【正文】 限提高到100％ 以上，房地產(chǎn)貸款增長過快 助長了地產(chǎn)泡沫的形成。[]2. 房價(jià)增長合理指數(shù): 房價(jià)增長除以居民收入增長，主要反映房價(jià)的增長與居民收入是否同步，也反映了購房者的壓力。 []三、市場吸納能力指標(biāo) 房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)產(chǎn)生，市場的需求扮演了一個(gè)重要角色，而市場的需求能力又取決于就業(yè)居民的承受能力：房價(jià)/家庭月收入、房價(jià)的增長速度/居民收入增長速度；房地產(chǎn)的銷售狀況：商品房銷售面積增長率，商品房銷售額增長率。[]2. 竣工率指數(shù): 是用當(dāng)年竣工面積除以當(dāng)年施工面積，并把每年的增長率匯集成指數(shù)。 []二、供應(yīng)能力指標(biāo)市場供應(yīng)能力取決于市場的現(xiàn)有供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量。如下圖所示，1990年房價(jià)增長速度明顯超越了國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，在一定程度上導(dǎo)致了1991993年房地產(chǎn)市場頂峰的產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資額，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，就必須得有資金的注入才能運(yùn)作起來。1. 房地產(chǎn)投資速率指數(shù): 由房地產(chǎn)投資增長率比GDP增長率之比編制而成的。對大類指標(biāo)包含的各項(xiàng)小指標(biāo)的選取進(jìn)行討論分析。它們存在著下面的聯(lián)系。并且在收縮階段持續(xù)時(shí)間長于宏觀經(jīng)濟(jì)。在此我們添加了“市場供應(yīng)能力和吸納能力”兩大類指標(biāo)，由供求直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。在這兩項(xiàng)政策的強(qiáng)勁支撐下，商品房平均價(jià)格從1999年開始了較快的上漲行情。例如：1998年4月7號(hào)，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房信貸和消費(fèi)的通知》決定進(jìn)一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費(fèi)。這表明，國家的政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系，在房地產(chǎn)周期波動(dòng)的波峰時(shí)，國家往往會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來抑制價(jià)格的持續(xù)上漲。對此我們利用“商品房銷售額增長率”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率”這兩個(gè)最具代表性的指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)周期大約是六到八年（如圖1所示）進(jìn)入上世紀(jì)九十年代以來，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的波峰出現(xiàn)在1993年1998年2003年。引起了“泡沫”的大討論，因此本課題對此的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。而我國對房地產(chǎn)泡沫的研究就是現(xiàn)在２０世紀(jì)９０年代對海南地產(chǎn)泡沫，北海地產(chǎn)泡沫的地區(qū)性典型案例的追蹤。１９９１年后隨著國際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，到１９９３年日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。更早時(shí)期則是針對1929～1933年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的美國及西方發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)泡沫的研究。一、 引言20世紀(jì)后半期是世界房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的較嚴(yán)重的時(shí)期。對預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已有專家學(xué)者的一些探索。廣東金融學(xué)院大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科研——立項(xiàng)申報(bào)參賽作品構(gòu)建中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究申請者：陳作宏、陳芳芳、戴文龍、黃文、 林岳、林敏慧、羅媛單位：廣東金融學(xué)院指導(dǎo)老師：丁俊峰單位：廣東金融學(xué)院金融系２００６年１０月構(gòu)建中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究陳作宏、陳芳芳、戴文龍、黃文、林岳、林敏慧、羅媛[摘要]：房地產(chǎn)是關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)也是不言而喻。但房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長，且未出現(xiàn)全國性地產(chǎn)泡沫，如何設(shè)計(jì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)尚有很大的探索空間。于是針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究多以這一時(shí)期的實(shí)證背景。簡單介紹歷史上的幾個(gè)房地產(chǎn)泡沫：日本房地產(chǎn)泡沫：２０世紀(jì)８０年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)和股票市場，以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。東南亞房地產(chǎn)泡沫：２０世紀(jì)８０年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先領(lǐng)域，并出臺(tái)一系列刺激性政策，加上銀行信貸政策的放任，促使房地產(chǎn)泡沫的形成。而整體重視地產(chǎn)泡沫是本世紀(jì)以來至日前經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的大氣候背景下，在北京、上海、廣州、深圳等中心城市及東部發(fā)達(dá)地區(qū)的部分城市房地產(chǎn)持續(xù)高漲警示下而受到普遍關(guān)注。本系統(tǒng)的建立就是在此一大環(huán)境下產(chǎn)生的，通過對中國房地產(chǎn)的研究，為房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)和偏離良性發(fā)展進(jìn)行預(yù)警，旨在防治泡沫及防止其產(chǎn)生。圖1：房地產(chǎn)周期波動(dòng)圖 一般而言，房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)有兩種主要因素。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于低谷時(shí)，國家就會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，使商品房的價(jià)格保持適當(dāng)?shù)脑龇?。隨后又頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》取消了對發(fā)放個(gè)人住房貸款的限制，并規(guī)定了個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。一直到現(xiàn)在還保持較快增長 從我們對歷年政策內(nèi)容的對比及政策頒發(fā)的前后房地產(chǎn)市場的變化我們得出：國家主導(dǎo)的宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)周期的運(yùn)行當(dāng)中起到相當(dāng)重要的作用，為此我們首先確定了“國民經(jīng)濟(jì)承受能力指標(biāo)”和“金融貸款調(diào)控力度”兩大類指標(biāo)。當(dāng)供給與需求失衡一定程度時(shí)，市場就會(huì)產(chǎn)生泡沫。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時(shí)期。貨幣供應(yīng)量房地產(chǎn)銷售價(jià)格市場利率貸款額股票價(jià)格房地產(chǎn)理論價(jià)格 為此，我們初步得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)數(shù)：第一、 第二、 第三、 第四、 我們將用大量的實(shí)證去驗(yàn)證這些權(quán)數(shù)。[]一、國民經(jīng)濟(jì)能力承受能力指標(biāo) 國民經(jīng)濟(jì)能力承受能力指標(biāo)主要表明國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過熱的承受力。反映房地產(chǎn)投資是否和國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長。取兩者的比值可以很好的反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展?fàn)顩r。[]3. 房地產(chǎn)投資規(guī)模指數(shù)：由當(dāng)年房地產(chǎn)投資額與當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比的增減變化匯成的?，F(xiàn)有供應(yīng)量指標(biāo)：竣工面積、完成土地開發(fā)面積潛在供應(yīng)量指標(biāo)：完成房地產(chǎn)開發(fā)購置面積、施工面積、空置率。該指數(shù)反映了每年的可推向市場的樓房增長情況，其增長情況與當(dāng)年需求量的增長可以從某一方面反映房價(jià)。1. 房價(jià)負(fù)荷指數(shù): 該指數(shù)由房價(jià)除以人均月收入，主要反映房價(jià)的增長對購房者的壓力。 []:商品房銷售面積增長率 []:商品房銷售額增長率 []四、金融信貸調(diào)控力度 推動(dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的。同時(shí)，信貸增長使股市、房地產(chǎn)市場升溫，股價(jià)指數(shù)隨之上漲，房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)?？梢院唵蔚睦斫鉃椋豪试降屯顿Y越熱。,之后房地產(chǎn)市場化程度逐漸提高,市場體系也逐漸健全。近幾年有學(xué)者論證我國的房地產(chǎn)周期大概是七至八年，2001年也正好符合這個(gè)理論。中國房地產(chǎn)均衡指數(shù)：年份19881989199019911992全國年份19931994199519961997全國年份19981999200020012002全國。對下一步預(yù)警區(qū)間的建立具有相當(dāng)?shù)膮⒖剂Χ?。四、異常低來源于各個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的最低值,，移動(dòng)平均，畫圖描點(diǎn)，線性回歸和非線性回歸來確定。由于各個(gè)小指標(biāo)都是以同一縱向表現(xiàn)力度的指數(shù)形式設(shè)定。在后期進(jìn)行驗(yàn)證并且調(diào)整完善。然而，也無法否定其誤差的存在，只盡量把誤差降到最低。然而，如果當(dāng)結(jié)果達(dá)到0時(shí)再進(jìn)行預(yù)警，那么系統(tǒng)得預(yù)警效能將接近于0。得出各大類指標(biāo)分公式如下：[注：*、分別表示不滿意值與滿意值。在確立大方向不變的情況下為達(dá)最佳效果我們對各大指標(biāo)的權(quán)數(shù)稍微進(jìn)行了調(diào)整，具體如下：總結(jié)論：代入上列公式結(jié)果數(shù)據(jù)，結(jié)果如下：年份19881989199019911992