構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究-文庫(kù)吧
2025-06-07 17:15 本頁(yè)面
【正文】 : 由房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比GDP增長(zhǎng)率之比編制而成的。GDP即國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，基本上反映一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。房地產(chǎn)投資額，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，就必須得有資金的注入才能運(yùn)作起來(lái)。取兩者的比值可以很好的反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展?fàn)顩r。[] 2. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率指數(shù)：由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比GDP增長(zhǎng)率得出。此指標(biāo)主要表明房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度是否相符。如下圖所示，1990年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，在一定程度上導(dǎo)致了1991993年房地產(chǎn)市場(chǎng)頂峰的產(chǎn)生。[]3. 房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)：由當(dāng)年房地產(chǎn)投資額與當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比的增減變化匯成的。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)的投資規(guī)模。在中國(guó)目前固定資產(chǎn)占GDP超過(guò)三分之一的情況下，這指標(biāo)有其意義。 []二、供應(yīng)能力指標(biāo)市場(chǎng)供應(yīng)能力取決于市場(chǎng)的現(xiàn)有供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量?，F(xiàn)有供應(yīng)量指標(biāo)：竣工面積、完成土地開(kāi)發(fā)面積潛在供應(yīng)量指標(biāo)：完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置面積、施工面積、空置率。綜合考慮之后我們選取了以下三個(gè)指標(biāo)來(lái)反映市場(chǎng)供應(yīng)能力指標(biāo)。1. 土地開(kāi)發(fā)效率指數(shù):完成開(kāi)發(fā)土地面積/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積。[]2. 竣工率指數(shù): 是用當(dāng)年竣工面積除以當(dāng)年施工面積，并把每年的增長(zhǎng)率匯集成指數(shù)。該指數(shù)反映了每年的可推向市場(chǎng)的樓房增長(zhǎng)情況，其增長(zhǎng)情況與當(dāng)年需求量的增長(zhǎng)可以從某一方面反映房?jī)r(jià)。[]: 是用當(dāng)年竣工面積減去銷(xiāo)售面積以此計(jì)算其增長(zhǎng)幅度而編成的，該指標(biāo)可以表明市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的吸納能力。反映房地產(chǎn)是供大于求還是供小于求。 []三、市場(chǎng)吸納能力指標(biāo) 房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)產(chǎn)生，市場(chǎng)的需求扮演了一個(gè)重要角色，而市場(chǎng)的需求能力又取決于就業(yè)居民的承受能力：房?jī)r(jià)/家庭月收入、房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度/居民收入增長(zhǎng)速度；房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況：商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率。1. 房?jī)r(jià)負(fù)荷指數(shù): 該指數(shù)由房?jī)r(jià)除以人均月收入，主要反映房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)房者的壓力。當(dāng)房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，由于人們預(yù)期房地產(chǎn)將升值，炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，可能引起商品房和土地價(jià)格暴漲。房?jī)r(jià)飛漲而居民家庭年收入水平不高，使得房?jī)r(jià)／居民家庭年收入值，偏離正常值，預(yù)示著房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生異常變動(dòng)。[]2. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)合理指數(shù): 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)除以居民收入增長(zhǎng)，主要反映房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與居民收入是否同步，也反映了購(gòu)房者的壓力。 []:商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率 []:商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率 []四、金融信貸調(diào)控力度 推動(dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的。因此一些金融類(lèi)指標(biāo)能夠較好地預(yù)測(cè)地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。研究表明，貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)呈高度正相關(guān)關(guān)系，貨幣供給量增大，購(gòu)房的融資條件相對(duì)寬松，銀行會(huì)在利率、還款期限、貸款額度等方面給予貸款人較大的優(yōu)惠。在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，很多金融機(jī)構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100％ 以上，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快 助長(zhǎng)了地產(chǎn)泡沫的形成。同時(shí)，信貸增長(zhǎng)使股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，股價(jià)指數(shù)隨之上漲，房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)。房?jī)r(jià)與股價(jià)之間也呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，通過(guò)股價(jià)指數(shù)的變動(dòng)也可以很好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。因此，反映金融狀況的預(yù)警指標(biāo)可選擇貨幣供給量增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率、股價(jià)指數(shù)、樓宇按揭利率和中長(zhǎng)期貸款利率。1. 貨幣供應(yīng)指數(shù):貨幣供給量增長(zhǎng)率 []2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)指數(shù):房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率 []3. 個(gè)人房貸負(fù)荷指數(shù):樓宇按揭/居民月收入 [] [] [此指標(biāo)暫缺] []五年以上 中長(zhǎng)期貸款年份 利率 年份 利率 利率是國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，當(dāng)投資過(guò)熱時(shí)國(guó)家會(huì)緊縮銀根提高利率，反之則降低。可以簡(jiǎn)單的理解為：利率越低投資越熱。為了更好的表達(dá)此指標(biāo)的力度，我們?nèi)∑涞箶?shù)并化為指數(shù)形式進(jìn)行研究。中長(zhǎng)期貸款利率指數(shù)年份19961997199819992000利率20012002200320042005利率三、 指數(shù)區(qū)間的擬定 然而，通過(guò)本文，？我們通過(guò)分析，看到98年國(guó)家為了擴(kuò)大內(nèi)需，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，加大住房信貸，鼓勵(lì)買(mǎi)房。居民在有效的刺激下，購(gòu)房需求逐步釋放。,之后房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度逐漸提高,市場(chǎng)體系也逐漸健全。因此選擇98年以后的年份來(lái)確定，比較能代表以后發(fā)展的變化。其次，從周期上看，在993年達(dá)到頂點(diǎn)之后，94—96年步入衰退期和97—99年的蕭條期，99—2000年市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇階段。接下來(lái)的01年正好處于從一輪的衰退復(fù)蘇之后另一個(gè)發(fā)展的周期。近幾年有學(xué)者論證我國(guó)的房地產(chǎn)周期大概是七至八年，2001年也正好符合這個(gè)理論。學(xué)者季朗超在2005年由經(jīng)濟(jì)管理出版社出版的《非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)》一書(shū)中，通過(guò)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，政策因素等綜合考慮后，得出從1987年到2002年的均衡指數(shù)（附表），從繪制的曲線(xiàn)中，我們可以看到2001年均衡程度最好。綜合這三個(gè)方面的分析，我們選定2001年作為標(biāo)準(zhǔn)值 。然而，此標(biāo)準(zhǔn)值只能作為縱向?qū)Ρ鹊南鄬?duì)值，不能作為滿(mǎn)意值使用。中國(guó)房地產(chǎn)均衡指數(shù)：年份19881989199019911992全國(guó)年份19931994199519961997全國(guó)年份19981999200020012002全國(guó)。根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的特點(diǎn)，我們分別在四大指標(biāo)選取了周期較為明顯，數(shù)據(jù)較全的數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率、商品房竣工面積增長(zhǎng)率、商品房售額增長(zhǎng)率、貨幣供應(yīng)量（M）增長(zhǎng)率，統(tǒng)一在一起以便體現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的特征。圖：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展特征示意圖對(duì)上述各指標(biāo)進(jìn)行擬合：中國(guó)房地產(chǎn)綜合指數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)綜合指數(shù)：是對(duì)上述五項(xiàng)指標(biāo)利用五項(xiàng)合成法進(jìn)行擬合，以反映中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況的波動(dòng)圖。此指數(shù)可以有效反映中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)。對(duì)下一步預(yù)警區(qū)間的建立具有相當(dāng)?shù)膮⒖剂Χ?。從圖中可以明顯的看出，2000到2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，此結(jié)論與之前中國(guó)房地產(chǎn)均衡指數(shù)相符。我們對(duì)房地產(chǎn)并根據(jù)其發(fā)展特征，以及各項(xiàng)指標(biāo)的發(fā)展情況，以歷史依據(jù)確立各指標(biāo)的相關(guān)區(qū)間，如下表：表：序號(hào)項(xiàng)目異常低基本正常良性發(fā)展基本正常異常高一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)能力承受能力指標(biāo)01房地產(chǎn)投資速率指數(shù)02房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率指數(shù)03房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)無(wú)二、供應(yīng)能力指標(biāo)01土地開(kāi)發(fā)效率指數(shù)無(wú)02竣工率指數(shù)無(wú)03空置面積增長(zhǎng)指數(shù)三、市場(chǎng)吸納能力指標(biāo)01房?jī)r(jià)負(fù)荷指數(shù)無(wú)無(wú)02房?jī)r(jià)增長(zhǎng)合理指數(shù)03商品房銷(xiāo)售面積指數(shù)04商品房銷(xiāo)售額
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