【正文】 利率20012002200320042005利率三、 指數(shù)區(qū)間的擬定 然而，通過本文，？我們通過分析，看到98年國家為了擴大內(nèi)需，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，加大住房信貸，鼓勵買房。因此，反映金融狀況的預警指標可選擇貨幣供給量增長率、房地產(chǎn)貸款增長率、股價指數(shù)、樓宇按揭利率和中長期貸款利率。研究表明，貨幣供應量與房價呈高度正相關關系，貨幣供給量增大，購房的融資條件相對寬松，銀行會在利率、還款期限、貸款額度等方面給予貸款人較大的優(yōu)惠。房價飛漲而居民家庭年收入水平不高，使得房價／居民家庭年收入值，偏離正常值，預示著房地產(chǎn)價格發(fā)生異常變動。反映房地產(chǎn)是供大于求還是供小于求。1. 土地開發(fā)效率指數(shù):完成開發(fā)土地面積/房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積。在中國目前固定資產(chǎn)占GDP超過三分之一的情況下，這指標有其意義。此指標主要表明房價的增長速度與經(jīng)濟的增長速度是否相符。GDP即國內(nèi)生產(chǎn)總值，基本上反映一個國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。當其達到一定程度，不加以控制將會對國民經(jīng)濟的持久發(fā)展造成傷害。在對下列小指標權數(shù)進行擬定是時同樣采用驗算方式進行最終確定。其中宏觀政策主要表現(xiàn)于貨幣供應量、利率和貸款額上，房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)于價格上。當宏觀經(jīng)濟進入繁榮階段，在政府通過提高利率，緊縮通貨膨脹等政策沖擊下，房地產(chǎn)需求開始降低，房地產(chǎn)投機被抑制，房地產(chǎn)泡沫破滅，社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟進入收縮期。房地產(chǎn)的周期的運行在很大程度上也取決于市場的供求關系。國家在購房按揭方面的政策又使相當多的人具備的商品房的購買能力。 國家政策在很多時候?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的影響是相當大的。從而，求得經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，顯然這些情況屬于后者。我們在對各指標進行篩選歸類后，對房地產(chǎn)的發(fā)展和歷史數(shù)據(jù)以及國家政策進行了研究，發(fā)現(xiàn)商品房市場存在著周期波動，并且是增長型的周期波動，是增長率的上升與下降的交替過程。本課題的研究是針對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況而作的預警系統(tǒng)研究，２００６年一季度，深圳房地產(chǎn)價格上漲了近２１％。隨著１９９７年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。到1990年，只東京一地的地價就相當于整個美國全國總地價。90年代的泰國地產(chǎn)泡沫、印尼地產(chǎn)泡沫、新加坡地產(chǎn)泡沫、馬來西亞地產(chǎn)泡沫和香港地產(chǎn)泡沫。[關鍵詞]：房地產(chǎn)、預警系統(tǒng)、指標。如何規(guī)避房地產(chǎn)泡沫，除在發(fā)展過程中遵循經(jīng)濟規(guī)律外，快速準確預測是否出現(xiàn)泡沫是一個有效辦法。然而在發(fā)展中各國都曾出現(xiàn)不同程度的房地產(chǎn)泡沫，并由此給經(jīng)濟社會帶來嚴重點負面影響。為此，本小組通過努力，通過對指標的分析選擇，整理歷年數(shù)據(jù)，構(gòu)建了這個預警系統(tǒng)。包括80年代中后期的日本地產(chǎn)泡沫。致使房價的暴漲，從１９８６年到１９８９年，日本的房價整整漲了兩倍。１９９６年，泰國房地產(chǎn)空置率持續(xù)高升，其中辦公室空置率高達50%。國務院“國六條”的推出以及中央銀行針對房地產(chǎn)的系列調(diào)控措施的出臺則是預警防控我國房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)性措施。二、 預警指標體系 房地產(chǎn)業(yè)有著許多相關的指標。一種是由市場自發(fā)調(diào)節(jié)；二是國家政府及時進行宏觀調(diào)控，使過高的增長速度趨于正?；?。從這里我們可以看到，如果國家出臺了明顯有利于商品房價格上漲的政策，則往往表明新一輪的增長形勢將要出現(xiàn)。同年7月，在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快建設的通知》從1998年下半年開始全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化，取消福利房政策，把數(shù)量龐大的一批消費者推進商品房市場中來。同時我們認為，國家已基本從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)化，開始建立了一套房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系并趨于完善。宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的互動關系:在擴張期，房地產(chǎn)周期晚于宏觀經(jīng)濟進入復蘇階段,但因其復蘇速度快，早于宏觀經(jīng)濟周期達到繁榮階段。由于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟還未完全進入市場經(jīng)濟，宏觀政策房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響是非常靈敏的，宏觀調(diào)控手段直接作用于房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場的供求關系又會影響著宏觀政策的效用。并對其進行優(yōu)化修改。房地產(chǎn)涉及很多產(chǎn)業(yè)，也是固定投資的重要組成部分。1. 房地產(chǎn)投資速率指數(shù): 由房地產(chǎn)投資增長率比GDP增長率之比編制而成的。[] 2. 房價增長速率指數(shù)：由房價增長率比GDP增長率得出。該指標反映房地產(chǎn)的投資規(guī)模。綜合考慮之后我們選取了以下三個指標來反映市場供應能力指標。[]: 是用當年竣工面積減去銷售面積以此計算其增長幅度而編成的，該指標可以表明市場對房地產(chǎn)的吸納能力。當房地產(chǎn)過熱時，吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，由于人們預期房地產(chǎn)將升值，炒賣現(xiàn)象嚴重，可能引起商品房和土地價格暴漲。因此一些金融類指標能夠較好地預測地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。房價與股價之間也呈現(xiàn)正相關關系，通過股價指數(shù)的變動也可以很好地預測房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的非正常變化。為了更好的表達此指標的力度，我們?nèi)∑涞箶?shù)并化為指數(shù)形式進行研究。因此選擇98年以后的年份來確定，比較能代表以后發(fā)展的變化。學者季朗超在2005年由經(jīng)濟管理出版社出版的《非均衡的房地產(chǎn)市場》一書中，通過房地產(chǎn)各項指標，政策因素等綜合考慮后，得出從1987年到2002年的均衡指數(shù)（附表），從繪制的曲線中，我們可以看到2001年均衡程度最好。根據(jù)各項指標的特點，我們分別在四大指標選取了周期較為明顯，數(shù)據(jù)較全的數(shù)據(jù)：房價增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、商品房竣工面積增長率、商品房售額增長率、貨幣供應量（M）增長率，統(tǒng)一在一起以便體現(xiàn)中國房地產(chǎn)發(fā)展的特征。從圖中可以明顯的看出，2000到2003年房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對平穩(wěn)，此結(jié)論與之前中國房地產(chǎn)均衡指數(shù)相符。注： 個人房貸負荷指數(shù)：由于98年后政策出臺支持個人房貸政策，因此在制定其具體區(qū)間時暫時還無法確定。通過表格，可以以它們之間的橫向比較進行初步擬定其在各大類指標中的權數(shù)。四、 預警系統(tǒng)數(shù)學模型在此將上述擬定的預警系統(tǒng)各指數(shù)的區(qū)間，并針對各指數(shù)、指標的相關性及其已確立的權數(shù)建立具體數(shù)學模型。對數(shù)學模型的建立，我們采用了實際值與不滿意值之差除以滿意值與不滿意值。因而需要根據(jù)各指標進行權重衡量，也就是權數(shù)的確定。如表示的不滿意值。我們將使用2006年數(shù)據(jù)進行驗證。從歷史上看，本系統(tǒng)實現(xiàn)了有效的監(jiān)控效能，據(jù)實反映發(fā)展的實際情況。然而2002005年也是國家針對房地產(chǎn)市場政策出臺最頻繁的兩年。并逐步實現(xiàn)如下一部分所描述的優(yōu)化措施。而鑒于數(shù)據(jù)與時間的關系，這部分有待完善。因此國際炒家不能像日本東南亞那樣掀起那么大的波浪，中國的投資者也尚無能力在房地產(chǎn)和股票市場同時發(fā)揮能量。從目前收集的數(shù)據(jù)來看，這指標的周期性并不十分明顯。中國目前的城市化遠遠低于世界水平。二手房。租金。中國目前有一些城市的租金房價比已低于同期的貸款利率。這個指標的重要性不言而喻。如何為這一點設定某個指標加入系統(tǒng)，是我們下一步的重點。如何考慮政策對房地產(chǎn)周期的影響，房地產(chǎn)倒U曲線。但中國有中國的國情，如何將這方面的因素考慮進預警系統(tǒng)，是我們下一步將著重研究的。在此基礎上我們還將對預警系統(tǒng)的功能進一步加強，讓它適用于預測具體城市。這也就是為什么是上海而不是其他城市在這一輪到房價狂漲中充當旗手的原因。而自2002年以來的房地產(chǎn)泡沫之爭也集中在一二線城市，二線城市以下及廣大城鎮(zhèn)農(nóng)村地區(qū)房價上漲并不明顯