成開發(fā)土地面積/房地產開發(fā)購置土地面積。房價飛漲而居民家庭年收入水平不高，使得房價／居民家庭年收入值，偏離正常值，預示著房地產價格發(fā)生異常變動。因此，反映金融狀況的預警指標可選擇貨幣供給量增長率、房地產貸款增長率、股價指數(shù)、樓宇按揭利率和中長期貸款利率。其次，從周期上看，在993年達到頂點之后，94—96年步入衰退期和97—99年的蕭條期，99—2000年市場進入復蘇階段。圖：中國房地產發(fā)展特征示意圖對上述各指標進行擬合：中國房地產綜合指數(shù)中國房地產綜合指數(shù)：是對上述五項指標利用五項合成法進行擬合，以反映中國房地產發(fā)展情況的波動圖。有待修正。在計算過程中，由于98年前部分數(shù)據相對缺乏。經過以上縱向、橫向的比較，并在后期驗算時進行適當調整。區(qū)間分配如下：當 ≤０．４０時，泡沫嚴重；（警惕泡沫破滅）當０．４０＜≤０．５０時，過熱；（紅色警戒線，泡沫形成）當０．５０＜≤０．６０時，偏熱；（黃色警戒線，過熱現(xiàn)象）當０．６０＜≤０．７０時，正常；（綠色通道，發(fā)展良好）當０．７０＜≤０．８０時，偏冷；（藍色境界線，發(fā)展滯緩）當０．８０＜ 時，過冷。如2004年的831大限、2005年的國八條，以及后來多次的利率上調，最終使得房地產市場從偏熱走回良性發(fā)展的軌跡。人均收入指標，將根據基尼系數(shù)和恩格爾系數(shù)對各階乘的收費和消費居住類進行劃分。所以我們暫沒考慮這一指標。二手房指標可以很好的反映市場的活躍程度。如何考慮和完善這一指標的作用。(四) 將考慮的情況政策影響。人民幣升值所帶來的效應。另外從現(xiàn)實性分析，單個城市的預警模型的實用性也比全國的強。 參考文獻：作者 書名 出版社 出版時間簡德蘭等 《房地產經濟學》 上海財經大學出版社 2003年版王秋石等 《房地產經濟學》 經濟管理出版社 2003年版張躍慶等 《房地產經濟學》 中國建材工業(yè)出版社 2004年版謝經榮等 《地產泡沫與金融危機》 經濟管理出版社 2002年版倪鵬飛 《城市競爭力藍皮書中國城市競爭力報告》 社會科學文獻出版社 2003年版賈士軍 《房地產項目全程策劃》 廣東經濟出版社 2003年版張勇 《房地產價格評估與產權交易(全文)》下冊 金版電子出版公司 電子版黃緒虎 張昱 《用系統(tǒng)方法看房價調控—— 紀念宏觀調控一周年》 2006年5月11日大洋網 “泛珠三角”地區(qū)數(shù)據一覽表 20050309 15:02:20廣東人民政府 【國民經濟統(tǒng)計年表】 羽鍵 廣東省房協(xié)召開2006年廣東房地產市場景氣分析會暨《廣東房地產藍皮書》首發(fā)式 廣東房地產網 2006316沈超群 房產新政中房地產金融政策調控的思考 2005年廣東房地產報告2005年深圳市房地產報告 廣東省建設廳深圳市建設廳 2006年3月劉青 2005年房地產市場形勢分析與2006年展望 國家信息中心房地產信息處 200632廣東省房協(xié)市場分析課題組 2005年度廣東省各地區(qū)房地產市場分析報告 中國統(tǒng)計局 1988～2006年《統(tǒng)計年鑒》 中國統(tǒng)計局 1988～2006中經網 中經網產業(yè)數(shù)據庫 中宏網 中宏網數(shù)據庫 曹振良 《房地產經濟通論》 北京大學出版社 譚剛 《房地產周期波動》 經濟管理出版社 季朗超 《非均衡的房地產市場》 經濟管理出版社 張健 《財富永續(xù)》 上海財經大學 中國人民銀行營業(yè)管理部 《北京房地產市場調研》 中國人民銀行 [附件]：中國房地產數(shù)據庫表：年份數(shù)據GDP環(huán)比增長商品房平均銷售價格環(huán)比增長房地產開發(fā)投資額環(huán)比增長1987%4081988%503%%1989%573%%1990%704%%1991%786%%1992%
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