構(gòu)建中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究(完整版)
【正文】 3199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 三、市場吸納能力指標[指標代號C]公式3：結(jié)論3： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 四、金融信貸調(diào)控力度[指標代號D]公式4：由于股價指數(shù)數(shù)據(jù)缺乏，選用以下公式，如圖：結(jié)論4： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 最終預(yù)警系統(tǒng)數(shù)學(xué)模型的確立：[總公式]我們是以各大指標的內(nèi)在聯(lián)系進行權(quán)數(shù)初定的，但指標間微妙的關(guān)系只能通過驗算來進行調(diào)整。如：，表明偏熱或過熱情況的將要發(fā)生。(一) 需要進行細化的指標我們在探究房屋空置面積的時候，用的是“商品房的竣工面積 – 銷售面積”，這固然可以反映總體的空置情況，但卻反應(yīng)不了商品房各結(jié)構(gòu)的情況，通過數(shù)據(jù)表明，商品住宅的銷售占總商品房銷售面積的大部分，空置較多的為寫字樓和營業(yè)用地等等。隨著時間推移，該指標漸漸顯出它的作用，到時再考慮以完善系統(tǒng)。在中國目前存在大量空置面積的情況下。租金的表現(xiàn)與一手房和二手房有著緊密的關(guān)系，從另一方面也反映著市場的供需情況。發(fā)生危機后給金融機構(gòu)帶來沉重打擊。從國際研究表明，人均GDP800－1300美元時，房地產(chǎn)處于發(fā)展時期。這是因為全國的指標雖然具有廣泛性和標本性，但卻覆蓋不了各個城市的具體情況和各自動特殊情況。因此我們下一步對除對系統(tǒng)的準確性加以修正，我們將著重對城市預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計和完善。到目前為止，中國的房地產(chǎn)泡沫并無出現(xiàn)全國性的泡沫。投資價值如何體現(xiàn)，也是我們下一步的研究目標。中國特有的國情。是下一步的工作。是不是有嚴重的炒房，和這一指標也是息息相關(guān)。待數(shù)據(jù)齊全，我們再考慮采用其他方法，把它加入系統(tǒng)，使它發(fā)揮應(yīng)有的作用。(二) 通常用卻未用的指標股價，從日本泡沫到東南亞的金融危機的表現(xiàn)，股價和房地產(chǎn)是一對分不開的關(guān)系，兩者方向基本相同，但是本文中我們并沒有考慮股價，因為中國股市由于特殊的歷史原因在某一程度上失去經(jīng)濟“晴雨表”的作用。當然，這些只是針對歷史的表明，系統(tǒng)本身能否準確在未來進行檢測預(yù)警，還得讓時間來考證。（灰色境界線，市場蕭條）圖示如下：為方便觀察，我們?nèi)∑涞箶?shù)繪圖如下：從反向圖可以看出，此系統(tǒng)所表現(xiàn)的結(jié)果與歷來房地產(chǎn)專家學(xué)者所研究的周期理論基本符合。具體方法為：各自指數(shù)在其指標中不可取值和良性發(fā)展值之間的距離幅度來確定權(quán)重。在代入公式進行計算時，本公式基于上述以2001年為基準值進行指數(shù)設(shè)計的方法，以2001年的數(shù)據(jù)填補缺乏的指標。 在對各大小指標進行區(qū)間劃分之后。此指數(shù)可以有效反映中國房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)。接下來的01年正好處于從一輪的衰退復(fù)蘇之后另一個發(fā)展的周期。1. 貨幣供應(yīng)指數(shù):貨幣供給量增長率 []2. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長指數(shù):房地產(chǎn)貸款增長率 []3. 個人房貸負荷指數(shù):樓宇按揭/居民月收入 [] [] [此指標暫缺] []五年以上 中長期貸款年份 利率 年份 利率 利率是國家重要經(jīng)濟調(diào)控手段，當投資過熱時國家會緊縮銀根提高利率，反之則降低。[]2. 房價增長合理指數(shù): 房價增長除以居民收入增長，主要反映房價的增長與居民收入是否同步，也反映了購房者的壓力。[]2. 竣工率指數(shù): 是用當年竣工面積除以當年施工面積，并把每年的增長率匯集成指數(shù)。如下圖所示，1990年房價增長速度明顯超越了國民經(jīng)濟的增長速度，在一定程度上導(dǎo)致了1991993年房地產(chǎn)市場頂峰的產(chǎn)生。1. 房地產(chǎn)投資速率指數(shù): 由房地產(chǎn)投資增長率比GDP增長率之比編制而成的。它們存在著下面的聯(lián)系。在此我們添加了“市場供應(yīng)能力和吸納能力”兩大類指標，由供求直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。例如：1998年4月7號，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房信貸和消費的通知》決定進一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費。對此我們利用“商品房銷售額增長率”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率”這兩個最具代表性的指標房地產(chǎn)業(yè)周期波動周期大約是六到八年（如圖1所示）進入上世紀九十年代以來，房地產(chǎn)周期波動的波峰出現(xiàn)在1993年1998年2003年。而我國對房地產(chǎn)泡沫的研究就是現(xiàn)在２０世紀９０年代對海南地產(chǎn)泡沫，北海地產(chǎn)泡沫的地區(qū)性典型案例的追蹤。更早時期則是針對1929～1933年世界經(jīng)濟危機中的美國及西方發(fā)達國家地產(chǎn)泡沫的研究。對預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計已有專家學(xué)者的一些探索。但房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中屬于一個新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展時間不長，且未出現(xiàn)全國性地產(chǎn)泡沫，如何設(shè)計房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)尚有很大的探索空間。簡單介紹歷史上的幾個房地產(chǎn)泡沫：日本房地產(chǎn)泡沫：２０世紀８０年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)和股票市場，以刺激經(jīng)濟發(fā)展。而整體重視地產(chǎn)泡沫是本世紀以來至日前經(jīng)濟持續(xù)升溫的大氣候背景下，在北京、上海、廣州、深圳等中心城市及東部發(fā)達地區(qū)的部分城市房地產(chǎn)持續(xù)高漲警示下而受到普遍關(guān)注。圖1：房地產(chǎn)周期波動圖 一般而言，房地產(chǎn)市場的周期波動有兩種主要因素。隨后又頒布了《個人住房貸款管理辦法》取消了對發(fā)放個人住房貸款的限制，并規(guī)定了個人住房貸款實行優(yōu)惠利率。當供給與需求失衡一定程度時，市場就會產(chǎn)生泡沫。貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)銷售價格市場利率貸款額股票價格房地產(chǎn)理論價格 為此，我們初步得出各個指標的權(quán)數(shù)：第一、 第二、 第三、 第四、 我們將用大量的實證去驗證這些權(quán)數(shù)。反映房地產(chǎn)投資是否和國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長。[]3. 房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)：由當年房地產(chǎn)投資額與當年全社會固定資產(chǎn)投資額之比的增減變化匯成的。該指數(shù)反映了每年的可推向市場的樓房增長情況，其增長情況與當年需求量的增長可以從某一方面反映房價。 []:商品房銷售面積增長率 []:商品房銷售額增長率 []四、金融信貸調(diào)控力度 推動地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的?？梢院唵蔚睦斫鉃椋豪试降屯顿Y越熱。近幾年有學(xué)者論證我國的房地產(chǎn)周期大概是七至八年，2001年也正好
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