構(gòu)建中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究-wenkub.com
2025-06-19 17:15 本頁面
【正文】 因此我們下一步對除對系統(tǒng)的準(zhǔn)確性加以修正，我們將著重對城市預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計和完善。到目前為止，中國的房地產(chǎn)泡沫并無出現(xiàn)全國性的泡沫。這是因為全國的指標(biāo)雖然具有廣泛性和標(biāo)本性，但卻覆蓋不了各個城市的具體情況和各自動特殊情況。投資價值如何體現(xiàn)，也是我們下一步的研究目標(biāo)。從國際研究表明，人均GDP800－1300美元時，房地產(chǎn)處于發(fā)展時期。中國特有的國情。發(fā)生危機后給金融機構(gòu)帶來沉重打擊。是下一步的工作。租金的表現(xiàn)與一手房和二手房有著緊密的關(guān)系，從另一方面也反映著市場的供需情況。是不是有嚴(yán)重的炒房，和這一指標(biāo)也是息息相關(guān)。在中國目前存在大量空置面積的情況下。待數(shù)據(jù)齊全，我們再考慮采用其他方法，把它加入系統(tǒng)，使它發(fā)揮應(yīng)有的作用。隨著時間推移，該指標(biāo)漸漸顯出它的作用，到時再考慮以完善系統(tǒng)。(二) 通常用卻未用的指標(biāo)股價，從日本泡沫到東南亞的金融危機的表現(xiàn)，股價和房地產(chǎn)是一對分不開的關(guān)系，兩者方向基本相同，但是本文中我們并沒有考慮股價，因為中國股市由于特殊的歷史原因在某一程度上失去經(jīng)濟“晴雨表”的作用。(一) 需要進(jìn)行細(xì)化的指標(biāo)我們在探究房屋空置面積的時候，用的是“商品房的竣工面積 – 銷售面積”，這固然可以反映總體的空置情況，但卻反應(yīng)不了商品房各結(jié)構(gòu)的情況，通過數(shù)據(jù)表明，商品住宅的銷售占總商品房銷售面積的大部分，空置較多的為寫字樓和營業(yè)用地等等。當(dāng)然，這些只是針對歷史的表明，系統(tǒng)本身能否準(zhǔn)確在未來進(jìn)行檢測預(yù)警，還得讓時間來考證。如：，表明偏熱或過熱情況的將要發(fā)生。（灰色境界線，市場蕭條）圖示如下：為方便觀察，我們?nèi)∑涞箶?shù)繪圖如下：從反向圖可以看出，此系統(tǒng)所表現(xiàn)的結(jié)果與歷來房地產(chǎn)專家學(xué)者所研究的周期理論基本符合。]一、國民經(jīng)濟承受能力指標(biāo)[指標(biāo)代號A]公式1： 結(jié)論1：代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 二、供應(yīng)能力指標(biāo)[指標(biāo)代號B]公式2：結(jié)論2： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 三、市場吸納能力指標(biāo)[指標(biāo)代號C]公式3：結(jié)論3： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 四、金融信貸調(diào)控力度[指標(biāo)代號D]公式4：由于股價指數(shù)數(shù)據(jù)缺乏，選用以下公式，如圖： 結(jié)論1：代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 二、供應(yīng)能力指標(biāo)[指標(biāo)代號B]公式2：結(jié)論2： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 三、市場吸納能力指標(biāo)[指標(biāo)代號C]公式3：結(jié)論3： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 四、金融信貸調(diào)控力度[指標(biāo)代號D]公式4：由于股價指數(shù)數(shù)據(jù)缺乏，選用以下公式，如圖：結(jié)論4： 代入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，如圖：年份198819891990199119921993199419951996結(jié)果 年份199719981999200020012002200320042005結(jié)果 最終預(yù)警系統(tǒng)數(shù)學(xué)模型的確立：[總公式]我們是以各大指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行權(quán)數(shù)初定的，但指標(biāo)間微妙的關(guān)系只能通過驗算來進(jìn)行調(diào)整。具體方法為：各自指數(shù)在其指標(biāo)中不可取值和良性發(fā)展值之間的距離幅度來確定權(quán)重。從單一小指標(biāo)來看，當(dāng)其結(jié)果為1時最為滿意，也就是發(fā)展良好；0時最不滿意，也就是惡性發(fā)展。在代入公式進(jìn)行計算時，本公式基于上述以2001年為基準(zhǔn)值進(jìn)行指數(shù)設(shè)計的方法，以2001年的數(shù)據(jù)填補缺乏的指標(biāo)。（詳細(xì)見下預(yù)警系統(tǒng)數(shù)學(xué)模型的建立）同樣地，在對各小指標(biāo)進(jìn)行小權(quán)數(shù)的確定是，也是以其良性發(fā)展與非良性發(fā)展之間的距離差，并通過同一大類指標(biāo)間的橫向比較進(jìn)行初步確立。 在對各大小指標(biāo)進(jìn)行區(qū)間劃分之后。三、異常高也就是不可取值主要選取1992,1993年進(jìn)行考慮。此指數(shù)可以有效反映中國房地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)。然而，此標(biāo)準(zhǔn)值只能作為縱向?qū)Ρ鹊南鄬χ?，不能作為滿意值使用。接下來的01年正好處于從一輪的衰退復(fù)蘇之后另一個發(fā)展的周期。居民在有效的刺激下，購房需求逐步釋放。1. 貨幣供應(yīng)指數(shù):貨幣供給量增長率 []2. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長指數(shù):房地產(chǎn)貸款增長率 []3. 個人房貸負(fù)荷指數(shù):樓宇按揭/居民月收入 [] [] [此指標(biāo)暫缺] []五年以上 中長期貸款年份 利率 年份 利率 利率是國家重要經(jīng)濟調(diào)控手段，當(dāng)投資過熱時國家會緊縮銀根提高利率，反之則降低。在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場過熱時期，很多金融機構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上
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