【正文】 （單位：元 /平方米） 市區(qū)、年份 2022 2022 2022 2022 2022 婁底 500 600 1200 1800 2400 長沙 1802 2203 2991 3975 4987 從表 中不難看出長沙市房價水平遠遠高于 婁底，究其原因主要有 以下兩 點： 1） 人居環(huán)境 因素 [8]：與婁底市相比，長沙市在人居環(huán)境上具有無可比擬的優(yōu)勢 。 婁底市與長沙市房地產(chǎn)價格比較分析 婁底市地處湖南中部，因此，選取同為湖南地區(qū)的其他城市來進行房價比較，更能說明婁底市房價所呈現(xiàn)的特點。而房地產(chǎn)行業(yè)，在 2022 年婁底市政府加大招商引資的力度后，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %；婁底的房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了 2022 年的穩(wěn)中有升的態(tài)勢后， 自 2022 年 以來 在外來開發(fā)商及優(yōu)秀房產(chǎn)代理機構(gòu)所帶來的超前開發(fā)理念與優(yōu)秀管理模式因素下，婁底房地產(chǎn)市場整體水平已經(jīng)全面提升。此后，房地產(chǎn)熱不斷升溫，連年高速增長。 4 婁底市房地產(chǎn) 價格 趨勢 分析 婁底市 在 2022年以前，由于婁底房地產(chǎn)業(yè)長期處于開發(fā)水平滯后和配套設(shè)施及環(huán)境跟不上的局面，造成房地產(chǎn)業(yè)不冷不熱的狀況，致使婁底市的房地產(chǎn)價格一直無法走高。 而其后的 5年里情況就發(fā)生了根本的變化，房地產(chǎn)商迅速增加，尤其是施工面積和竣工面積基本上以年均 50%以上的速度增長，這種火爆的局面使得銷售面積跟不上竣工面積和施工面積，從而導致婁底市供過于求， 2022年銷售面積與竣工面積的比僅為 ，說明有幾乎三分之一的房地產(chǎn)商的樓盤處于空置狀態(tài)。 2022年到 2022年其施工面積、竣工面積、銷售面積年平均增長 %、 %、28%，其中竣工面積年均增長最快，銷售面積只是其一半左右，年均增長在三項指標中最慢。要通過降低公積金住房貸款首付比例、延長貸款時間、放寬貸款范圍，提高貸款最高限額等方式來促進住房消費。 根據(jù)當前市場狀況 來看， 重點應(yīng)該是促進消費 ： 一是建議 落實好行政事業(yè)單位職工住房補貼政策。購買一套 100 平方米的房子，按平均價格每平方米 2486 元計算，需 萬元，婁星區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入為 15025元，按此計算一個三口之家年收入 45075元，除去一年正常開支，一年可用 于購買房子的錢 17013元左右，按此計算購買一套這樣的房子就需要 1415年，這還不包括房屋裝修費在內(nèi)，裝修費按 10 萬元計算，那就還需要 56 年時間才能住進新房，這樣算來，購買一套房子的時間就需要 20 年，這還是對普通雙職工工薪族來說，如果是偏低收入族來說，購買一套房子的時間就 遠不止 20 年 。 婁底房地產(chǎn)的價格現(xiàn)狀 由于經(jīng)濟的持續(xù)看好，人居環(huán)境的不斷改善，婁底市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格飛速上漲，普通商品住宅均價從 2022 年的 695 元 /平方米上漲到 2022 年上半年的 1800元 /平方米，乃 至現(xiàn)在的 2500 元 /平方米。預計 2022年婁底市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一定時期的淡季。 圖 1 2022年至 2022年婁底 城區(qū) 商品房 交易 均價和住宅均價對比 3 婁底市房地產(chǎn)價格 現(xiàn)狀 與供求狀況 分析 隨著婁底市房產(chǎn)稅的開征，使房產(chǎn)調(diào)控政策進一步健全和完善，覆蓋了住房消費的購買、信貸、持有等各個環(huán)節(jié)，政策的接力作用和疊加效果將明顯影響以后的房地產(chǎn)市場交易。 根據(jù)計算公式算出 2022年分別為： 4200， 3409， 2300 其中住宅：婁星區(qū)為 2790，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為 3110，漣鋼為 2278。 預測步驟（ 3）選擇預測方法，選擇的是定量預測法 — 時間序列預測法 — 中短期趨勢法，不用定性預測法是為了避免被人的主觀判斷所左右?！? 預測步驟（ 1）明確預測目的，我們的預測目的是預測婁底市住宅房地產(chǎn)價 格發(fā)展趨勢是上升還是下降，為婁底樓市做出合理的定價，使我們的未來價格符合市場價格。 “預測 [6]是對未來房價發(fā)展趨勢的客觀表述，采用定量預測法中的時間序列預測法。 相應(yīng)的公式如下： 111111( 1 ) ( )( ) ( 1 )( 1 )()tt t ttLt t t ttt t Ltt t t t LAS a a S TIT B S S B TAI r r ISF S T I??????? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ??? 6）環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法，選擇的數(shù)據(jù)是相臨的，更體現(xiàn)變化的敏感度，計算的公式如下： 11* [ 1 ( 1 ) / ]i i i iA A J J N??? ? ?? iA 為第 I年均值 1 1iiJJ? ? 為下一年比上一年環(huán)比增長率 N 為年數(shù) 1iA? 為第 I+1 年均值 這一方法更適合中短期趨勢分析 。但有時，還必須考慮所有要素才能提高預測精度。將指數(shù)平滑的概念 應(yīng)用于指數(shù)中，我們引入一個新的常數(shù) r ，通常將其定為 ～ 間。然而，如果指數(shù)不穩(wěn)定，那么就需要調(diào)整修正，新的數(shù)據(jù)也就可靠了。在開始用指數(shù)平滑法計算、預測之前，至少要有一個完整季節(jié)的實測值。首先，用最簡單的方法剔除數(shù)據(jù)中的季節(jié)性；通常要設(shè)定一個周期 L，作為一個季節(jié)的長度。該常數(shù)通常被設(shè)定為 ～ 之間，可能與 a 相同，也可能不相同。也就是在原先的平滑值中加入一個趨勢值 1tT? ，用以說明增長變動率。 3）考慮趨勢調(diào)整的指數(shù)平滑法 [5] 一組數(shù)據(jù)的趨勢是指在過去一段時期被觀測值從某一時期向另一時期變化的平均變化率。因而，考慮到正、負數(shù)的差別，預測誤差的總和應(yīng)趨于零。 2）預測誤差 [4] 如何測量預測的精確度呢？一個經(jīng)常使用的方法就是計算平均絕對偏差（ MAD），也就是將絕對值求和然后除以實測的時期數(shù)。 a 值越高，對變化就越敏感，這 是因為近期數(shù)據(jù)的權(quán)重更大。如果過去的數(shù)據(jù)平均時期是相等的，那么我們就假定這兩種方法具有相似性，可得出以下關(guān)系： 移動平均法： 平均時期 = ( 0 1 2 . . . 1 ) ( 1 ) ( / 2 ) 12N N N NNN? ? ? ? ? ? ??? 指數(shù)平滑法： 平均時期 = 2 10 ( ) 1 ( ) ( 1 ) 2 ( ) ( 1 ) .. . aa a a a a a?? ? ? ? ? ? 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 6 如上所示，與相同的移動平均法預測的時期數(shù)量相比較，指數(shù)平滑一般在 ～ 之間是合理的。 1ttFS? ? 1） a 和 n 之間的關(guān)系 a 的取值是建立在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對變化中近期的數(shù)據(jù)給予更大的權(quán)重，因此這是一種判斷。簡單指數(shù)平滑法假定數(shù)據(jù)的分布是依據(jù)一個恒定的平均值形成的。將其乘以 a 再加上前期的平滑值，就 得到新的指數(shù)平滑值 tS 。如下方程，tS 是時期 t 的指數(shù)平滑值， tA 是 t 時期的實測值， a 是取值一般在 ～ 間的平滑常數(shù)。其主要優(yōu)點表現(xiàn)在：① 舊數(shù)據(jù)不會被有意刪掉或丟失； ② 舊數(shù)據(jù) 的權(quán)重會逐漸下降； ③ 計算簡單，僅需要最新的數(shù)據(jù)。 簡單指數(shù)平滑法 [3] 簡單指數(shù)平滑法是時間序列模型中用于需求預測的最常用方法?？捎靡韵路匠逃嬎愠鲆苿悠骄鶖?shù) tMA 1 2 1...t t t t Nt A A A AMA N? ? ? ?? ? ? ?? 雖然 N時期移動平均數(shù)已經(jīng)顯示出平均情況的變化，但是因為在計算平均值時新、舊數(shù)據(jù)被賦予了相同的權(quán)重（ 1N ），導致這種方法對變化反應(yīng)得比較慢。 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 5 N時期平均法可以提出隨機變量，并對平均出租率作出可靠的估計。 N時期移動平均法 [2]： 過去一段時期內(nèi)的觀測具有隨機性，因此，我 們并不能確定在此基礎(chǔ)上所做的預測是否準確。在目前的房地產(chǎn)價格預測研究上有各種不同的預測模型可以選擇，然而無論哪種預測方法，都在結(jié)果上有著獨特的傾向。 土地的自身因素： a 位置； b 地勢、地質(zhì)條件； c 形狀、寬度、深度與面積； d日照、通風、濕度、溫度、自然周期性傷害； e臨街狀態(tài)。 自身因素根據(jù)土地與建筑物的不同可分為土地自身因素和建筑物自身因素。需求是有層次的，供給方應(yīng)該看到，在現(xiàn)有政策下，實現(xiàn)供需平衡，穩(wěn)定房價，抑制房價過快上漲。 價格是市場的反映，如果價格不能反映供需狀況，那么房地產(chǎn)供求矛盾則無法解決。 房地產(chǎn)市場價格是核心，價格的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益，引起競爭。當供給一定時，如果需求增加，價格就會上漲；如果需求減少，價格 就會下降。 房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險 高 的特點，因此在企業(yè)開發(fā)與銷售過程中，就會產(chǎn)生較大的費用支出。 ： 1）土地取得和開發(fā)成本； 2）建筑物建造成本 ?？偟膩砜?，房地產(chǎn)的價格受到多種因素的影響。 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 4 2 婁底市 房地產(chǎn) 價格影響因素及 研究方法 婁底市對房地產(chǎn)研究主要是從婁底市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增長速度、婁底市歷史時間序列數(shù)據(jù)的對比、婁底市不同區(qū) 段 價格之間的對比研究、婁底市高層 建筑多層建筑商品住房均價的對比、供銷狀況、不同型號銷售需求的等方法進行研究，很少有對未來婁底房地產(chǎn)價格的估值和走勢的平穩(wěn)性進行研究，而本文將從這兩方面進行研究。隨著 湖南省加快推進“兩型”社會建設(shè)和“ 3 + 5 ”城市群建設(shè) 的建立，婁底市面臨前所未有的發(fā)展機遇。 “3+5” 城際干道與婁底獨特的交通區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)美的居住環(huán)境相結(jié)合，解決了婁底房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。當前制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題是城區(qū)流動人口較少，住房剛性需求不足。國家實施中部崛起戰(zhàn)略湖南省加快推進“兩型”社會建設(shè)和“ 3 + 5 ”城市群建設(shè)，必將為婁底的加快發(fā)展提供強大動力，加快對接、融入、服務(wù)長株潭步伐，強力推進“ 工業(yè)主導，基礎(chǔ)先行， 項目帶動， 協(xié)調(diào)發(fā)展” 戰(zhàn)略， 婁底的經(jīng)濟必將走出世界性金融危機的陰影，走向穩(wěn)定、快速發(fā)展的明天。對此，我們必須對婁底市房價的變化及發(fā)展趨勢有個清晰的認識。 近幾年來， 隨著政府住房制度的改革，婁底房地產(chǎn)開發(fā)投資呈迅猛發(fā)展之勢，再加上大規(guī)模的舊 城改造為婁底市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，從而住宅供應(yīng)渠道大大拓寬。七是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 。五是今年商品房供地原則上不低于前 2年年均供應(yīng)量 。三是個人購房不足 5年轉(zhuǎn)手，按銷售收入全額征收營業(yè)稅 。一是各城市政府一季度要公布新建住房價格控制目標 。 2022年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的政策調(diào)控，穩(wěn)健的貨幣政策下，無論是上調(diào)存款準備金率、加息還是限購及限貸等政策，都對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生抑制作用，減少了市場上的投資性需求。 price estimates 。最后對婁底市房地產(chǎn)價格及趨勢進行總結(jié)，并展望婁底市房地產(chǎn)未來的發(fā)展。本文 通過對婁底市房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析 ， 得出婁底市房價所存在的問題 ， 并結(jié)合婁底市近幾年房地產(chǎn)價格走勢 ， 運用移動平均法、指數(shù)平滑法 ， 對婁底市未來兩到三年的房地產(chǎn)價格作出基本 價格 估計 ， 并得出其未來的 價格 趨勢 預測 。 當前全國房價 持續(xù)高漲 ，婁底市也 不例外，近幾年來房價迅速增長。湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 學科分類號： ___________ 湖南人文科技學院 本科生畢業(yè) 論文 題目 （ 中文 ） ： 婁底市房地產(chǎn)價格趨勢分析 （ 英文 ） ： Analysis of the future price of realestate development trends about loudi 學生姓名： 學號 ： 系 部： 數(shù)學系 與應(yīng)用數(shù)學 專業(yè)年級： 應(yīng)用數(shù)學 2022 級 指導教師： 職 稱： 講師 湖南人文科技學院教務(wù)處制 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 目 錄 摘要……………………………………………………………………………… 1 關(guān)鍵詞……………………………………………………………………………… 1 Abstract……………………………………………………………………………… 1 keywords……………………………………………………………………………… 1 1 論 文 研 究 背 景 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 婁底市房地產(chǎn)面臨的機遇…………………………………………………… 2 論文研究的目的和意義 ……………………………………………………… 2 2 婁底市房地價格影響因素及研究方法……………………………………… 3 房地產(chǎn)價格的影響因素 ……………………………………………………… 3 房地產(chǎn)價格預測方法綜述 …………………………………………………… 3 論文研究內(nèi)容與研究方法…………………………………………………… 6