【正文】 期可保證潛在客戶群體的數(shù)量，并可使項(xiàng)目在較短的時(shí)間里在一個(gè)相對(duì)大的空間內(nèi)得到潛在客戶的廣泛認(rèn)同，促使其形成購(gòu)買欲望。為保持新項(xiàng)目的覆蓋面，建議選擇投放，以借助北京青年報(bào)的讀者基礎(chǔ)擴(kuò)大受眾面。 根據(jù)對(duì)北京現(xiàn)有的九大主流報(bào)紙進(jìn)行對(duì)比分析，我們主要推薦大眾報(bào)紙四種和行業(yè)報(bào)紙一種，具體如下：◎《北京青年報(bào)》發(fā)行量近40萬份，有穩(wěn)定的訂閱戶，內(nèi)容豐富可讀性高?！趺襟w建議 通過對(duì)北京市場(chǎng)現(xiàn)有的各類媒體進(jìn)行分析選擇，并針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)與情況，建議以報(bào)紙（NP）、雜志為主，電視、直投刊物以及網(wǎng)絡(luò)媒體作為輔助配合。比較適合成形項(xiàng)目，對(duì)于新起點(diǎn)而言，有著展示內(nèi)容不足的弊病，不能充分發(fā)揮電視的視覺沖擊力強(qiáng)的特點(diǎn)。但是相對(duì)成本較高、受眾面有局限，并且郵寄廣告過多容易引起受眾的反感，對(duì)廣告產(chǎn)生負(fù)面影響，所以在選擇上應(yīng)有針對(duì)性。適合于內(nèi)在品質(zhì)高的項(xiàng)目，但由于考慮到成本因素，建議在報(bào)紙已對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，已有一定潛在客戶的基 礎(chǔ)上作為輔助媒體配合投放，以達(dá)到提高項(xiàng)目知名度、促進(jìn)消費(fèi)的作用。可選擇發(fā)行量較大的大眾報(bào)紙進(jìn)行前期的炒作并建立起客戶積累，為進(jìn)一步提高知名度打下基礎(chǔ)， 隨后，可選擇一些行業(yè)性報(bào)紙針對(duì)有效群體進(jìn)行集中的宣傳，配合大眾報(bào)紙以達(dá)到宣傳的持續(xù)連貫性。針對(duì)本案，根據(jù)已銷售部分的市場(chǎng)反饋來看，客戶的信息來源也以報(bào)紙為主，%。l 報(bào)紙媒體 報(bào)紙媒體在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面廣泛、接受面廣、可信度高，同時(shí)也具有時(shí)效性強(qiáng)、讀者傳閱率高、信息傳播及時(shí)準(zhǔn)確等特 點(diǎn)，在都市人的生活中占據(jù)著不可或缺的地位。第三部分 媒 體 策 略 □媒體分析 □媒體建議 □媒體投放策略 □投放方案□媒體分析 根據(jù)項(xiàng)目銷售定位以及目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，對(duì)北京市場(chǎng)現(xiàn)有媒體進(jìn)行分析。公關(guān)活動(dòng)三主題：IT經(jīng)濟(jì)論壇目的：為客戶提供專業(yè)顧問等智囊服務(wù)，建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)文化交流的平臺(tái)，加深公眾對(duì)社區(qū)的美譽(yù)度。 搶占商機(jī)，提升知名度，促進(jìn)其熱銷。最好配合新聞媒介塑造自身形象，建立信譽(yù)、增加美譽(yù)度，為社區(qū)創(chuàng)造一個(gè)天時(shí)、地利、人和的最佳經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售目標(biāo)。既然是“大型商務(wù)社區(qū)”，就需要提供完善的社區(qū)商務(wù)服務(wù)，滿足客戶的物業(yè)管理要求。菜單式裝修同樣是品牌戰(zhàn)略的一部分，是充分體現(xiàn)開發(fā)商為購(gòu)房者提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。需要特別說明的是，菜單式裝修不是為開發(fā)商爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，而是為了服務(wù)于購(gòu)房者，使購(gòu)房者在入住之后不會(huì)被其他住戶的裝修噪音所影響。客戶也可以選擇不由開發(fā)商做裝修，這就要求客戶承諾在一定時(shí)間內(nèi)完成裝修工作，以免給早入住客戶帶來噪音干擾。如果開發(fā)商提供帶精裝修的房屋，客戶又覺得千篇一律，不能體現(xiàn)自己的喜好和個(gè)性。 地區(qū)生活素質(zhì)及社區(qū)發(fā)展前景。這些條件通過以下三個(gè)方面來制定： 建筑本身的設(shè)計(jì)、施工、建材、配套設(shè)施等一切硬件質(zhì)量。這就要求我們用戰(zhàn)略的眼光，依托科技，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，使“新起點(diǎn)”成為萬柳地區(qū)的新地標(biāo)。每一“套”住房都應(yīng)該成為成熟的商品，具有集成、完備的概念。住宅建設(shè)不能只說“以人為本”，要花大力氣，精心做好居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，注重環(huán)保建設(shè)和生態(tài)質(zhì)量，要象設(shè)計(jì)飛機(jī)機(jī)艙、汽車車廂那樣精心設(shè)計(jì)各種套型。 與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)要扣準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏。這就給房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)苦練內(nèi)功，提高素質(zhì)，尤其是像“新起點(diǎn)”這樣的大型商務(wù)社區(qū)。表明全國(guó)住宅發(fā)展，不僅實(shí)現(xiàn)了數(shù)量的飛躍，而且通過科技創(chuàng)新，在質(zhì)量上也不斷突破，其發(fā)展非常迅速。萬科物業(yè)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，很大程度歸功于其物業(yè)管理的品牌。物業(yè)管理好又促進(jìn)銷售，既保證投資回報(bào)，又增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。三者相輔相成、相互促進(jìn)、共同提高，系統(tǒng)性極強(qiáng)。 四、開發(fā)、銷售、服務(wù)三步須緊密配合。這樣不僅可以提早發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中可能出現(xiàn)的問題，防患于未然，同時(shí)，也讓購(gòu)房者有更多的時(shí)間對(duì)產(chǎn)品了解得更深更透，留下更深刻的印象。由于市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，營(yíng)銷策劃方案的完善程度只是相對(duì)的，策劃中不可能面面俱到。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在經(jīng)營(yíng)中樹立企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)理念統(tǒng)一化、行為統(tǒng)一化、視覺統(tǒng)一化，通過物業(yè)市場(chǎng)占有率的提高，來提高覆蓋面。在開發(fā)前對(duì)各組成部分必須要有明確的了解，周密的安排和戰(zhàn)略性的部署，確保一切在掌握之中。二、營(yíng)銷策劃系統(tǒng)要以廣告、形象、包裝設(shè)計(jì)為先導(dǎo)，要運(yùn)用獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，創(chuàng)造聲勢(shì)，同時(shí)完善企業(yè)形象。但客觀地講，位置優(yōu)越僅是相對(duì)而言，要變相對(duì)優(yōu)勢(shì)為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，必須嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分區(qū)域功能，把握城市發(fā)展方向，要重要的是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成區(qū)域的建筑特征，使設(shè)計(jì)建造的物業(yè)在不同的區(qū)域中表現(xiàn)出獨(dú)特的個(gè)性，從中脫穎而出。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要因地制宜，要塑造出物業(yè)的個(gè)性與特色，捕捉市場(chǎng)空缺，掌握消費(fèi)者心態(tài)，以市場(chǎng)角度設(shè)計(jì)物業(yè)。那么，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中如何創(chuàng)立堅(jiān)實(shí)的品牌形象呢？要?jiǎng)?chuàng)造名牌項(xiàng)目，就必須在營(yíng)銷中經(jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)研，抓住市場(chǎng)空缺，建造獨(dú)具特色和個(gè)性的物業(yè)，超前進(jìn)行營(yíng)銷策劃運(yùn)用，運(yùn)用獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，確立行業(yè)地位，從策劃開始到設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)，進(jìn)行全過程創(chuàng)立物業(yè)名牌。本項(xiàng)目新起點(diǎn)嘉園處于中關(guān)村商業(yè)區(qū)內(nèi)，位于中關(guān)村地理坐標(biāo)軸的黃金分割點(diǎn)??蘇州橋畔，扼守西北三環(huán)與四環(huán)的過渡帶，形成一個(gè)進(jìn)出自如的開放式樞紐，數(shù)條公交路線擦身而過，寬闊的公路近臨門下，建筑面積30萬平方米，如此集天時(shí)、地利之項(xiàng)目，建成以后應(yīng)成為名牌產(chǎn)品。 隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)人居環(huán)境有了更高的要求，開發(fā)企業(yè)只有真正“以人為本”，精心鍛造品牌，才能樹起建筑豐碑。經(jīng)過品牌競(jìng)爭(zhēng)，一些資質(zhì)差、無實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，有的被市場(chǎng)淘汰出局，有的將向有實(shí)力的企業(yè)聚集，從而促進(jìn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出精品住宅。 創(chuàng)房地產(chǎn)品牌是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的動(dòng)力 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，開發(fā)、管理步入法制化、規(guī)模化的正規(guī)發(fā)展軌道，購(gòu)房者的購(gòu)房行為已經(jīng)進(jìn)入理性購(gòu)房階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)重新整合的過程。品牌房不一定高價(jià)，低價(jià)房不一定好銷。 當(dāng)然，薄利多銷永遠(yuǎn)是商品競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，然而降價(jià)是有一定限度的，因?yàn)樗艿匠杀镜挠绊?。在發(fā)達(dá)國(guó)家，富裕階層不斷流向環(huán)境好的城郊，我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)物業(yè)也出現(xiàn)旺銷勢(shì)頭。 目前，中國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場(chǎng)商品房產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，開發(fā)商只有積極開創(chuàng)商品房品牌，利用品牌效應(yīng)才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，這是房地產(chǎn)業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)。 創(chuàng)住宅品牌是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì) 當(dāng)市場(chǎng)處于短缺經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品供不應(yīng)求，有無品牌無所謂；但當(dāng)產(chǎn)品供過于求、市場(chǎng)過剩時(shí)，消費(fèi)者則依品牌而選擇商品，商品房也同樣如此。 共同特征分析◎ 具有較強(qiáng)的購(gòu)買力◎ 具有較高的文化素質(zhì)，思想成熟◎ 具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)眼光購(gòu)買動(dòng)機(jī) ◎ 作為一種身份和地位的象征 ◎ 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量以及舒適、休閑的生活方式 ◎ 從商業(yè)角度看，置業(yè)、投資、贏利也是考慮的重要因素