【正文】 3440 2022 3466 2022 3488 2022 3511 2022 3535 2022 3558 2022 3581 2022 3604 （二）各變量之間的相互關(guān)系相關(guān)系數(shù)是衡量變量間相關(guān)程度的指標(biāo)。自變量中的需求類指標(biāo)：X1：總?cè)丝冢▎挝唬喝f人） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的總?cè)丝跀?shù)；X2：居民可支配收入（單位：元） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入；X3：商品房銷售面積（單位：萬㎡） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)條目；自變量中的供給類指標(biāo)：X4：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額；X5：商品房竣工面積（單位：萬㎡） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)條目；福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測12X6：建筑成本（單位：億元） ，取值自各年《福建統(tǒng)計(jì)年鑒》中的建筑企業(yè)工程實(shí)際成本（結(jié)算成本） ；代表宏觀經(jīng)濟(jì)因素的指標(biāo)：X7：GDP（單位：億元） ，取值自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》 。所選樣本數(shù)據(jù)均來源于 19962022 年中國統(tǒng)計(jì)年鑒、福建省統(tǒng)計(jì)年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒。因此把它們選作模型的自變量。一方面為獲取全面信息，模型中應(yīng)包含的解釋變量應(yīng)盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計(jì)算復(fù)雜，且往往會擴(kuò)大估計(jì)方差，降低模型的精度；再者，進(jìn)入模型的變量應(yīng)該是確定性的變量，且與被解釋變量之間應(yīng)有明顯的因果關(guān)系。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響福建省房地產(chǎn)市場供求的各種指標(biāo)作為自變量，以福建省各年房屋均價(jià)為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的核心是穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸正常水平。2022 年國家調(diào)控重心在于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，福建省的中小戶型房屋供給相應(yīng)增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應(yīng)求，需求的旺盛使房價(jià)增幅再度攀升，達(dá)到 %的最高點(diǎn)。2022 年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻(xiàn)顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比 2022 年前三個(gè)季度回落了 個(gè)百分點(diǎn)，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價(jià)格增幅大致保持了10%的水平。2022 年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化也與這些政策密切相關(guān)。通過福建省房地產(chǎn)價(jià)格與增幅走勢圖可見，經(jīng)過四年的調(diào)整和規(guī)范，到了 2022 年，福建省的房地業(yè)開始進(jìn)入較快的發(fā)展階段，房價(jià)自 2022 年起呈現(xiàn)較高增長。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢，2022 年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時(shí)期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴(kuò)大。福建省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額由 1996 年的 億元增長到 2022 年的 億元，增長了 倍，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也連年增加，2022 年達(dá)到了頂峰 %。福建省房地產(chǎn)市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標(biāo)上。對比之國際上的發(fā)達(dá)國家，歐洲國家的人均住房面積為 4045 平方米，美國為 92 平方米，說明我省人均住房面積還有較大的上升空間，在此之前，都會有較旺盛的需求。隨著福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，人民生活水平不斷提高，1996 年全省人均可支配收入為 元，到 2022 年上升為 元，13 年間平均每年增長 %。城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產(chǎn)市場需求的增加。城市化水平的提高和人口擴(kuò)張的程度在指標(biāo)上可體現(xiàn)為全省總?cè)丝诘脑黾?。這也有助于下一章從數(shù)學(xué)角度探討這些變量對福建省房地產(chǎn)價(jià)格的決定作用。根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，福建省商品房銷售均價(jià)已由 1996 年的 1667 元/平方米上升到了 2022 年的 4384 元/平方米。另外人的心理因素（包括消費(fèi)者預(yù)期、個(gè)人偏好、對風(fēng)水和風(fēng)俗避諱的講究等）以及其他一些非常規(guī)因素（例如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國外房價(jià)等）對房地產(chǎn)價(jià)格也可能產(chǎn)生影響。（4）城市規(guī)劃：行政隸屬的變更、以及城市規(guī)劃中對土地用途、容積率、覆蓋率等的規(guī)定都有可能改變一個(gè)地區(qū)的房價(jià)。（2）住房制度及政策：國家在每個(gè)時(shí)期不同的房地產(chǎn)政策都極大地影響到房價(jià)。綜上所述，社會因素大致可以用人口總數(shù)、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)來衡量。（3）城市化水平：城市化水平提高，人口及各種經(jīng)濟(jì)活動都要向城市聚集，對城市土地需求的增加使土地價(jià)格提高，周邊的農(nóng)村用地也成為利用強(qiáng)度較高的非農(nóng)業(yè)用地，地價(jià)隨之上漲。我國這幾年房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展就是得益于當(dāng)前國泰民安的政治環(huán)境。（1）社會穩(wěn)定狀況：社會穩(wěn)定，人民樂于生產(chǎn)投資，生活能夠持續(xù)穩(wěn)定地改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動地價(jià)上漲。金融環(huán)境的好壞影響一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而影響房地產(chǎn)交易的積極性，對房地產(chǎn)價(jià)格也會產(chǎn)生影響。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展較完善的西方國家的情況，就業(yè)水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的開支也會加大，這表明收入和就業(yè)水平也與房地產(chǎn)市場的需求量成正比。經(jīng)濟(jì)的增長情況影響到投資者對未來的預(yù)期和居民的購買力，決定了房地產(chǎn)市場的景氣程度。宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響整個(gè)社會，房地產(chǎn)的特殊性在某些程度上會極大地受到宏觀因素的影響。這些因素也將對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。項(xiàng)目周邊良好的自然和人文環(huán)境有利于提高商品房的價(jià)格。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地段區(qū)位、地質(zhì)條件、地形地勢、宗地面積和形狀等。因此，參考華偉《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的歸納，本文擬將房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分為以下五類。三、福建省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定性分析（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素綜合以上搜集的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的各類文獻(xiàn)可以看出，理論上，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞房產(chǎn)價(jià)值波動的，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系長期和短期各種動力相互作用的結(jié)果；同時(shí)，實(shí)際成交價(jià)格在理論價(jià)格的基礎(chǔ)上又受到了來自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境(如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入、人口規(guī)模等)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范圍(如土地供給制度、商品房管理制度、開發(fā)商融資渠道等)、以及各種有形無形的因素的共同作用。另外，在房地產(chǎn)自身區(qū)位、環(huán)境等因素的影響方面，也有學(xué)者做出了解讀。宋勃，陳海博(2022)認(rèn)為人民幣升值對房價(jià)的普遍影響是“最早持續(xù)上漲、然后形成泡沫、最后泡沫破滅、房價(jià)下降” ，而升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國的房地產(chǎn)價(jià)格不僅受市場規(guī)律、供求關(guān)系影響，也受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等行政因素的影響。在供求影響價(jià)格方面，學(xué)者大多將商品房價(jià)格影響因素從供給和需求兩個(gè)角度進(jìn)行闡述，并且近年的研究越來越多關(guān)注于具體城市。國外的房地產(chǎn)價(jià)格理論較多也較為成熟，這對我國房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)踐研究具有一定的借鑒意義。之后的 Davis , Haibin Zhu (2022)對銀行貸款和商品房價(jià)格之間關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)論是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張的原因，而不是相反。Quigley (1999)通過供求平衡定價(jià)原理，以人口、就業(yè)、收入、房屋空置率等因素為自變量，對房價(jià)進(jìn)行了回歸分析，得出了宏觀經(jīng)濟(jì)因素對短期房價(jià)影響不大，卻能影響到長期價(jià)格的結(jié)論。（二）國內(nèi)外研究的文獻(xiàn)綜述國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早，對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行分析的文獻(xiàn)很多，內(nèi)容涉及到供求關(guān)系、人口增長、銀行信貸、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等方面。[2]房地產(chǎn)價(jià)格就是由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成的。所謂土地價(jià)格，也稱地產(chǎn)價(jià)格，是指地租的購買價(jià)格，是地租的資本化，這在地租理論中有詳細(xì)介紹。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義的區(qū)別：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益；狹義的房地產(chǎn)則指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。二、房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究回顧（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本概念房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)，它包括土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離的部分。第四部分則屬于定量分析階段，通過搜集的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)計(jì)模型，對第三部分的理論做出實(shí)證分析，并對福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。第二部分將回顧國內(nèi)外的相關(guān)理論研究成果，這是本文案例分析的理論基礎(chǔ)。本文共分為五個(gè)部分。本文將以福建省商品房市場為例，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和計(jì)量統(tǒng)計(jì)方法，對福建省房價(jià)的影響因素進(jìn)行定性和定量分析，研究的意義在于發(fā)掘福建省房地產(chǎn)價(jià)格變動的規(guī)律，進(jìn)一步認(rèn)識房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和市場價(jià)格的影響因素，為購房者、開發(fā)商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展不健康，很容易聚集泡沫，泡沫一旦破裂，國民經(jīng)濟(jì)就會受到巨大沖擊。而目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)過了 20222022 年五年的高速發(fā)展期，房價(jià)已逐步攀升到頂峰，2022 年受金融危機(jī)影響房價(jià)略有下降，2022 年又全面復(fù)蘇，繼續(xù)保持了上行的態(tài)勢。一方面，房地產(chǎn)業(yè)帶動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的繁榮，總體發(fā)展比較健康，另一方面，房價(jià)的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)心。以福建省為例，改革開放初期的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為 平方米，1998 年達(dá)到 平方米，2022 年則為 平方米，在 30 年不到的時(shí)間里翻了兩番。自黨的十一屆三中全會召開以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了復(fù)蘇、發(fā)展、調(diào)整、繁榮和宏觀調(diào)控等階段，從一個(gè)不成熟的產(chǎn)業(yè)慢慢走向成熟。中國房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于 19 世紀(jì)末 20 世紀(jì)初，并隨著中國商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會經(jīng)濟(jì)制度的變革，而經(jīng)歷了一個(gè)曲折的歷史發(fā)展過程。國家宏觀經(jīng)濟(jì)部門經(jīng)過綜合分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑業(yè)，以及建材、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著帶動作用，也推動著金融業(yè)的發(fā)展，是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。目的在于對福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響因素形成全面、客觀的認(rèn)識，并為房地產(chǎn)市場的各個(gè)參與者的決策提供參考。因此對城市房地產(chǎn)價(jià)格問題的研究引起了學(xué)術(shù)界、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。本科畢業(yè)論文福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測學(xué)生姓名： 學(xué) 院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院系：計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系專 業(yè)：統(tǒng)計(jì)學(xué)（投資決策分析方向）年 級： 學(xué) 號：指導(dǎo)教師（校內(nèi)）： 職稱：講師指導(dǎo)教師（校外）： 職稱：福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測1福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測[摘要] 經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。近年來，房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，