【正文】 P=+F 檢驗結果： Significance F=表 2 和表 3 回歸統(tǒng)計中 R178。 第三部分是回歸方程的截距和斜率的估計值以及它們的估計標準誤差、C 統(tǒng)計 量大小雙邊拖尾概率值、以及估計值的上下界。方差分析表的主要作用 是通過 F 檢驗來判斷回歸模型的回歸效果。 第二部分是方差分析。其值越 大，表明二者線性相關性越好。R178。 回歸統(tǒng)計的結果包括相關系 數(shù)、可決系數(shù) R178。 回歸分析結果主要有三部分。本問題用到的是一元回歸分析，即兩個變量之間的關系。我們可以把 貸款利率看作是一個直接的人為控制的因素，而房價是不可直接控制的，因而把利 率作為自變量，房價作為因變量，通過 EXCEL 軟件的簡單線性回歸分析來模糊地得 出利率與房價的相關關系。 表一給出了分析數(shù)據(jù)。 圖 3 的作用機制為：短期利率上升→開發(fā)成本上升，價格成本曲線外移→新開 發(fā)建設量下降→物業(yè)存量增加值下降→物業(yè)供給下降→租金上升→拉動價格上升。如圖三所示。上升，從而降低性項目開發(fā)的獲利水平（如果資產價格不變） 。反之，較高的長期利率都會是房地產價格下降，新建量和住宅量 下降，房租上升。 當長期利率下調時，風險降低，稅收優(yōu)惠增加，都會降低投資者對房地產投資 的收益要求，從而使得房地產的資產需求增加，則在租金不變的情況下導致房價上 漲，即租金價格曲線的就會逆時針轉動（第Ⅱ象限） ，從而使租金降低（第Ⅰ象限） ， 存量上升（第Ⅳ象限） ，新建量均上升（第Ⅲ象限） 。 基于四象限模型的利率對房地產價格影響的分析 外生經濟變量對房地產市場的影響可以利用四象限模型解釋外生經濟變量對房 地產市場的影響。 假如開始時的數(shù)值超過結束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設量必須增長以達到 均衡。當存量的開始水平和結束水平相同時，物業(yè)市 場和資產市場達到均衡狀態(tài)。從某個 存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產市場轉換成為物業(yè)價格。在這里，需要強調的一點是， 在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設量，同時確定了假設在開發(fā)建設量永遠 繼續(xù)的情況下導致的存量水平。在這種存量水平和相應的建設量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存 量將不隨時間發(fā)生變化。 在一定時期間內，存量變化ΔS 等于新建房地產數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導致的 存量損失。如果房地產新的開發(fā)建設量低于這種平衡數(shù)量， 則會導致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，則開發(fā)商 會無利可圖。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射 線會接近于垂直；如果建設過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的 因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。如圖一所示這種情況的 假設條件是，新項目開發(fā)建設的重置成本是隨著房地產開發(fā)活動(C)的增多而增加， 所以這條曲線向左下方延伸。 第Ⅲ象限是房地產資產市場的一部分，在這個象限中，對房地產新資產的形成 原因進行了解釋。在這個象限中，資本化率被看做一種外生 變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(股票、債券、短期存款)的投資回報而定 的。一般說來，確定資本化率需要考 慮四個方面的因素：經濟活動中的長期利率、預期的租金上漲率、與租金收入流量 相關的風險和政府對房地產的稅收政策。以原點作為 起點的這條射線，其斜率代表了房地產資產的資本化率，即租金和價格的比值。因此在圖一中，對于橫 軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交， 租金標準下，我們可以將注意力轉移到第Ⅱ象限。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達到平衡，必須確定適當?shù)淖饨鹚絉，使 需求量等于存量。如果社會經濟狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應的物業(yè)需求數(shù)量。第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標軸：租金和物業(yè)存量。資產市場和物業(yè)市場中經濟變量之間的聯(lián)系可以在圖一所示的四象限靜態(tài)模型中得到體現(xiàn)。資產市場和物業(yè)市場在兩個方面上存在聯(lián)系。再用兩個象限將這兩個子市場聯(lián)系起來，最終形成一個包含四象限的市場均衡。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。如何將兩個市場聯(lián)系起來分析房地產市場呢？ Wheaton 和Dispasquale(1996)建立的物業(yè)——資產模型，即四象限模型。同理，存量市場上也存在一個房地產供求均衡點，也決定了存量 市場上的房地產價格。根據(jù)西方經濟學市場供求均衡理論，商品價格由供給和需求決定。本文通過在萬方數(shù)據(jù)庫、 清華同方數(shù)據(jù)庫等數(shù)據(jù)庫中檢索關于利率、房地產價格的相關文獻，借鑒其歷史研 究成果與研究方法，結合現(xiàn)實情況來研究利率與房地產價格的關系。 2. 文獻研究法 文獻研究法根據(jù)一定的研究目的或課題，通過調查文獻來獲得資料，從而全面 地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。實證研究法試圖超越或排 斥價值判斷，只揭示客觀現(xiàn)象的內在構成因素及因素的普遍聯(lián)系，歸納概括現(xiàn) 象的本質及其運行規(guī)律。結論一般都是二者呈正比 例或正相關關系。華東師范大學金融與統(tǒng)計學院邢 婕《利率變動對房地產市場影響的研究》是 主要利用 ISLM 曲線來研究二者關系。李進 濤、譚術魁和郭志濤運用協(xié)整的計量經濟學方法分析了利率調整對房地產市場的影 響，結果表明：利率調整對房地產開發(fā)投資有抑制作用，但效果并不顯著，反而對 國內房地產開發(fā)貸款、房地產價格有助推作用。所以，利率與貨幣供應量這兩個主要的宏觀貨幣政策手段不能作為調 控房地產投資的主要方式。值得強調的是， 利率與房地產投資占比的正相關悖論揭示了利率并不是調控房地產投資的有效手 段。李雅靜和楊毅[16]針對利率與 貨幣供應量對我國房地產投資的影響問題，通過實證研究了，結果表明：利率、貨 幣供應量這兩個變量對房地產投資的影響在短期和長期內存在正相關，但影響并不 顯著。 (1997)指出引起房地產市場波動的原因主要有供求變化、 空置率、貨幣政策、就業(yè)水平、人口趨勢、法規(guī)政策、家庭規(guī)模等；Harwood(1997)指出居民 收入水平的提高、人口的增長、利率的變化是促使房地產波動的主要因素；Hofmann(2003)利用時問序列和綜列數(shù)據(jù)技術研究了世界上 2O 個國家銀行信貸與房地產價格 之間的長期關系，結果表明，房地產價格會影響銀行信貸，過多的銀行信貸并非房 地產價格泡沫的原因；Adrian Cooper(2004)利用牛津經濟預測(OEF)模型對英國房地 產市場進行研究時發(fā)現(xiàn)，自20 世紀 80 年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián) 系制度使得房地產價格波動幅度減弱，但是近期該利率機制卻是房地產價格持續(xù)上 升的主要原因；Gelach 和 Peng(2005)的研究證明房地產價格波動影響銀行信貸擴張， 而銀行信貸卻不影響房地產價格；Liang 和 Cao(2007)的研究結果也顯示，銀行信貸 對房地產價格存在單向因果關系，同時利率對房價也會產生影響。利率和房地產價格有怎樣的關系，我們如何來解釋 和預測利率調整對房地產價格的影響，是一個值得研究的問題。2011年4月5日， 中國人民銀行決定， 個百分點。針對國內通貨通脹以及過高的房價，央行在 2010 年 10 月 20 日和 12 月 25 日短期內連續(xù)兩次上調金融機構一年期存貸款基準利率 個百分點，其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。針對房地產市場的低迷 狀態(tài)，央行自 2008 年 9 月 16 日以來短時間內多次調低存貸款利率。針對我國 房地產市場的過熱現(xiàn)象，我國中央銀行積極出臺各種貨幣政策對房地產市場進行調 控， 其中對利率進行了數(shù)次調整。 研究背景 自從 1998 年住房制度商品化改革以來，我國房地產市場得到極大繁榮，房價不 斷上升、投資增長迅猛。由于利率比較靈活，對經濟的調節(jié)作用比較強，所以， 在房地產經濟中，利率起著特殊的傳導作用。利率對于房地產經濟是一個外生變量， 取決于房地產經濟系統(tǒng)外的因素。以我國目前的情況看，住房已成為 居民儲蓄和財產持有的重要資產選擇，房地產價格不僅影響自身市場的發(fā)展，還影響著 和它相關聯(lián)的多市場的資金的流向。而對于普通購房者而言， 現(xiàn)階段我國普通購房者家庭經濟實力不足以一次性付清房款，購買力有限，主要依靠住 房抵押貸款來購房，所以利率政策對房地產市場供求雙方來都有較大的影響力。所以，促進房地產市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展，有利于滿足人民的基 本住房需求和生活條件改善，也有利于保持國民經濟的穩(wěn)定和較快增長。房地產市場的發(fā)展同時促進建筑業(yè)的發(fā)展，并拉動建材、鋼鐵、機械、 金融服務等相關部門產業(yè)的發(fā)展；居民居住環(huán)境的改善又導致對家庭消費品中的家具、 電器等的升級需求； 房地產市場的發(fā)展又可以間接地帶動城市基礎設施的改善和相關公 共服務業(yè)（如水、電、物業(yè)等）的發(fā)展。s real estate and the financial system are getting closer. Interest rate policy as an important part of financial and monetary policy, whether the growth in real estate prices could be controlled in a relatively stable range by the interest rate policy is a theme which is worth study. This paper will explore this issue from the point of view that interest rate changes will affect real estate prices. First, the article describes related theory of the interest ra