【正文】 6500元/m2左右較易被購房者接受，而價位高于6500元/m2的樓盤則被消費者視為價格偏高，樓盤要具有相應的高價值。 (7) 稅金稅金主要包括建筑稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。(5) 管理費管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。(4) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。(2) 前期投入的工程費前期工程費主要是指前期規(guī)劃的費用、設(shè)計的費用、研究項目可行性的花費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。利潤是洛陽永嘉房產(chǎn)公司的投資收益。第5章 定價策略 影響定價的因素 內(nèi)部因素京熙帝景項目樓盤的的價格包括成本和利潤兩個部分。(5)高實用性高層低分攤、高贈送空間，戶型實用為王——多數(shù)戶型雙陽臺、大客廳、大主人房，顯現(xiàn)空間的舒適感、豪華感，更主要的是多數(shù)戶型都贈送了大露臺，給房子增加了空間，給主人增加了與山水景觀。(4)低密度高尚社區(qū)建筑密度僅15%，85%以上的超級公共空間，滿足最大化綠化空間、業(yè)主活動空間，空間就是生活的尺度，成就高尚社區(qū)。本地塊周邊5分鐘車程內(nèi)即有5家綜合性醫(yī)院（解放軍534醫(yī)院、洛陽202醫(yī)院、解放軍522醫(yī)院、洛陽市第二中醫(yī)院）。(3)社區(qū)良好的配套社區(qū)規(guī)劃建設(shè)有頂級國際化會所、雙語幼兒園、游泳池、文化廣場、商業(yè)中心，國際化配套成就國際化生活方式。京熙帝景耗資千萬為業(yè)主所打造，特聘中國頂級豪宅星河灣御用的廣州龍騰景觀設(shè)計團隊，項目園林景觀為新古典主義風格，英倫風情皇家臺地景觀。茶余飯后出外散步，可以在優(yōu)美的環(huán)境中愉悅身心。項目東側(cè)是企業(yè)和政府共同斥資近兩個億為業(yè)主開發(fā)的景觀河。 項目核心價值定位京熙帝景地處洛陽，項目的特色突出，具有五個方面其它房地產(chǎn)項目不可復制的價值。150平方米到240平方米范圍的金獎戶型，運用了國際流行的體驗式尺度設(shè)計，從大堂門廳到電梯間，再到入戶門，均能感受到尺寸的舒適合理。錯落有致的樓座布局，樓體均為正南正北、偏東5度設(shè)計，一比一的樓間距將采光、通風、隱私等常規(guī)居住困擾全部隔絕。創(chuàng)新設(shè)計理念，既大方自然、美觀舒適，超低的建筑密度（%），在大城市已經(jīng)無處可尋，超高的綠化率（50%以上）更是極少，給業(yè)主塑造美好的生活空間。 格局配比和面積配比定位背靠周山森林公園，山水資源豐富，南環(huán)洛水數(shù)千年歷史文化積淀；區(qū)內(nèi)：6萬多平方米生態(tài)園林、歐陸風格園林水景與自然山水景觀渾然一體，移步換景，讓住戶能夠享受靜謐的生活環(huán)境。京熙帝景的外部環(huán)境與周山森林公園景觀自然、有機融合，令居住于其中的人們有回歸寧靜與自然感覺。在滿足舒適性的基礎(chǔ)上，充分利用陽臺、飄窗等細節(jié)規(guī)劃居室空間，開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受，開辟出許多基礎(chǔ)生活之外的生活“享受”空間。純板式結(jié)構(gòu)使每一戶的設(shè)計都方方正正、使用率極高。Artdeco將這一經(jīng)典建筑風格的精髓被京熙帝景注入到它的建筑之中，Artdeco風格的外立面，既不失歐洲古典建筑的美感，又充分彰顯現(xiàn)代建筑的大器。起源于法國巴黎的Artdeco建筑風格，代表摩登與現(xiàn)代。而使這種文化不朽的正是其靈魂建筑品質(zhì)。用不言的空間來代言自身的品質(zhì)。不論是通風采光還是儲物休憩，每一個細節(jié)都在設(shè)計之初被考量在內(nèi)。本次策劃的樓盤設(shè)計是1梯1戶的類型，具有很高的舒適度, 樓盤采用的是純板樓結(jié)構(gòu)，戶型面積從150平米到260平米, 南北通透, 全部采光, 是大面積平層住宅, 屬于豪華公寓的一種, 在一定的程度上達到了別墅式的居住體驗, 實現(xiàn)了一層一戶、大面寬、全景觀、全套方的空間布局, 既可以獲得別墅的居住體驗, 又可以享受社區(qū)生活，價格上也比別墅便宜很多。項目位于周山路與瀛洲路交匯處，是由北京住總正華集團旗下的洛陽永嘉房地產(chǎn)公司傾力打造的洛陽乃至中原首席低密度山水宜居大盤，給顧客以高舒適感。京城地產(chǎn)旗下的永嘉房產(chǎn)也繼承了住總正華集團一貫的“公正、可靠、誠信、信用、穩(wěn)定”的開發(fā)理念，將自身的企業(yè)文化融入京熙帝景之中。(5) 購房目的傾向:投資和自用仍然是置業(yè)者購房主要目的。付款方式的多樣性就是降低置業(yè)門檻有效手段。對于這部分顧客群體公司應給予足夠的重視。(3) 對現(xiàn)有住房滿意度:大部分置業(yè)者對現(xiàn)有住房條件不甚滿意。(2) 年齡構(gòu)成:置業(yè)群體呈趨于理性化，年齡段在35一45歲之間，也是項目核心置業(yè)群體。職能部門在職人員是不可忽視的購房力量。圖41 客戶市場劃分(2) 客戶群體構(gòu)成 私企老板周邊生意人客 高收入的公務員客 政府官員戶 醫(yī)生、律師、教師中收入較高者群 醫(yī)生、律師、教師剛?cè)胄惺杖胫械日唧w 高收入的自由職業(yè)者構(gòu) 企業(yè)高收入的銷售人員成 企業(yè)高級管理人員圖42 客戶群體構(gòu)成(3) 客戶購買動機客 距離自己做生意工作的地方較近戶 習慣住洛陽繁華地帶附近，生活便利購 以小換大，以舊換新，升級換代買 離朋友合作伙伴較近，便于溝通的 為改變生活環(huán)境與品質(zhì)，從周邊遷入動 作為投資產(chǎn)品出租或等待升值機 做辦公用圖43 客戶購買動機 目標市場的選擇經(jīng)過細分之后，結(jié)合京熙帝景項目的特點，確定了細分市場的選擇，細分市場的選擇有如下幾個特點:(1) 職業(yè)構(gòu)成:洛陽南昌路商圈內(nèi)的生意人和周邊企事業(yè)單位職員是購房主力軍。 次級市場 在洛陽市區(qū)居住有購房意愿，但是工作收入不穩(wěn)定且較低的人。由于京熙帝景項目的建筑密度低，容積率較低，綠化面積大，使得單位面積價格上升，在價格上，不占有較大優(yōu)勢，例如京熙帝景項目周邊的東方今典觀瀾和瀛橋水苑在價格上對京熙帝景造成了很大的沖擊。因此，只有加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷提高市場競爭能力，才能更好的適應市場。項目周邊交通發(fā)達，方便準時到達工作地點。在京熙帝景西側(cè)有周山森林公園，茶余飯后可以陪家人散步。洛陽城市西移也為項目帶來了巨大的機遇。在洛陽市政府門前還坐落全亞洲最大的音樂噴泉——開陽湖音樂噴泉。 項目的機會 洛陽城市建設(shè)正在快速地推進，近年來，洛陽市創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市和國家園林城市，相繼實施了以“建設(shè)7路5橋1園、整治3個景點、搞好3項公益設(shè)施”為主要內(nèi)容的“75133”工程，興建了東西長達14公里、綠地147萬平方米、水面148萬平方米的洛河風景游覽區(qū)。這就要求京熙帝景項目的建筑密度和高度要適度。 項目的劣勢項目位置既有很大的優(yōu)勢，也有致命的缺點，因為京熙帝景項目位于洛陽市的西北角，這樣一來可能會喪失很多的客戶，比如在老城區(qū)工作或是在洛龍區(qū)東邊工作的人或者是西工區(qū)東邊工作的人就可能覺得離工作的地方遠而放棄在京熙帝景買房子。城市越來越大，車輛越來越多，城市病越來越突出。區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，景華路小學周山路分校、洛一高、河南科技大學教育資源云集，豐富的教育配套資源，為區(qū)域發(fā)展積淀了良好的文化氛圍，同時為業(yè)主的子女提供了一個良好的教育平臺。項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，南昌路丹尼斯商圈、珠江路商業(yè)街、萬達商圈以及上海市場商圈環(huán)伺左右，生活購物十分方便。項目緊鄰連接澗西區(qū)、高新區(qū)與洛南新區(qū)的交通樞紐—西苑橋、瀛洲橋、凌波橋；周山路、瀛洲路、麗春路三大要道直通南昌路繁華地帶。茶余飯后出外散步，可以在優(yōu)美的環(huán)境中愉悅身心。項目東側(cè)是企業(yè)和政府共同斥資近兩個億為業(yè)主開發(fā)的景觀河。這種情況正好與消費力調(diào)查相一致。表33 消費者購房關(guān)注的因素購房最關(guān)注因素關(guān)注百分比%不關(guān)注百分比%價格150755025交通462315477戶型110559045配套設(shè)施381916281周邊環(huán)境683413266小區(qū)環(huán)境522614874房屋質(zhì)量924610854物業(yè)管理462315477從上表可以看出，洛陽居民買房的主要關(guān)注的原因是:價格占75%，房屋質(zhì)量占46%，戶型占55%，周邊環(huán)境占34%，物業(yè)要求占23%，交通占23%，小區(qū)環(huán)境占26%。說明現(xiàn)在在洛陽的無住房的比例很高，市場空間較大，這與二手房交易紅火的情況是相一致的。 消費者需求調(diào)查與分析 以下四個表格是關(guān)于消費者需求調(diào)查與分析的調(diào)查結(jié)果，包括消費者住房情況調(diào)查、消費者購房意向調(diào)查、消費者購房關(guān)注的因素調(diào)查、消費者購房對于房屋面積的需求四個方面。(3) 世紀華陽項目：該項目是由洛陽中亞置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，項目地址是洛陽市澗西區(qū)九都路和麗新路交叉口北側(cè)， 臨近萬達廣場，大型商業(yè)主力店舉步即到，是涵蓋奢華豪宅、寫字樓、辦公公寓、居住公寓、高檔商業(yè)街的城市綜合體，項目周邊配套完善。該項目的缺點是價格相對較高。正是因為洛陽具有這么厚重的文化吸引了很多人到洛陽工作和居住，當然還有洛陽整潔的市容給人們提供了良好的居住場所。洛陽最早建成于夏朝（二里頭遺址），有東周、東漢、曹魏、西晉、北魏等朝代在此定都，因此有“十三朝古都”之稱，與西安、南京、北京并列為中國四大古都，也是中國歷史上唯一被命名為神都的城市，它是中華文明和中華民族的主要發(fā)源地，中國的國名便源自古洛陽。位于洛水之北，水之北乃謂“陽”，故名洛陽，又稱雒陽、雒邑。基于以上數(shù)據(jù)，洛陽居民收入的提高有利于洛陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，居民創(chuàng)收意識增強，兼職、打工者增多。 2012年，洛陽市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入達13972元，%，成為居民收入水平較快增長的主要推動力。 2012年，洛陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達22582元，比2001年增加16713元，%。其中，要大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)和生活性服務業(yè)，使服務業(yè)增加值占地區(qū)GDP的比重達到37%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22636元，%；農(nóng)民人均純收入7777元，同比增長14%。2012年，較2011年同比增長10%，洛陽市邁進3000億元“俱樂部”。而從千億元到2009年超過2000億元，僅僅用了4年時間。2005年，洛陽市GDP達到1100億元，成為我省繼鄭州之后又一個GDP超千億元的城市。因此，對于本項目來說，要排除一切困難，抓緊時間實施，同時加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷提高企業(yè)贏利能力和市場競爭能力。土地增值稅的征收對房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利情況進行了有效的調(diào)控，對企業(yè)的規(guī)范化運作和內(nèi)部管理水平提出了更高的要求。地方政府的征地成本將大幅增加，土地收益大幅減少，能有效切斷新增建設(shè)用地擴張的經(jīng)濟動因，促進節(jié)約用地。由于地產(chǎn)新政的目的在于控制炒房和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是引導消費，而不是抑制消費，沒有出臺抑制投資的相關(guān)政策，所以地產(chǎn)新政出臺后，除對炒風盛行的上海等地影響很大外，房地產(chǎn)業(yè)不僅沒有出現(xiàn)上世紀90年代的大起大落的狀況，反而是更加理性健康的發(fā)展，房價繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速增長勢頭。(7)自2005年6月1日起，個人買房不足2年的全額征收營業(yè)稅，滿2年的按增額征收。(5)個人房貸首期付款由20%提高到30%。(3)控制建筑面積、戶型大小和終端銷售價。08年以來，北京、上海、成都等地房價迅速上漲，為了抑制炒房行為和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，中央出臺了一系列的房地產(chǎn)新政策，主要有:(1)嚴格二手房交易，二手房轉(zhuǎn)讓所得征20%個人所得稅。 項目還有高品質(zhì)的幼兒園，為業(yè)主的兒女的教育提供保障，并且有2500m2豪華會所，里面配備了游泳池，健身房，高檔酒吧，餐廳供業(yè)主們休閑娛樂。項目周邊路網(wǎng)通達，交通便捷。居住環(huán)境十分幽靜，能保證住房業(yè)主很好的休息環(huán)境。項目位于周山路與瀛洲路交匯處，在房地產(chǎn)項目的西側(cè)是周山森林公園，南部是風景優(yōu)美的洛河，項目投資建設(shè)的綠松林，風景秀麗，綠意蔥蘢，項目依山環(huán)水而建，展示了項目的王者氣息，所以項目命名為京熙帝景。而南區(qū)的樓盤設(shè)計是1梯1戶的類型，南區(qū)的樓盤采用的是純板樓結(jié)構(gòu)，戶型面積從150平米到260平米，南區(qū)的樓盤是未開盤銷售的。 洛陽京熙帝景項目基本情況京熙帝景是由北京住總正華集團旗下的