【正文】 B、確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場較復(fù)雜，需要特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效的監(jiān)控管理方案。第六階段：業(yè)戶入住期的安全控制A、保安隊(duì)伍建設(shè)建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，按照高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化”管理?！蚍纱胧??！蚪?jīng)濟(jì)措施。避免出現(xiàn)違章裝修及相關(guān)處理措施◎預(yù)防性措施，包括裝修管理制度的宣傳、進(jìn)出小區(qū)材料的控制等。建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系◎成立裝修管理中心，由各個(gè)部門的人員組成，負(fù)責(zé)裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，聯(lián)系派出所地段民警對(duì)裝修暫住人員進(jìn)行管理。◎安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)出水使用的管道?！蛟黾觾?nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。◎是否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r?！蛟课輧?nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。我們擬采取的違章裝修控制流程如下：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得政策上的支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決 對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣傳為加大裝修宣傳的力度，我們除了將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)之外，還將在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與業(yè)戶及裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。建立裝修人員進(jìn)出小區(qū)登記制度，對(duì)裝修人員帶進(jìn)小區(qū)的施工工具進(jìn)行檢查，對(duì)攜帶金剛?cè)】?、大錘等破壞性大的工具進(jìn)入小區(qū)的施工人員進(jìn)行跟蹤記錄，一旦施工完成，規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下，直至帶出小區(qū)。制定嚴(yán)格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實(shí)。嚴(yán)格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計(jì)內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說明，并督促其進(jìn)行更改。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個(gè)人意愿進(jìn)行裝修，是管理控制好二次裝修的關(guān)鍵。美觀完好；上下水通暢；無滲漏。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。排煙管道技術(shù)規(guī)范。每年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。美觀、完好、整潔、清爽。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施每3年鏟除抹灰翻新一次。5公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；隔熱層完好。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。3屋 面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。結(jié)構(gòu)安全，正常使用。B、制定《房屋年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案》（見下圖），并抓好落實(shí)序 號(hào)項(xiàng)目維修類別定期維修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進(jìn)行嚴(yán)格管理：做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)裝修的要求定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保“萬祥濱海新城”的設(shè)計(jì)開發(fā)理念得以完整體現(xiàn)，保持恒久的魅力。B、辦理入住手續(xù)采取的便利措施物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度，高效、便利的服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出“貼心管家”負(fù)責(zé)接待收樓業(yè)主，采取各種措施如：請(qǐng)尚未安排辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主觀看“收樓程序”的光盤演示、針對(duì)隨同業(yè)主前來辦理手續(xù)的其它家庭成員或朋友，“貼心管家”還將根據(jù)實(shí)際情況安排不同的活動(dòng)等等，避免業(yè)主長時(shí)間等候或產(chǎn)生受冷落的感覺。G、業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計(jì)劃。加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工人員，做好現(xiàn)場管理。為進(jìn)場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問題提交開發(fā)商并跟進(jìn)處理。（參照建設(shè)部和國家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。）E、物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收項(xiàng)目。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等內(nèi)容）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。在保修期內(nèi)，如在使用過程中由業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的、 屬于建筑施工或產(chǎn)品制造的缺陷時(shí)，應(yīng)報(bào)告“客戶服務(wù)中心”查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托工程部進(jìn)行維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。對(duì)住宅室內(nèi)對(duì)象無明顯不全、符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由“客戶服務(wù)中心”接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交資料產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等）工程技術(shù)資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告]C、物業(yè)接管驗(yàn)收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。成立驗(yàn)收小組。第三階段:物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。C、組建物業(yè)管理架構(gòu)、實(shí)施招聘培訓(xùn)計(jì)劃、完善辦公條件。A、設(shè)計(jì)符合物業(yè)的管理模式銷售市場會(huì)隨著時(shí)間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要，這就要求開發(fā)商必須按照市場需要對(duì)物業(yè)的使用功能進(jìn)行調(diào)整；物業(yè)管理公司也要針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)出更加適合其日后運(yùn)作的物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。第二階段:物業(yè)銷售階段越來越多的客戶在買樓前更加關(guān)心交付使用后他們所面對(duì)的“物業(yè)管理”問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，將來所面對(duì)的服務(wù)“軟件”會(huì)是什么水平。E、針對(duì)垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出建議。C、針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選擇較為適合的植物品種以配合項(xiàng)目的整體形象。建議成品保護(hù)方案, 減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。在開發(fā)商需要時(shí)，參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議, 對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng),提供參考性建議。從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。應(yīng)站在使用者的角度去選擇各類設(shè)施及相關(guān)配備，并提供適合日后使用者需要的意見。為配合“萬祥業(yè)戶 指 揮 執(zhí) 行 監(jiān) 督 反 饋 客戶服務(wù)中心將制定值日、夜班輪值制度，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。制定各種工作標(biāo)準(zhǔn), 用這些標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)、評(píng)估員工的工作績效, 以此來檢查探討提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的空間和標(biāo)準(zhǔn)本身是否脫離實(shí)際，決定是否需要修訂標(biāo)準(zhǔn)或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲甚至調(diào)換。通過客戶服務(wù)中心對(duì)全體員工進(jìn)行分工合作管理，使每一個(gè)員工都知道： 應(yīng)該做什么, 不該做什么，如何去做；公司鼓勵(lì)做什么， 反對(duì)做什么。根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：2000質(zhì)量體系落實(shí)到具體的管理服務(wù)中。 ⑤團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度”：“物業(yè)管理”是一個(gè)需要多個(gè)部門共同協(xié)作才能完成好工作的行業(yè)，因此必須將責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人，樹立員工的職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過部門之間的溝通協(xié)作，形成團(tuán)隊(duì)精神，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，不斷提高員工的自身素質(zhì)和服務(wù)水平。③行政管理：實(shí)行各部門每月制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃及工作報(bào)告制度，形成定期的管理層及部門會(huì)議制度，講評(píng)工作并具體落實(shí)，聽取匯報(bào)，分析存在的問題，提出解決的辦法。具體方法如下：①經(jīng)濟(jì)管理：通過制定具有競爭力的薪酬及福利制度，吸引具有較高素質(zhì)的員工加入到我們的團(tuán)隊(duì)；通過推行績效管理制度，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性各主動(dòng)性。通過計(jì)劃管理的方式,進(jìn)行較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)的問題,避免盲目決策；因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多的降低成本、減少浪費(fèi)、 提高效率的機(jī)會(huì)；同時(shí)可以客觀地評(píng)價(jià)下屬的工作狀況和管理業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn), 有利于全面的管理控制。(五常法)，規(guī)范內(nèi)部管理在內(nèi)部管理上，我們將運(yùn)用5S(五常法)，量化各崗位的工作指標(biāo)及服務(wù)規(guī)范，實(shí)行定員、定量、定額的方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒ǎ箚T工的素質(zhì)不斷提高，為真正推行ISO9002：2000質(zhì)量體系建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，避免ISO9002：2000質(zhì)量體系只是停留在文件和制度上?！盀闃I(yè)主創(chuàng)造一種全新的生活理念，使業(yè)主的生活品質(zhì)得到進(jìn)一步提升”。——“一對(duì)一服務(wù)”。本著“以客為尊”的原則，以高起點(diǎn)的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)?！叭f祥19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪，征詢業(yè)戶意見，對(duì)業(yè)戶不滿意的問題進(jìn)行整改。17住戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%實(shí)行人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主和住戶投訴制度，及時(shí)跟蹤解決、回訪并記錄歸檔。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)；加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，盡量降低火災(zāi)發(fā)生率。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13消防設(shè)施、設(shè)備完好率99%以上100%進(jìn)行編號(hào)歸檔管理，管理人員與保安人員每天必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜、損壞的防范及保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常運(yùn)行。6清 潔保潔率95%以上99%以上聘請(qǐng)專業(yè)的清潔人員開展保潔工作，實(shí)行垃圾分類，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理責(zé)任制。4管 理 費(fèi)收 繳 率98%99%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增加透明度，接受業(yè)戶的監(jiān)督。2房屋零修急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修；零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。因此，我們對(duì)整體的物業(yè)管理服務(wù)擬采取的管理方式及達(dá)到的目標(biāo)是：我們承諾：在符合參評(píng)條件的情況下，二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。第二章 管理目標(biāo)和管理方式“萬祥不能對(duì)外出租，更不可當(dāng)房屋出租或自住。 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主安全宣傳，增強(qiáng)巡邏力度，建立群防群治機(jī)制?！窠⒑屯晟乒蚕聿课?、共享設(shè)施設(shè)備的維修檔案。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；●制度保證。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程師充實(shí)到“萬祥濱海新城”客戶服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對(duì)經(jīng)營場所要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；c、培訓(xùn)演練：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。a、工作方針：堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。為保證工作的嚴(yán)密性，保安員須及時(shí)的跟蹤來訪人員在