【正文】 件分析。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項：定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。操作六、撰寫估價報告書房地產(chǎn)估價程序（五）在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。其次，要對2種估價方法估算出的價格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進(jìn)行價格調(diào)整。選定估價方法后，可開始對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價格。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。 （1）選擇估價方法。3．估價方法的選擇和價格估算。個別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。（2）個別分析。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對價格形成有重大影響。類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展?！　∫虼?，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。同時，房地產(chǎn)的價格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。進(jìn)行區(qū)域分析時，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對房地產(chǎn)價格形成有何改I響等。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。2．價格形成分析?！　≠Y料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會影響到估價者的聲譽(yù)。1，資料綜合分析。 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產(chǎn)價格。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文自然景觀等。5．對環(huán)境條件的確認(rèn)。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。現(xiàn)場查勘中對重要的評估項目要進(jìn)行拍照或錄像。3．勘丈繪圖。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。（3）確定房屋的建造年份。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。因此，現(xiàn)場查勘時，應(yīng)對房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。（2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。對同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實房屋的評估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。對房屋的查勘。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等?，F(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有：在現(xiàn)場查勘階段，評估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。 　　4．市場資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計布局、設(shè)備裝修、建筑造價等。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖?！》康禺a(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機(jī)構(gòu)建立的資料存儲系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運營管理費、稅收等方面的資料。　操作三、資料的收集與整理制定估價作業(yè)計劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時間內(nèi)圓滿地完成估價任務(wù)，不僅關(guān)系對估價方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對估價方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。　　估價作業(yè)的時間性和實務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時效。根據(jù)估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務(wù)?！　∶鞔_了估價作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價對象房地產(chǎn)的估價方法。估價時點一般定為委托估價的當(dāng)日或現(xiàn)場調(diào)查的當(dāng)日。細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。由于房地產(chǎn)價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細(xì)程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價格類型和市場變動程度。（3）確定估價時點對土地和地上建筑物共同估價或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r。②建筑物估價。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。①土地估價。　　房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認(rèn)以后，還必須確定估價的范圍。估價者必須確認(rèn)是對所有權(quán)估價還是對使用權(quán)或租賃權(quán)估價；是對所有政與使用權(quán)合一情況下的估價還是分離情況下的估價；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下的估價；對使用權(quán)估價，使用權(quán)年報為多長，已使用了多少年，還余下多少年等。通過對產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價對象的內(nèi)在情況。②此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得?！≈饕腹纼r對象的外在值稅。（1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)為了更好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素　　制定房地產(chǎn)價格評估作業(yè)計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經(jīng)確定，一般要按計劃逐段進(jìn)行估價工作。簽訂合同后，估價者應(yīng)按合同的時效和質(zhì)量要求，編制估價計劃，安排估價人員。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。從理論上講，估價活動是受委托而進(jìn)行的活動，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。但當(dāng)估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進(jìn)行估價的起止日期。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進(jìn)行初步了解。（2）估價對象。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當(dāng)價格、課稅價格、征用價格等。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等?！　》康禺a(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。（5）委托評估的要求。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項包括：（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）；這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認(rèn)識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。動。大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌風(fēng)險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅型的選擇、開發(fā)風(fēng)險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。定位任務(wù)包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會?，F(xiàn)實化的可行性研究前握　　事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。這樣算帳不好。第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。結(jié)論：要求寫出該項目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標(biāo)的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等。投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。市場調(diào)查分析：要求對項目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價格的預(yù)測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3B、可行性研究報告正文部分的編寫　　正文部分是可行性研究報告的核心部分。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。i、研究人員對項目的建議；g、風(fēng)險分析；e、投資估算及資金籌措；C、規(guī)劃設(shè)計方案；a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個部分。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。步驟G：動磁性分析　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。成本構(gòu)成包括