【正文】 NP ,AD,DM,TV車體，戶 外等，廣告形式 AD： 10年 8％系列報(bào)道 和其他投資方式比較 AD：創(chuàng)富故事 ? 炒作期為 15天（不宜過長） ? 炒作集中火爆。 ? 將炒作和活動(dòng)內(nèi)容編輯為《 MALL?新生活》創(chuàng)刊號 —“鄭州 ?MALL 年 ” 。 ? 視炒作需要，可將 “MALL?新生活 ”的炒作和第二階段 “投資概念 ”炒 作相結(jié)合。 ? 營銷策略設(shè)計(jì)，確認(rèn)。 ? 認(rèn)購期，開盤期以強(qiáng)勢推廣和強(qiáng)力促銷手段（如三年即返 /3000抵 10000）短期內(nèi)要集人氣，營造熱銷氣氛加快成交。 ? 延長引導(dǎo)期，調(diào)整期，壓縮銷售周期，壓迫促進(jìn)成交。 操盤邏輯清晰 ? 計(jì)劃 10月結(jié)束銷售。 前期充分； （戶外廣告，包括周邊街道廣告） （四）推廣策略： 推廣費(fèi)用： 包括：廣告、展示、促銷、公共活動(dòng)、賣場和戶外 廣告的費(fèi)用部分?jǐn)側(cè)搿? 農(nóng)業(yè)路引線展示（旗 /燈箱 /廣告牌） 圍墻； 鑒于期房銷售以及 “大 MALL”新穎概念， 5點(diǎn) 1線的通路展示尤顯重要 （三）通路要素 賣場： 功能 銷售 MALL展示 辦公、財(cái)務(wù) 接待 道具陳列（沙盤） 冾談 活動(dòng)區(qū) 室內(nèi)、室外空間 外廣場 功能 /情趣 綜合型賣場，承載對 MALL的形象展示體驗(yàn)功能 概念： MALL 表價(jià)： 1F—12023元 2F—10000元 ? 考慮三年即返的促銷運(yùn)用以及營業(yè)稅，優(yōu)惠折扣等，以及前 三年經(jīng)營狀況，商場裝修，設(shè)備等。 ? 首付和月供的投資門檻不高。 ” 單價(jià) 返租 補(bǔ)貼 收益 9000元 60元 /月 m2 － 24元 /月 m2/4320萬 － ＝ 億 10000元 66元 /月 m2 － 30元 /月 m2/5400萬 12023元 80元 /月 m2 － 44元 /月 m2/7920萬 15000元 100元 /月 m2 － 64元 /月 m2/11520萬 定價(jià)分析： （ 800萬年補(bǔ)貼按扣除 17％租賃稅后計(jì)共 664萬 / m2，平均補(bǔ)貼 36元 /月 m2） 分析二： “設(shè)定未來 10年經(jīng)營多種可能收益標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總收益， （不考慮 800萬貼補(bǔ)） 單價(jià) 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 － 10元 /－ 1800萬 10000元 66 － 16元 /－ 2880萬 12023元 80 － 30元 /－ 5400萬 15000元 100 － 50元 /－ 9000萬 A、平均 50元 /月 m2經(jīng)營收益： B、按 80元 /月 /m2計(jì)： 單價(jià) 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 120/+3600 10000元 66 +14/+2520 12023元 80 0 15000元 100 20/3600 C、按 100元 /月 /m2計(jì)： 單價(jià) 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 +40/+7200 10000元 66 +34/6120 12023元 80 +20/3600 15000元 100 0 D、按 30元 /月 /m2計(jì)： 單價(jià) 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 30/5400 10000元 66 33/5940 12023元 80 50/9000 15000元 100 70/12600 3．價(jià)位建議： 底價(jià)： 9000—10000元 ? 符合市場價(jià)，接近消費(fèi)心理。 （二）價(jià)位策略 ——定位考慮范圍 9000—15000元。 ? 消費(fèi)心理定價(jià) 1000—8000元。 ?鄭州最大的地下停車場。 ?五星級影院，中原唯一全國排前五。 ?國際零售品牌組合（ 500強(qiáng) +美國百貨 +五星級影院 +一批知名品牌）。 F、其他購物、休閑、娛樂、餐飲 —— ： ?一站式消費(fèi)體驗(yàn)，兩大主力店，三個(gè)廣場，五星 級影城，六百余個(gè)地下車位，七萬余種零售品牌， 八大國內(nèi) MALL之一，九千余平米休閑公園，十 萬平米宏大規(guī)模。 C、 21世紀(jì)河南影城 —— 中原唯一國際標(biāo)準(zhǔn)影院，全國排列前五的頂級影院，五星級劇院 式觀賞環(huán)境，全數(shù)碼聲光設(shè)備，多種類型的豪華影廳，配以 KTV、 餐飲、音像、游戲城、這里也是明星見面會、歌手簽唱活動(dòng)、電 影首映式、影視拍攝基地、城市時(shí)尚文化策源點(diǎn)、全年無休的歡 樂據(jù)點(diǎn)。 熱帶雨林風(fēng)情步行街 —— 24小時(shí)全天候步行街，郁郁蔥蔥一派雨林，風(fēng)格建筑的特色商鋪掩 映其中，購物的新奇愉悅，使之成為城市最具觀賞性，最具“逛體 驗(yàn)”的風(fēng)情步行街步行街一側(cè)聯(lián)通百貨，一側(cè)通向美食廣場，盡頭 則是休閑主題公園，打造一條綠色購物情趣街。 花街集市 —— 城市干線，花園小徑，花車商亭，綠技鮮花點(diǎn)綴五彩霓虹， 打造城市多彩的一面，構(gòu)成農(nóng)業(yè)路一道靚麗的城市風(fēng)景。 梅森 MISSON 1F— “ 名店城 ” — 花街集市 /財(cái)富廣場 /易初蓮花 /環(huán)藝廣場 （特賣場、人體造型秀、現(xiàn)場互動(dòng)活動(dòng)、背景音樂 /攀 巖峽谷 /梅森百貨 /城市后街（室外步行街） /熱帶雨林 風(fēng)情步行街，冰河世紀(jì)美食廣場，城市休閑景觀公園 2F— “ 花園城 ” — 梅森百貨 /鐘樓廣場（親子、游園、街頭 表演、游藝、休閑運(yùn)動(dòng)） /水岸街市； 3F— “ 休閑城 ” — 時(shí)尚聚落，輕松爵士，逍遙樂園，藍(lán)調(diào)境 界，酒吧，書屋，樂坊，食肄，觀景臺； 4F— “ 影視城 ” — 21世紀(jì)河南影院， KTV，音像，演藝廣場， 風(fēng)中舞臺； 5F以上 —