【正文】 的房地產(chǎn)市場的發(fā)展基本健康，但還存在一些不良因數(shù)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場還不健全，需要進一步加快改革和完善。表41 自貢市房地產(chǎn)市場單項比例指標(biāo)及綜合評價各項指標(biāo)名稱各項指標(biāo)數(shù)值及判斷結(jié)果理想值正常浮動范圍20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比～正常正常正常正常正常房地產(chǎn)開發(fā)投資額與社會固定資產(chǎn)投資總額之比～正常正常正常正常正常商品房新開工面積與施工面積之比～正常異常異常正常異常商品房施工面積與商品房竣工面積之比～正常異常異常異常正常商品房空置率/～異常正常正常正常正常商品房銷售額與開發(fā)投資額之比/～正常正常正常正常正常商品房銷售面積與竣工面積之比/～異常正常異常正常正常房價收入比/～正常正常正常正常正常綜合分析評價結(jié)果正常正?；菊ＵＵ?/通過表41能夠看出，在2008～2012年，房地產(chǎn)投資開發(fā)額無論是占GDP的比例還是占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例、商品房銷售額與開發(fā)投資額之比以及房價收入比均在正常浮動范圍內(nèi)，但是在2011年，房地產(chǎn)投資開發(fā)額占GDP與全社會固定資產(chǎn)投資額的比例這兩項指標(biāo)都高于理想值；商品房新開工與施工面積之比在200202012年嚴重超出正常浮動范圍，其中2012年明顯低于正常浮動范圍，說明企業(yè)信心不夠，對下一年的市場看好度不夠，認為未來市場可能不景氣等；在20092011年這三年商品房施工面積占商品房竣工面積的比重顯著偏高，一定程度上反應(yīng)項目工期偏長，存在資金積壓、企業(yè)信譽受損等風(fēng)險，同時，由于我國商品房實行預(yù)售制，因此也會增大未來兩年內(nèi)的市場供應(yīng)量；在2008年商品房銷售面積與竣工面積之比偏低從而引起商品房空置率偏高，其他年份這兩項指標(biāo)均相對正常。根據(jù)自貢的經(jīng)濟發(fā)展水平，將自貢的房價收入比范圍確定為：～。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為：3～6；當(dāng)房價收入比在5左右時，房地產(chǎn)市場進入黃金發(fā)展時期，存在著大量的有支付能力的住房需求。一個地區(qū)的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：房價收入比=每戶住房總價247。鑒于自貢市的實際情況，將其浮動區(qū)間定為：～。根據(jù)自貢的實際情況，將其取值區(qū)間定為：～；，說明其“泡沫”現(xiàn)象嚴重；，說明其經(jīng)濟效應(yīng)欠佳，將可能影響未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開竣工面積。根據(jù)國家統(tǒng)計投資局賈海的統(tǒng)計研究，考慮到自貢市經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，將空置率的合理取值區(qū)間確定為：10%～25％。空置率的高低體現(xiàn)出市場的供求狀況，反映出市場的均衡程度，進而影響房地產(chǎn)價格的變化，其過高、過低表示著市場的過冷、過熱，并將引發(fā)市場的波動。(3)商品房空置率商品房空置率是反映市場供需結(jié)構(gòu)是否合理、平衡的重要指標(biāo)。施工面積大約反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；，會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。(2)商品房施工面積與商品房竣工面積之比它表示當(dāng)年商品房施工面積所占當(dāng)年商品房竣工面積的比例，屬于重要的前瞻性指標(biāo)?？陀^上講，新開工面積占施工面積的比例必須有個合理的區(qū)間；比值過高，則施工面積過小，有產(chǎn)生“泡沫”的危險；比值過小，則可能新開工面積過小、施工工面積過大，易形成資金積壓及市場不景氣。考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度，該指標(biāo)會有一定的浮動，根據(jù)自貢市的實際情況，其理想值為： ,正常浮動區(qū)間為：～?，F(xiàn)階段, 房地產(chǎn)投資依然是驅(qū)動我國經(jīng)濟增長的重要因素，適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長；但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例過高,可能會導(dǎo)致供過于求，造成未來的空置率過高。(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP之比該指標(biāo)用于判斷該地區(qū)是否存在對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期過高而出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)市場及社會經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額應(yīng)該是一個比較穩(wěn)定的數(shù)值；在發(fā)達國家,房地產(chǎn)投資一般占社會固定資產(chǎn)投資額的20%～25%。為此從目前已有研究評價房地產(chǎn)市場的指標(biāo)體系（比如：國房景氣指數(shù)、中房預(yù)警指數(shù)、上海房地產(chǎn)預(yù)警體系等）中選取能夠反映自貢房地產(chǎn)市場運行狀況的指標(biāo)，并借鑒有關(guān)國家及城市的發(fā)展經(jīng)驗、國際流行的類似指標(biāo)的理想值及正常浮動區(qū)間以及考慮到ABC分類法20％一80％的A類標(biāo)準(zhǔn)劃分原則，比較分析確定相應(yīng)指標(biāo)的取值，來對自貢房地產(chǎn)市場進行綜合分析評價。從每年供應(yīng)和銷售量對比分析，自貢商品房供大于求，自貢的剛需客戶的增量遠遠趕不上樓市的供應(yīng)量，供應(yīng)已經(jīng)飽和；商品房（包括住宅）需求程度還較低，消化的速度低于供應(yīng)的速度；也說明自貢樓市主要還是以居住需求為主，投資性需求還偏低。圖37 自貢市房地產(chǎn)銷售、空置面積情況2012年房屋銷售面積急促下降，也并不能說明市場沒有客戶，可能是眾多需求者持幣觀望“十八大”房地產(chǎn)政策趨勢，暫時捂緊口袋。圖36 自貢市商品房新開工、施工、竣工面積情況 自貢市住宅市場銷售狀況分析通過圖37可以看出，自貢商品房與住宅銷售面積、空置面積趨勢大致相同。根據(jù)新開工面積情況，可以判斷，前幾年供應(yīng)的土地開始進入全面集中開發(fā)階段，并且已經(jīng)到了工程尾期，%之多、預(yù)計未來幾年內(nèi)，自貢的房地產(chǎn)供應(yīng)將以消化前期剩余房源為主，新項目入市較少。通過圖36，我們可以看到，房屋新開工面積20082011年逐年上升，2010年達到頂峰，新開工面積集聚，帶動全部房屋施工面積快步增長；之后開始呈現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗可知，前一階段的施工面積的增加必將促使下一階段竣工面積的增加，從表33可以看出，202011年施工面積與2012012年竣工面積情況就驗證了這一經(jīng)驗；，為最近五年竣工面積的最高值，從可以推測未來12年的住宅供應(yīng)量將增加。其中住宅新開工面積、施工面積在2011年達到最高峰，之后在2012年急促下降。圖35 自貢市房地產(chǎn)投資完成額情況如圖35所示，最近幾年自貢房地產(chǎn)投資完成額的增長率呈下滑趨勢，可推斷很多在建項目都已經(jīng)進入工程高峰期和結(jié)算期，未來幾年以消化前期拍賣的土地為主，新增開發(fā)投資有限；同時受宏觀調(diào)控影響，市場信心下降，客戶觀望，開發(fā)商資金回籠受限；從而可以推測未來3自貢房地產(chǎn)開發(fā)投資將呈“心電圖”趨勢。從歷年自貢房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例較來看，平均占有率只有15%到20%，不存在泡沫，說明自貢房地產(chǎn)市場還有一定的發(fā)展空間。同時，泰豐、榮新、雄飛等房企實行走出去戰(zhàn)略，逐漸向成都以及川內(nèi)外其他城市發(fā)展。近幾年，隨著國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，銀行控制房貸份額，市場競爭日益強烈。房地產(chǎn)企業(yè)一直在嘗試多元化發(fā)展方向，越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，將旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合。因此，隨著自貢人口城鎮(zhèn)化進程，加上家庭分戶，改善型居家觀念，促成了自貢住宅房地產(chǎn)市場的需求增多。首先隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，在相當(dāng)長的一個時間段內(nèi)，將會有大批的人成為城鎮(zhèn)居民，人口向城市集中，加大了新增住房需求量，讓剛性需求有較大的市場。雖然，人口發(fā)展較為緩慢，城鎮(zhèn)化建設(shè)率低于四川平均水平，但是隨著自貢經(jīng)濟的發(fā)展，家庭總收入的增加，自貢的城鎮(zhèn)化率不斷持續(xù)增長，為自貢住宅房地產(chǎn)市場提供了一定的發(fā)展空間，具有較大潛力可挖。如表32所示，從最近5年的數(shù)據(jù)分析可知：2008年以來，自貢人口增長緩慢，呈現(xiàn)人口總數(shù)穩(wěn)定現(xiàn)象；常住人口總體水平減少，但最近2年又不斷增加；‰，常住人口急促減少；之后得以逐步提升。表31 城鎮(zhèn)居民人居可支配收入對比表年份自貢全省全國絕對數(shù)增長率絕對數(shù)增長率絕對數(shù)增長率200811415%12633%15781%200912888%13904%17175%201014538%15461%19109%201116852%17899%21810%201219447%20307%24565%從表31可以看出，自貢人均可支配收入以每年約12%以上的速度上升，隨著人均收入水平的進一步提高，城鎮(zhèn)居民的剛性需求得以滿足，面積改善、品質(zhì)改善等改善性需求也有較大的市場。 圖31 自貢市GDP總值及其增長率總體上說，自貢經(jīng)濟狀況發(fā)展良好；目前，與四川其他州市相比，自貢經(jīng)濟總體水平依然處于落后狀態(tài)，還存在一定的差距；但是，隨著“十二五”的進展，不斷壯大經(jīng)濟實力；從經(jīng)濟增加趨勢看，增長速度在四川21個州市中名列前茅，自貢市發(fā)展?jié)摿^大，未來自貢市的經(jīng)濟發(fā)展前景良好，同時也奠定了自貢房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)；自貢未來房地產(chǎn)市場的走勢，將與其宏觀經(jīng)濟形勢趨同。同樣，自貢由于地方財政支出的壓力，使得設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，造成地價下降；所以當(dāng)?shù)卣诖驂悍績r方面的積極性是不夠強烈的，