【正文】 由政府全面統(tǒng)籌，由政府或政府委托的公司負責(zé)規(guī)劃、建造、 管理并由政府根據(jù)工區(qū)實際情況以中低收入家庭為對象決定出售、房價 水平等，同時，也可以鼓勵開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房，政府對開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房給予適當(dāng)補貼。 10 （二）加強 住房保障立法工作，建立全方位的住房保障機制 明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的主體地位，就應(yīng)該明確政府的調(diào)控責(zé)任。南京從 2020 年 5 月 20 日起實施普通商品房價格監(jiān)管新規(guī)，嚴格推行商品房價格“一套一價”的明碼標(biāo)價制度。穩(wěn)定住房價格要中央不斷的宏觀調(diào)控，地方政府的高度自覺，需要投資者和開發(fā)商的高度社會責(zé)任感和理性投資，也需要消費者的理性購房。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心是房價的調(diào)控，穩(wěn)定住房價格一直以來是政府宏觀調(diào)控的重點工作。房價畸高或廉租房建設(shè)乏 力， 是房地產(chǎn)市場兩個畸形的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一些地方政府對房地產(chǎn)業(yè)利益的追逐，已是中國房地產(chǎn)行業(yè)從多問題的根本所在，自然也成為居民住房權(quán)旁落的根本原因。 必須確保房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，既保障居民合理住房需求得以實現(xiàn)，又保障房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，要正確處理好房市與股市、房市與金融市場、房市與政府、社會之間的關(guān)系，合理擠壓房市泡沫，避免產(chǎn)生金融資金過剩和引發(fā)通貨膨脹，只有既滿足了居民住房需求又保障了房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控才是成功的宏觀調(diào)控。從權(quán)威部門密集的政策信號到各地區(qū)逐漸理性和自覺的實際操作，越來越清晰地表明，以保障和整治為重點的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策越來越明朗，并逐步走向成熟。建設(shè)部指出， “ 住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的 9 社會保障，從十多年的改革和探索的實踐來看，僅靠市場機制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題 ” 。 不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)暴利導(dǎo)致開發(fā)商鋌而走險，消費者買漲不買跌造成開發(fā)商寧愿空置也不愿降價出售，某些地方政府或多或少成為房地產(chǎn)開發(fā)商的保護傘，商品房預(yù)售制度的 不完善，鋼材等住房原材料價格上漲，以炫富耀貴為特征的購房售房等，都對抬高房價起到一定的作用。對樓市政策落實不力的官員，腐敗官員以及違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商的懲處也不夠嚴厲，通常通過點名批評、責(zé)令整改、經(jīng)濟處罰等方式進行處罰，其效果極為有限，房價問責(zé)制也還遠遠沒有建立起來。 （五 ）政府調(diào)控的滯后和剛性不足 當(dāng)前的宏觀調(diào)控中，穩(wěn)定房價一直是調(diào)控的重點，而鮮有降低房價的聲音，這表明調(diào)控目標(biāo)的軟弱，這給了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商一種政府本意不是要降低房價的心理預(yù)期。 房地產(chǎn)開發(fā)商在實際操作中存在大量壟斷土地，違法囤積土地待價而沽的行為，應(yīng)在打擊土地壟斷 ,違法囤積土地等行為 ,并加強過期土地回收的基礎(chǔ)上，嚴格控制商品住房用地規(guī)模，適當(dāng)增加保障性住房土地供應(yīng) 量， 盡快完善土地儲備制度，促進土地儲備用地多元化增值，防止土地閑置和浪費。 近年來我國地價有較大幅度的上升， 有資料顯示， 2020 年全國主要城市地價平均水平為 1230 元，比去年同期增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)商將土地成本的增長通過房價的上漲轉(zhuǎn)嫁給了消費者，從而使自己在地價上漲中毫發(fā)無損。目前在房地產(chǎn)市場調(diào)控中較為積極的地方政府也是受中央重點監(jiān)控的北京、上海、深圳、廣州等城市，而其他許多城市政府采取觀望甚至坐享房價高漲而帶來的收益。青島市原市委書記杜世成涉嫌與 2020 年發(fā)生的嶗山違法批租土地大案有關(guān)，在其任職期間鼓吹房價不能倒 ，導(dǎo)致官商勾結(jié)腐敗頻發(fā)，房價瘋 漲。個別政府以地生財，受利益驅(qū)使，借經(jīng)營城市之名，隨意征用土地并大量出賣，以獲取高額收益，這在一定程度上彌補了地方政府財政的不足，但卻增加了房地產(chǎn)成本，成為高房價一個直接的誘因 ,必然使中央政府的宏觀調(diào)控政策效果大打折扣。截止 2020 年 4 月底，住房空置面積 億平方米，同比增長 %。如果國內(nèi)居民住房需求下降而空置率快速上升，說明房價上漲是房地產(chǎn)開發(fā)房壟斷 定價及操縱的結(jié)果，住房空置率的提高是因為房地產(chǎn)商在壟斷土地使用權(quán)后對住房價格采取壟斷定價以獲取高額利潤，造成實用性需求者因房價過高而沒有支付能力或觀望，而投資性需求者因房地產(chǎn)價格上漲投資收益率下降而減少投資支出而形成的。有報道指出，上海陸 家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)公司高管同一天貸款 1000 萬元用于購買 15 套陸家嘴中央公寓住房，三年獲利一千萬，這座公寓入住率未超過 10%但價格卻一直攀升。當(dāng)一個地區(qū)房價水平與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨奖葍r過高而造成絕大多數(shù)居民無購房能力，而同時商品房開發(fā)成本較低時，就表明房價有虛高的空間。 （二）房地產(chǎn)市場存在大量囤房惜售、惡意烘抬房價等住房炒作行為 國家在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時，并沒有明確購買住房是作為消費還是投資，很多人購買一套或多套住房主要用來投資，加上一些專門從事炒房投機的投資者，諸如溫州炒房團等對抬高房價在一定程度上起到了推波助瀾的 作用。價格規(guī)律表明，供不應(yīng)求時價漲，供過于求時價跌，我國的房地產(chǎn)市場同樣無法回避這個市場規(guī)律。據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度 GDP增幅達 %， 4 月份 CPI 同比增長達 3%， 14 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，比去年同期增長 %。 二、我國房價持續(xù)走高的原因分析 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房價 近年來一直處于高位運轉(zhuǎn)狀態(tài)并持續(xù)上漲成為社會普遍關(guān)注的焦點，那么究竟是什么原因?qū)е路績r在宏觀調(diào)控的高壓政策下依然持續(xù)走高呢？有人認為，國內(nèi)市場流動性資金過剩，投資渠道單一以及人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致外資加速進入，是房地產(chǎn)價格難以下降的內(nèi)外因，筆者認為，當(dāng)前的房價漲勢是多種因素共同主導(dǎo)的結(jié)果，這其中有積極的因素也有消極的因素，但更多的是人為的消極因素。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責(zé)任。三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住 房。溫家寶在今年政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2020 年，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》， 2020 年3 月國務(wù)院辦 公廳頒布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”）， 5 月份七部委又頒布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房工作的意見》， 2020 年國務(wù)院常務(wù)會議針對當(dāng)時少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題頒布“國六條”，指出了解決住房問題的六條措施：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加快城鎮(zhèn)廉租住房 6 制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn) 市場信息透明度等。 透過上述種種現(xiàn)狀，我們不難看出，我國房 地產(chǎn)市場調(diào)控需要各方面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和綜合治理，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還有一段很長的路要走。土地的招拍掛并沒有增加多少房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬高房價的借口。 報道指出，樓盤成本只占房價 20%，房地產(chǎn)開發(fā)商能拿到 40%左右的利潤，其余 40%為相關(guān)職能部門買單，在 房地產(chǎn)土地投標(biāo)、建設(shè)審批、監(jiān)督管理等各個環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生房 地產(chǎn)腐敗，政府征地拆遷只給予農(nóng)民很少的一筆補償款，而 2020 年土地價格就已達到 1230 元平方米，政府獲取了其中巨額的差價。雖然央行已于今年 3 月 18 日和 5 月 18 日兩次加息并先后五次提高存款準(zhǔn)備金率，國土資 源部也嚴格控制用地規(guī)模，其下達的 2020 年土地利用計劃明確規(guī)定新增建設(shè)用地基本與去年持平，禁止別墅類和高爾夫球場建設(shè)用地，禁止黨政機關(guān)、企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地，但可以預(yù)料的是，這對房價的穩(wěn)定將起到十分有限的作用，房價將依然持續(xù)走高。 2020 年中國人民銀行建議取消商品房預(yù)售制度，但建設(shè)部馬上出來否定， 人民銀行在《中國房地產(chǎn)金融報告》（ 2020）中又提出，要盡快啟動、平穩(wěn)推進房地產(chǎn)預(yù)售制度改革。當(dāng)前樓市出現(xiàn)“三大怪”：房價越調(diào)漲得越快，投資越管越像搞比賽，大戶型越少越不好賣。上個世紀(jì) 80 年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致長達十多年之久的經(jīng)濟蕭條 ，以及 90 年代早期北海、海南的房地產(chǎn)泡沫 便是例證。 （四 ） 房地 產(chǎn)泡沫加速形成 根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場投資收益率過高，大量投機性交易的存在，轉(zhuǎn)手率高，銀行信貸過多，房價脫離價格非理性上揚等都是房地產(chǎn)市場存在泡沫的征兆，而我國目前流動性資金過剩也促使大量國內(nèi)外資金進入樓市，從而造成樓市投資過熱，加深了樓市泡沫的存在。今年 2 月 14 日，建設(shè)部通報 2020 年城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)情況時指出，當(dāng)前中國廉租房建設(shè)存在覆蓋面低，建設(shè)進程緩慢等問題。自國家 2020 年 6 月 1 日開始推出 90 平米戶型后，要求此類戶型占新建住房的 70%以上，但據(jù) 4 月 17 日 發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市場銷售以前幾年開發(fā)的大戶型商品住宅為主，今年前 4 月 90 平方米以 下普通商品房投資僅占商品住宅投資的 %，遠低于要求的 70%， 14 月份經(jīng)濟適用房投資 149 億元，雖同比增長 %，但僅為同期投資總額 5265 億元的 %，絕大多數(shù)地方經(jīng)濟適用房占全年竣工住房面積達不到 5%，遠遠無法滿足中低收入人群的需要。金融支持過度假說 認為，房地產(chǎn)由