【正文】 提供的數(shù)據(jù)，“萬祥d、做好客流的引導(dǎo)，在節(jié)假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強巡視，協(xié)助商戶維護(hù)購物秩序，合理引導(dǎo)客流；規(guī)定統(tǒng)一的上下貨通道，做好物流的管理。在營造繁華、熱鬧的商業(yè)氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護(hù)業(yè)主的生活不被打擾，同時保證購物環(huán)境的安全。我司擬采取以下措施：●積極配合商店開業(yè)的后勤保障工作：水、電等機電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，治安、消防安全的維護(hù)，按照法律法規(guī)以及管理標(biāo)準(zhǔn)對商店的裝修進(jìn)行監(jiān)控，做到不破壞房屋結(jié)構(gòu)，不影響建筑安全，不出現(xiàn)違法經(jīng)營餐飲活動的違章現(xiàn)象等。 針對小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點來方便業(yè)主、住戶的日常生活。 （2）陪伴服務(wù)：對與老人同住或家里有需要照顧的殘疾人、病患者，只要業(yè)主有需要，我們將及時提供服務(wù)，為業(yè)主和住戶提供方便，減輕負(fù)擔(dān)。：由于小區(qū)業(yè)主的年齡、生活習(xí)慣不同決定了對服務(wù)內(nèi)容的不同。a. 小區(qū)設(shè)立客戶服務(wù)中心：住戶只需要撥打客戶服務(wù)中心24小時熱線電話或管家（客戶服務(wù)助理）的聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務(wù)的一切瑣事或獲取相關(guān)的信息。 解決上述管理難點的措施“萬祥如何消除維修養(yǎng)護(hù)上的管理盲點，確保共享設(shè)施設(shè)備的良好運行，將是本項目的管理特點與難點之五。濱海新城”周邊人流量大，人員及環(huán)境相對復(fù)雜，屬案件多發(fā)地段，同時，本小區(qū)戶數(shù)多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區(qū)安全管理的難度。濱海新城”主要是大戶型業(yè)主，其對服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務(wù)中，針對這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務(wù)內(nèi)容是本項目的管理特點與難點之一； “萬祥我們將在工作中實施“微笑服務(wù)”、“敬禮服務(wù)”等。濱海新城”打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)。濱海新城”另一重要使用者應(yīng)該是年輕白領(lǐng)一族?！叭f祥“萬祥 業(yè)主群體分析從本項目特有的地理位置和樓盤體量來看，本項目的定位應(yīng)是“滿足不同階層市民及城市發(fā)展的需求”。小區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團(tuán)中心綠地、宅前綠地和保護(hù)性綠地組成。小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設(shè)計使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO(shè)用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟(jì)性、社會性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及多種混合功能的理想社區(qū)，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的“類都心”生活空間，從而加強對周邊市鎮(zhèn)的號召力“萬祥濱海新城”的物業(yè)管理進(jìn)行了闡述，并提出了管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與具體實施準(zhǔn)則，具有較強的可操作性。濱海新城”的管理特點及難點，并且有針對性的提出了解決的管理措施。因此，我們堅信，“貼心管家式”的物業(yè)管理服務(wù)將會使“萬祥這兩種管理模式在類似“萬祥濱海新城物業(yè)管理方案匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司二零零六年六月二十六日前 言“萬祥濱海新城”位于福建省晉江市晉南出口加工區(qū)的重要生活基地——金井鎮(zhèn)濱海地區(qū)，本項目設(shè)計以政府服務(wù)中心為中心，共分為8個各自獨立的地塊。濱海新城”的物業(yè)管理樓盤中取得了很好的成績，經(jīng)過不斷的調(diào)整合完善，其管理運作已基本成熟，且逐步體現(xiàn)出良好的效益。濱海新城”的管理服務(wù)始終以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)來開展工作，從而創(chuàng)建一個“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。對于日后管理中可能存在的問題，事先進(jìn)行了詳細(xì)的解剖，并有預(yù)見性的提出解決預(yù)案，力求使“萬祥我們認(rèn)為，我們專業(yè)規(guī)范的管理以及不斷創(chuàng)新的服務(wù)，將成為開發(fā)商的得力合作伙伴，我們將不僅實現(xiàn)開發(fā)商對本項目的開發(fā)愿望，甚至在這一平臺上，充實更多、更深、更廣的生活理念，延伸建筑品牌，打造精品樓盤！第一章 “萬祥濱海新城”占地面積約233278㎡，㎡（不含C地塊）。本項目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。公共綠地主要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以城市公園、公共停車場、大型公建前廣場和的形式出現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務(wù)于區(qū)域內(nèi)主要公建和主要的步行休息活動。選擇在此居住的人們除了具備較強的經(jīng)濟(jì)實力外，不可缺少的是他們共同對山水表現(xiàn)出來的同衷的熱愛。濱海新城” 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢，合理的容積率、匠心獨具的戶型設(shè)計以及無遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。濱海新城”獨特的地理位置和開發(fā)商所倡導(dǎo)的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進(jìn)的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。其主要特征是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡單的生活，希望能夠提供更多的服務(wù)。我們著重在本項目營造一個“安全、舒適、優(yōu)雅、尊貴”的居家環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值、增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度融合。 項目的管理特點及難點分析我們認(rèn)為，每個項目都有它獨特的規(guī)劃特點，因此，從“萬祥濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項目的管理特點與難點之二； “萬祥因此，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)的治安防范工作是本項目的管理特點與難點之四；. 5 “萬祥“萬祥濱海新城”既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。無須找其它部門或記住其它電話。因此，為滿足小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求，我們擬在進(jìn)駐管理時，進(jìn)行全面的詳盡的服務(wù)調(diào)查，并有針對性地設(shè)計各種各樣的服務(wù)過程。 （3）代辦服務(wù)：如代寄信函、代訂報刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。根據(jù)店面多的情況，加強商業(yè)氛圍的營造及物流、客流的管理，確保小區(qū)“動、靜”有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面?！?根據(jù)小區(qū)特點，小區(qū)商店的經(jīng)營很大部分是以租售形式零散經(jīng)營方式，在這種情況下，為了維護(hù)小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。因此，針對這些特點，我們擬定了如下管理措施：a、一旦商鋪的經(jīng)營規(guī)模、條件成熟時，與各商戶達(dá)成共識，協(xié)助組建商鋪管理委員會，對經(jīng)營管理相關(guān)的各種問題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責(zé)任書。e、對于合理規(guī)范商家的促銷行為，因此產(chǎn)生的噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進(jìn)行重點管理，避免因客流量大造成小區(qū)外圍雜亂無章，影響業(yè)戶的正常生活。濱海新城” D、F、G三個地塊設(shè)置首層架空車庫，駛?cè)胄^(qū)的車輛直接進(jìn)入車庫，對組團(tuán)環(huán)境無影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車；B、H地塊設(shè)置地下停車庫。 針對小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對復(fù)雜、案件多發(fā)地段的特點，嚴(yán)密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點。：鑒于小區(qū)地理位置特殊，我們擬定了有針對性的《應(yīng)急措施管理預(yù)案》，如《與政府相關(guān)部門的應(yīng)急聯(lián)動措施》，最大限度地防患于未然。小區(qū)入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；c、培訓(xùn)演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運作。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點堅持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃并合理組織實施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。通過開展長期連續(xù)的專項培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；●制度保證。 加強對業(yè)主安全宣傳，增強巡邏力度，建立群防群治機制。第二章 管理目標(biāo)和管理方式“萬祥2房屋零修急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修；零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。6清 潔保潔率95%以上99%以上聘請專業(yè)的清潔人員開展保潔工作，實行垃圾分類，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實管理責(zé)任制。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)；加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，盡量降低火災(zāi)發(fā)生率。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對有償服務(wù)進(jìn)行回訪，征詢業(yè)戶意見，對業(yè)戶不滿意的問題進(jìn)行整改。本著“以客為尊”的原則，以高起點的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)。——“為業(yè)主創(chuàng)造一種全新的生活理念，使業(yè)主的生活品質(zhì)得到進(jìn)一步提升”。通過計劃管理的方式,進(jìn)行較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)的問題,避免盲目決策；因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多的降低成本、減少浪費、 提高效率的機會；同時可以客觀地評價下屬的工作狀況和管理業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn), 有利于全面的管理控制。③行政管理：實行各部門每月制訂詳細(xì)的工作計劃及工作報告制度，形成定期的管理層及部門會議制度，講評工作并具體落實，聽取匯報，分析存在的問題，提出解決的辦法。根據(jù)國家質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：2000質(zhì)量體系落實到具體的管理服務(wù)中。制定各種工作標(biāo)準(zhǔn), 用這些標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)、評估員工的工作績效, 以此來檢查探討提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的空間和標(biāo)準(zhǔn)本身是否脫離實際，決定是否需要修訂標(biāo)準(zhǔn)或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎懲甚至調(diào)換。為配合“萬祥從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。建議成品保護(hù)方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。E、針對垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點、垃圾房位置提出建議。A、設(shè)計符合物業(yè)的管理模式銷售市場會隨著時間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要，這就要求開發(fā)商必須按照市場需要對物業(yè)的使用功能進(jìn)行調(diào)整；物業(yè)管理公司也要針對物業(yè)的實際情況設(shè)計出更加適合其日后運作的物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。第三階段:物業(yè)竣工驗收階段管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證及部分移交資料產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等）工程技術(shù)資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]C、物業(yè)接管驗收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收。對住宅室內(nèi)對象無明顯不全、符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由“客戶服務(wù)中心”接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等內(nèi)容）驗收標(biāo)準(zhǔn)。（參照建設(shè)部和國家頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求。為進(jìn)場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。G、業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計劃。B、辦理入住手續(xù)采取的便利措施物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度，高效、便利的服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。B、制定《房屋年度養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案》（見下圖），并抓好落實序 號項目維修類別定期維修計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。3屋 面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；隔熱層完好。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施每3年鏟除抹灰翻新一次。每年對屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。美觀完好；上下水通暢；無滲漏。嚴(yán)格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說明，并督促其進(jìn)行更改。建立裝修人員進(jìn)出小區(qū)登記制度，對裝修人員帶進(jìn)小區(qū)的施工工具進(jìn)行檢查，對攜帶金剛?cè)】?、大錘等破壞性大的工具進(jìn)入小區(qū)的施工人員進(jìn)行跟蹤記錄，一旦施工完成，規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下，直至帶出小區(qū)。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。◎原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改?！蛟黾觾?nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系◎成立裝修管理中心，由各個部門的人員組成，負(fù)責(zé)裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，聯(lián)系派出所地段民警對裝修暫住人員進(jìn)行管理?！蚪?jīng)濟(jì)措施。第六階段：業(yè)戶入住期的安全控制A、保安隊伍建設(shè)建立高素質(zhì)的保安隊伍，按照高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化”管理。A、“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部運作管理為規(guī)范“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能符合規(guī)定的要求，實行由“部門主管到客服經(jīng)理逐級巡檢”制度。物業(yè)公司分管本項目的領(lǐng)導(dǎo)實施不定期巡檢。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問題?？蛻?