【正文】 較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質(zhì)量要求，編制估價計劃，安排估價人員。為了更好地完成委托的業(yè)務，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進一步確認。②　　房地產(chǎn)的內(nèi)容復雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價的范圍。細，通常至少要指明月，甚至要到日。根據(jù)估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。產(chǎn)權資料是反映房地產(chǎn)所有權歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價格，房地產(chǎn)維修保護及現(xiàn)存的借用、占用情況等。在現(xiàn)場查勘階段，評估委托人應負領勒之責，派員領勘。（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。1，資料綜合分析。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。同時，房地產(chǎn)的價格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。 （1）選擇估價方法。選定估價方法后，可開始對房地產(chǎn)進行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。即賦予每個價格不同的權重，然后再綜合出一個價格。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。附有關文件及資料。（2）估價目的；（2）用途；5．評估原則（5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定；然后是按照有關規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。二是調(diào)查收集市場動態(tài)的原始材料，用于及時、迅捷地反映市場動態(tài)，主要方法有典型調(diào)查、個別走訪、召開座談會或展銷會等等，從而準確掌握目前人們對房地產(chǎn)市場商品要求的動態(tài)。通過理論檢驗、資料檢驗、專家檢驗之后，得出新的預測結(jié)果及主要結(jié)論，編寫預測報告?！　∩唐飞芷谇€預測法、概率模型預測法。市場因子的選擇要根據(jù)預測者及別人的預測經(jīng)驗和對市場情況的認真觀察、細致分析，以及對房地產(chǎn)商品類型、結(jié)構(gòu)等問題的深入了解。直線方程法是適合于進行呈直線發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)市場的長期預測，其基本原理是：　　主要用于人口增長和耐用商品的預測第二節(jié)：房地產(chǎn)市場細分與定位使用指南位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅?cè)A城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。這一點也應該適合其它內(nèi)銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環(huán)?；顒?，售樓都和辦公室內(nèi)不用一次性的杯，小區(qū)環(huán)境明亮整潔，有明顯的環(huán)保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。年底時，眼看年關談市已近，發(fā)展商心里著急，于是又降價促銷。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（2）、細分市場必須是可以識別的。（6）、細分市場應該具有合理的一致性。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規(guī)劃出符合消費者需來的產(chǎn)品。（4）、房型和面積的定位　　從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。of以產(chǎn)品使用者定位　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。性別　　性別區(qū)分為男性與女性。等。家庭成員1人、家庭生命循環(huán)　　可區(qū)分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身……等。10萬人，品牌忠誠性強、輕、沒有等三種。第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷誤區(qū)防范第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷對發(fā)展商的要求房地產(chǎn)營銷價格策略（Price)　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。保證溝通信息有效，最關鍵的是溝通的內(nèi)容、對象和頻率。and　needs），不要再賣你所能制造的產(chǎn)品，而要賣某人確定想購買的產(chǎn)品；暫時忘掉定價策略吧，快去7解消費者要滿足其欲求所需付出的成本c0St）；忘掉通路策略，應當思考如何給消費者方便（conVen柏nCe）以購得商品；最后請忘掉銷售促進，90年代正確的新詞匯是溝通（C0mmunlcat，ons）。步驟A：認真研究房地產(chǎn)消費者的需要大不相同，要了解并滿足消費群的需求實屬不易?！　鹘y(tǒng)計算房地產(chǎn)單位成本方法簡單易行：土地成本十建筑成本十配套費用，而成本十利潤等定價方法更深得發(fā)展商喜愛，現(xiàn)實運用得也最多。房地產(chǎn)投資，對消費者來講是項相當大的投資，購買行為高度復雜。4C理論：　　把產(chǎn)品先擱到一邊，趕緊研究消費者的需求與欲求（C0nsumer房地產(chǎn)業(yè)逐漸呈規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，因此其營銷渠道以及與之適應的配銷系統(tǒng)的建立是必要的。在此期間，令我們思考的一個問題是，整合營銷傳播需要一個集權者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)營銷的4P策略　　傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在于解決好四個基本要素：I、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）　　它是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。策略D：消費行為因素細分定位 購屋率第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。5萬人以下，7入、（3）社會階層乃是職業(yè)、所得、教育……等綜合的結(jié)果。職業(yè)　　可分為會計師、律師、醫(yī)師、企業(yè)界經(jīng)理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦 策略A：很好入文因素細分定位年齡　　購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。以用途或應用定住　　另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風險，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設計 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位　　應用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點（DTOdUCt　　一哄而上的精要B：房地產(chǎn)市場定位的任務（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩(wěn)定的。（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。第二，主題思想的統(tǒng)一性。又過了兩個月，宣傳客戶所購房產(chǎn)即將升值。這一切都需要規(guī)劃、設計人員嚴格按照定位來執(zhí)行。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū)A分析B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書，發(fā)展商的誠實和細致給購房者留下好印象。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位要點分析　　　?。ㄋ模　。ǘ┦袌鲆蜃臃ā　〖竟?jié)變動趨勢預測法，包括季節(jié)性變動趨勢預測和季節(jié)性影響比例預測法等；結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗、推理和知識去判斷和修正預測結(jié)果?！　。ǘ┵Y料整理操作七、交付估價報告書及收取估價服務費8．評估計算分析（3）測繪圖紙；（8）評估對象房地產(chǎn)的權利狀況。4．評估對象的綜合說明6．評估結(jié)果。操作六、撰寫估價報告書房地產(chǎn)估價程序（五）其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術平均。3．估價方法的選擇和價格估算。類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。進行區(qū)域分析時，主要應從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。2．價格形成分析。 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產(chǎn)價格?，F(xiàn)場查勘中對重要的評估項目要進行拍照或錄像。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標準．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。因此，現(xiàn)場查勘時，應對房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。對房屋的查勘。 　　　房地產(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時間內(nèi)圓滿地完成估價任務，不僅關系對估價方的經(jīng)濟利益，而且對估價方的信譽有著舉足輕重的影響?！　∶鞔_了估價作業(yè)的具體因素后，應初步選出擬采用適合于該估價對象房地產(chǎn)的估價方法。由于房地產(chǎn)價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價格類型和市場變動程度。②建筑物估價。此類情況可根據(jù)業(yè)務需要采用填寫表格的方式獲得。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關手續(xù)，簽訂委托合同。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件?！　》康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務的決策并通知申請人。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業(yè)管理策略。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。這樣算帳不好。結(jié)論：要求寫出該項目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。市場調(diào)查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。g、風險分析；第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。步驟G：動磁性分析　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。預測方法　　通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。市場預測負責項目第四操作環(huán)節(jié)年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。 %~%a、這項