構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究(完整版)
【正文】 3199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 三、市場(chǎng)吸納能力指標(biāo)[指標(biāo)代號(hào)C]公式3：結(jié)論3： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 四、金融信貸調(diào)控力度[指標(biāo)代號(hào)D]公式4：由于股價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)缺乏，選用以下公式，如圖：結(jié)論4： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 最終預(yù)警系統(tǒng)數(shù)學(xué)模型的確立：[總公式]我們是以各大指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行權(quán)數(shù)初定的，但指標(biāo)間微妙的關(guān)系只能通過(guò)驗(yàn)算來(lái)進(jìn)行調(diào)整。如：，表明偏熱或過(guò)熱情況的將要發(fā)生。(一) 需要進(jìn)行細(xì)化的指標(biāo)我們?cè)谔骄糠课菘罩妹娣e的時(shí)候，用的是“商品房的竣工面積 – 銷售面積”，這固然可以反映總體的空置情況，但卻反應(yīng)不了商品房各結(jié)構(gòu)的情況，通過(guò)數(shù)據(jù)表明，商品住宅的銷售占總商品房銷售面積的大部分，空置較多的為寫字樓和營(yíng)業(yè)用地等等。隨著時(shí)間推移，該指標(biāo)漸漸顯出它的作用，到時(shí)再考慮以完善系統(tǒng)。在中國(guó)目前存在大量空置面積的情況下。租金的表現(xiàn)與一手房和二手房有著緊密的關(guān)系，從另一方面也反映著市場(chǎng)的供需情況。發(fā)生危機(jī)后給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)沉重打擊。從國(guó)際研究表明，人均GDP800－1300美元時(shí)，房地產(chǎn)處于發(fā)展時(shí)期。這是因?yàn)槿珖?guó)的指標(biāo)雖然具有廣泛性和標(biāo)本性，但卻覆蓋不了各個(gè)城市的具體情況和各自動(dòng)特殊情況。因此我們下一步對(duì)除對(duì)系統(tǒng)的準(zhǔn)確性加以修正，我們將著重對(duì)城市預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和完善。到目前為止，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫并無(wú)出現(xiàn)全國(guó)性的泡沫。投資價(jià)值如何體現(xiàn)，也是我們下一步的研究目標(biāo)。中國(guó)特有的國(guó)情。是下一步的工作。是不是有嚴(yán)重的炒房，和這一指標(biāo)也是息息相關(guān)。待數(shù)據(jù)齊全，我們?cè)倏紤]采用其他方法，把它加入系統(tǒng)，使它發(fā)揮應(yīng)有的作用。(二) 通常用卻未用的指標(biāo)股價(jià)，從日本泡沫到東南亞的金融危機(jī)的表現(xiàn)，股價(jià)和房地產(chǎn)是一對(duì)分不開(kāi)的關(guān)系，兩者方向基本相同，但是本文中我們并沒(méi)有考慮股價(jià)，因?yàn)橹袊?guó)股市由于特殊的歷史原因在某一程度上失去經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的作用。當(dāng)然，這些只是針對(duì)歷史的表明，系統(tǒng)本身能否準(zhǔn)確在未來(lái)進(jìn)行檢測(cè)預(yù)警，還得讓時(shí)間來(lái)考證。（灰色境界線，市場(chǎng)蕭條）圖示如下：為方便觀察，我們?nèi)∑涞箶?shù)繪圖如下：從反向圖可以看出，此系統(tǒng)所表現(xiàn)的結(jié)果與歷來(lái)房地產(chǎn)專家學(xué)者所研究的周期理論基本符合。具體方法為：各自指數(shù)在其指標(biāo)中不可取值和良性發(fā)展值之間的距離幅度來(lái)確定權(quán)重。在代入公式進(jìn)行計(jì)算時(shí)，本公式基于上述以2001年為基準(zhǔn)值進(jìn)行指數(shù)設(shè)計(jì)的方法，以2001年的數(shù)據(jù)填補(bǔ)缺乏的指標(biāo)。 在對(duì)各大小指標(biāo)進(jìn)行區(qū)間劃分之后。此指數(shù)可以有效反映中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)。接下來(lái)的01年正好處于從一輪的衰退復(fù)蘇之后另一個(gè)發(fā)展的周期。1. 貨幣供應(yīng)指數(shù):貨幣供給量增長(zhǎng)率 []2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)指數(shù):房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率 []3. 個(gè)人房貸負(fù)荷指數(shù):樓宇按揭/居民月收入 [] [] [此指標(biāo)暫缺] []五年以上 中長(zhǎng)期貸款年份 利率 年份 利率 利率是國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，當(dāng)投資過(guò)熱時(shí)國(guó)家會(huì)緊縮銀根提高利率，反之則降低。[]2. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)合理指數(shù): 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)除以居民收入增長(zhǎng)，主要反映房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與居民收入是否同步，也反映了購(gòu)房者的壓力。[]2. 竣工率指數(shù): 是用當(dāng)年竣工面積除以當(dāng)年施工面積，并把每年的增長(zhǎng)率匯集成指數(shù)。如下圖所示，1990年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，在一定程度上導(dǎo)致了1991993年房地產(chǎn)市場(chǎng)頂峰的產(chǎn)生。1. 房地產(chǎn)投資速率指數(shù): 由房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比GDP增長(zhǎng)率之比編制而成的。它們存在著下面的聯(lián)系。在此我們添加了“市場(chǎng)供應(yīng)能力和吸納能力”兩大類指標(biāo)，由供求直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。例如：1998年4月7號(hào)，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房信貸和消費(fèi)的通知》決定進(jìn)一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費(fèi)。對(duì)此我們利用“商品房銷售額增長(zhǎng)率”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率”這兩個(gè)最具代表性的指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)周期大約是六到八年（如圖1所示）進(jìn)入上世紀(jì)九十年代以來(lái)，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的波峰出現(xiàn)在1993年1998年2003年。而我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究就是現(xiàn)在２０世紀(jì)９０年代對(duì)海南地產(chǎn)泡沫，北海地產(chǎn)泡沫的地區(qū)性典型案例的追蹤。更早時(shí)期則是針對(duì)1929～1933年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的美國(guó)及西方發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)泡沫的研究。對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已有專家學(xué)者的一些探索。但房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，且未出現(xiàn)全國(guó)性地產(chǎn)泡沫，如何設(shè)計(jì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)尚有很大的探索空間。簡(jiǎn)單介紹歷史上的幾個(gè)房地產(chǎn)泡沫：日本房地產(chǎn)泡沫：２０世紀(jì)８０年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而整體重視地產(chǎn)泡沫是本世紀(jì)以來(lái)至日前經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的大氣候背景下，在北京、上海、廣州、深圳等中心城市及東部發(fā)達(dá)地區(qū)的部分城市房地產(chǎn)持續(xù)高漲警示下而受到普遍關(guān)注。圖1：房地產(chǎn)周期波動(dòng)圖 一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)有兩種主要因素。隨后又頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》取消了對(duì)發(fā)放個(gè)人住房貸款的限制，并規(guī)定了個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。當(dāng)供給與需求失衡一定程度時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生泡沫。貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)銷售價(jià)格市場(chǎng)利率貸款額股票價(jià)格房地產(chǎn)理論價(jià)格 為此，我們初步得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)數(shù)：第一、 第二、 第三、 第四、 我們將用大量的實(shí)證去驗(yàn)證這些權(quán)數(shù)。反映房地產(chǎn)投資是否和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)。[]3. 房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)：由當(dāng)年房地產(chǎn)投資額與當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比的增減變化匯成的。該指數(shù)反映了每年的可推向市場(chǎng)的樓房增長(zhǎng)情況，其增長(zhǎng)情況與當(dāng)年需求量的增長(zhǎng)可以從某一方面反映房?jī)r(jià)。 []:商品房銷售面積增長(zhǎng)率 []:商品房銷售額增長(zhǎng)率 []四、金融信貸調(diào)控力度 推動(dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的?？梢院?jiǎn)單的理解為：利率越低投資越熱。近幾年有學(xué)者論證我國(guó)的房地產(chǎn)周期大概是七至八年，2001年也正好
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