【正文】 析及預(yù)測12表 4 8 個變量的相關(guān)系數(shù)情況數(shù)據(jù)表Y X1 X2 X3 X4 X5 X6X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價 Y 與房地產(chǎn)投資額 X4 相關(guān)程度最高，系數(shù)達到 ，其次建筑成本 X全年生產(chǎn)總值 X居民可支配收入 X商品房銷售面積X3，與房價的相關(guān)性也很高，系數(shù)都在 以上；再次的是全省總?cè)丝?X1；相關(guān)性最低的是商品房竣工面積 X5。另外，考慮到通貨膨脹的影響，我們以 1996 年為基年，整理出 19962022 各年的居民消費價格指數(shù)，作為反映通貨膨脹的指標(biāo)，用以消除商品房價格、居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和建筑成本所受通貨膨脹的影響；同樣，用 GDP 指數(shù)消除通貨膨脹對 GDP 的影響。各變量的具體解釋如下：因變量 Y：商品房銷售均價（單位：元/平方米） ，由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機干擾項代表?？紤]這些選擇變量的標(biāo)準，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認為，福建省的 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變量會直接影響到分析結(jié)果。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測10四、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析（一）指標(biāo)的選擇上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關(guān)系、驗證定性分析的結(jié)果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進行定量分析。2022 年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及 20222022 年國家對保障性住房、經(jīng)濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟過熱，同時由于全球經(jīng)濟環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在 2022 年價格上漲，后在 2022 年全年房價明顯下跌。2022 年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟方面，2022 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2022 年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了 24%。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測9商 品 房 價 格 增 長 情 況1000150020222500300035004000450050001996199719981999200020012002200320042005200620072008 105051015202530房 屋 均 價房 屋 均 價 增 長 率 (%)圖 2:19962022 年商品房價格增長情況2022 年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。自 1998 年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機制的作用日益顯現(xiàn)?？梢姼＝ㄊ》康禺a(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用。具體數(shù)據(jù)如下：表 2 19962022 年福建省房地產(chǎn)供給情況各指標(biāo)數(shù)據(jù)表年份全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)占投資比重商品房竣工面積（萬平方米）1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測82022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 2022 % 房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。經(jīng)濟發(fā)展、城市化的推進將成為福建省未來房地產(chǎn)市場需求發(fā)展的動力。福建省 GDP 的提高對供給和需求起著雙向拉動的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2022 年的 平方米。表 1 19962022 年福建省 GDP、人口、人均可支配收入、住房面積數(shù)據(jù)表年份全省生產(chǎn)總值（億元）全省總?cè)丝冢ㄈf人）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅建筑面積（平方米）1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2022 3410 282022 3440 2022 3466 2022 3488 2022 3511 2022 3535 2022 3558 2022 3581 2022 3604 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測70501001502002503003504004505001996199719981999200020012002200320042005200620072008房 屋 均 價GDP（ 億 元 ）總 人 口 （ 萬 人 ）人 均 可 支 配 收 入（ 元 ）人 均 住 宅 建 筑 面積 （ 平 方 米 ）圖 1 19962022 年各指標(biāo)增長情況比較圖（1996 年為基年）由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價與幾個影響需求的指標(biāo)的增長趨勢大體相同。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。 （數(shù)據(jù)資料來源：各年中國福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測6統(tǒng)計年鑒、福建統(tǒng)計年鑒）福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴張帶來的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件帶來的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。究竟是什么原因促使了房價的步步高升？福建省房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況如何？根據(jù)上一節(jié)對房價影響因素的理論分析，這里將對 19962022 年福建省房地產(chǎn)市場的供需情況進行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標(biāo)的變動情況及其對房價的影響作用。（二）福建省房地產(chǎn)價格的影響因素分析與我國其他地區(qū)一樣，經(jīng)過十余年的發(fā)展，福建省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟地位日益重要，房地產(chǎn)市場的供給與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來國家出臺控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)業(yè)依然保持強勁的增長勢頭。量化這些因素的主要指標(biāo)包括土地供應(yīng)量、稅收結(jié)構(gòu)等。（3）稅收政策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會在不同程度上對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易成本造成影響，同時課稅的轉(zhuǎn)嫁問題也應(yīng)納入考慮的范圍。（1）土地制度及政策：不同的土地制度會通過對土地供應(yīng)量的控制，進而影響房地產(chǎn)的供給和價格。反之，如果城市過于擴張或城市衰落，也會導(dǎo)致地價下降。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測5（2）人口狀況：人口增長，對土地的需求必然增加，地價上漲；人口素質(zhì)提高，對社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展都有良好的促進作用，也會帶動地價上漲。政局動蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產(chǎn)，整個經(jīng)濟崩潰，地價必然下跌?？偟目磥?，影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素大體可以用 GDP、宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、物價指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標(biāo)來量化。（3）利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產(chǎn)融資，較高的利率會增加房地產(chǎn)開發(fā)和投資的財務(wù)負擔(dān)，使房地產(chǎn)交易行為受到抑制，從而影響到房地產(chǎn)價格。（2）物價、收入和就業(yè)水平：物價變動一方面導(dǎo)致貨幣價值變動，影響房地產(chǎn)價格；另一方面物價水平提高，房地產(chǎn)保值和增值的作用越明顯，人們的購買意愿越強烈，需求就會增加。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括：（1）經(jīng)濟周期：經(jīng)濟的周期性波動對房地產(chǎn)這類的耐用品影響極大。以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標(biāo)來量化。（3）建筑物屬性：包括建筑物外觀、設(shè)計施工質(zhì)量、設(shè)備狀況、物業(yè)水平等。（2）環(huán)境因素：包括采光通風(fēng)、空氣質(zhì)量、綠化水平、噪聲污染、交通通達情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)等等。福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測4影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括：（1）區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。從本質(zhì)上講，凡是能夠影響到房地產(chǎn)供給和需求的一切因素都可以歸結(jié)為影響房地產(chǎn)價格的因素。王霞，朱道林等(2022)以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響范圍和程度，馬婭娟(2022)則分析了住宅智能化水平、開發(fā)商品牌等無形因素對房地產(chǎn)估價的影響。周京奎(2022)運用單整與協(xié)整檢驗方法及誤差修正模型對中國 4 個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關(guān)系進行了研究，結(jié)果表明城市住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。柴強(2022)指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。賀雪梅(2022)對東部沿海城市住宅價格運行機制進行了研究，李笑(2022)、