【正文】 無吊掛雜物。所有控制閥門處于常開狀態(tài)，開關靈活。對水泵進行例行保養(yǎng)，確保無滲漏，設備狀況良好。3穩(wěn)壓泵每周1年設備運行正常，發(fā)現(xiàn)異常應及時查找原因處理。消防用電設備要確保雙電源。外觀清潔、無積塵。玻璃完好無損，柜鎖完整。帆布帶應完好，按規(guī)范卷放。擴音設備例行保養(yǎng)、清潔。五、消防廣播系統(tǒng)序號項目周期標 準說明11年廣播線路正常。必要時對門扇進行防火油漆。閉門器檢修，更換已失效的閉門器。發(fā)現(xiàn)故障時及時處理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止銷釘變形。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。B．鏈條、鏈輪軸承運轉正常，潤滑正常。E．控制柜電氣組件完好。C．現(xiàn)場控制開關正常。三、卷簾門序號項目周期標 準說明1電動傳動系統(tǒng)1年A．檢查電機是否受潮，電源線是否老化、漏電。B．對不能正常工作的燈具，需全面檢修線路。2燈具3個月6個月A．檢修燈具、更換已損壞的電氣組件。B．電源指示燈、按鈕等進行檢修，確保消除故障隱患。C．例行保養(yǎng)、清潔。3打印機每 天1個月A．設備運行正常，不能無故退出運行。有故障及時修復2消防報警主機每 天1個月設備運行正常。C．照明、應急燈具完好。消防系統(tǒng)一、消防監(jiān)控中心序號項目周期標 準說明1值班室每 天1個月A．環(huán)境衛(wèi)生狀況良好、無積塵。E．檢修各控制柜的電氣組件。C．對燈具支架、外殼進行必要的防腐油漆。五、立面照明序號項目周期標 準說明1建筑外觀照明3個月6個月1 年A．按季節(jié)定時開關射燈。3電梯廳照明每 天保持全天候照明。2消防梯照明每 天保持全天候照明。四、公共照明序號項目周期標 準說明1路燈1個月1個月按季節(jié)定時開關照明。發(fā)現(xiàn)皮帶老化、拉長應及時更換。加水時應按比例加防腐劑。10水 箱半個月1 年保持水箱常滿狀態(tài)。試運行前檢 查9燃油泵6個月電氣控制箱正常。蓄電池接頭牢固可靠。8蓄電池半個月蓄電池是否漏電。7發(fā)電機6個月1 年外觀除塵、清潔。6消聲器的排氣管1 年排氣管無堵塞。5機油箱1 年清洗。4機 油濾清器3個月1 年清洗。3柴 油濾清器6個月1 年清洗。支架及外壁防腐油漆。2油箱3個月1年外觀無積灰、油垢。門鎖完好。三、柴油發(fā)電機序號項目周期標 準說明1工作環(huán)境3個月環(huán)境衛(wèi)生良好，無雜物隨意堆放。運行過程無異常聲音。電表運轉正常。保險絲無缺損。指示燈完好、正確。接線端子應牢固。門鎖完好。二、電氣豎井 序號項目周期標 準說明1工作環(huán)境6個月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨 意堆放。4斷路器1年A、觸頭無燒損痕跡。C、電壓、電流表完好,顯示正常D、指示燈、開關完好。2儀器儀表1個月A、電表運行正常。C、各組件應完好。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)有關規(guī)定由電業(yè)局進行年檢序號項目周期標 準說明1外觀檢查柜內檢修1個月1年A、柜表面應無積灰、污垢。B、無異?，F(xiàn)象。E、指示燈、儀器、儀表完好。C、各組件應完好。由電業(yè)局試驗序號項目周期標 準說明1外觀檢查1個月1年A、應無積灰、污垢。2測量線圈的 絕 緣電 阻2年A、按電氣專業(yè)的要求。B、所有接線螺栓應牢固。配合電業(yè)局年 檢3預防檢驗3年A、按照國家有關規(guī)程。必要時油漆2絕緣電阻測 量2年A、主絕緣應不低于500兆歐。B、電纜接頭無異常。D、通風、空調設施運行正常。B、物品擺放整齊有序?！蛑锌厥冶０矄T負責中控室機電設備的操作，確保消防報警設備、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作的安全性和準確性。◎工程部主管負責中控室設備的綜合管理以及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作?！虼_保中控室設備（消防報警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產安全?！蛎考緦κ覂炔糠蛛娎|、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質量，并將結果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設備保養(yǎng)記錄表》中?！蛎咳諜z查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設備異常，將檢查結果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設施每日保養(yǎng)記錄表》中?！蛑蛋鄦T應熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標的對應和編排。附：《消防系統(tǒng)設備維修的保養(yǎng)制度》《消防系統(tǒng)日常檢查流程》中控室設備維護：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程◎客戶服務中心信息室負責監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機，工程技術人員負責對該系統(tǒng)實施維修保養(yǎng)?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書?！蛳缊缶到y(tǒng)每月測試一次，如有故障應立即維修并做好記錄。◎小區(qū)內所有消防設備應每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應立即維修并做好記錄?！蛞蚓S修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應在小區(qū)的公告欄內張貼通知?！螂娞菥S修人員應每天檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖?！虬l(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應立即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較為安全的地方。◎切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險?！蜻\行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進行檢修，如救援不成，值班人員應安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助?！驒z查供電系統(tǒng)工程報價。◎檢查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。（3）低壓開關柜：每年冬季對低壓開關柜內的各種開關和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔污物?！蚬ぷ魍戤吅髾z查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場后才可按步驟進行送電?！蛳韧５蛪洪_關，再停高壓開關，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進行放電并相間短接。具體實施程序如下：◎組織熟悉設備的人員（五人以上）指定專門責任人，了解工作任務和注意事項，并由專門責任人按工作單程序安排工作?！蚬╇娤到y(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡工作，確保設備的性能?！蚩头浝碡撠熒鲜龉ぷ鞯臋z查監(jiān)督?！驒C電值班人員負責供電設備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告。供電設施的運行管理及養(yǎng)護：◎確保供電設施（設備）保持良好的技術狀態(tài)，保證小區(qū)內業(yè)戶的安全用電需要?！蚩蛻舴罩行呢撠熛蛴嘘P業(yè)戶通知停水情況并做好解釋工作?！蚬こ滩拷浝碡撠熃o排水設備設施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。◎專業(yè)維修人員負責給排水設備的維修保養(yǎng)。◎安排相關保險。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內部員工的維修申請及故障報告，及時反饋信息，在最短的時間內使有關人員到位并及時處理問題?！蚨ㄆ谇鍧嵥芾淼脑O備和設備房?！蜃龊迷O備房的物品管理，加強安全防范工作。◎保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄?！蚪⒓巴晟圃O備管理制度、設備運行操作規(guī)程、設備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設備技術檔案等管理制度。緊急狀況的處理：建立快速反應機制，制定應急準備及響應措施，保證緊急狀況下實現(xiàn)聯(lián)動，將損失降到最低程度。主要措施有：日常運行：制定嚴格的設施設備操作規(guī)范，按要求進行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護人身及設備安全。制度大綱：◎房屋日常與定期維護制度；◎配電房值班制度；◎現(xiàn)場保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運行分析制度；◎設備維修管理規(guī)定；◎給排水設備維修管理制度；◎消防設備維修管理規(guī)定；◎配電房設備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運行管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運行完好技術質量指標；◎給排水系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；◎電梯運行維護管理制度；◎智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。◎建立一支專業(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設施設備的運作及工程技術人員的工作表現(xiàn)。◎嚴格要求工程技術人員24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運行?！蛑朴喸O施設備管理與操作守則及條款和應變方案?！驈娭茍?zhí)行設施設備安全年檢制度?！蛑贫ㄔO施設備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預算案。因此，在開發(fā)商將驗收合格的設施設備移交給物業(yè)管理公司時必須涵蓋下列內容：◎必須清楚地了解設施設備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。針對“萬祥濱海新城”的高層和小高層建筑，制定設施設備的管理制度必須針對其獨特的設計、機電設施設備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率?！驅Ψ课莸墓膊课缓蜆I(yè)戶室內的維修做全面記錄，并定時回訪?！驅ι米愿淖兎课菀?guī)劃結構、上下水管、亂搭建等行為，即時處理、糾正，并耐心做好勸導工作，直到恢復原狀為止。◎客戶服務經理在規(guī)定時間內每天巡查所負責的區(qū)域，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并做出處理?！蚋鶕?jù)維修任務編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務的情況，編制月、季度施工工作計劃并按時落實?！蚍课菥S修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當，對保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長使用壽命，能夠使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，更反映出物業(yè)管理公司的服務品質和管理水平。比如：我們將各種花木掛牌標識，介紹該花木的品名、科屬、產地等；對藝術雕塑掛牌標識，說明創(chuàng)意或典故。我們在“萬祥濱海新城”項目標識管理工作中的原則是：◎按照統(tǒng)一的VI視覺識別系統(tǒng)的規(guī)范要求制作標識標牌；◎指路牌清晰明了，讓人迅速準確地到達目標地；◎告示牌醒目簡潔，讓人清楚“這是什么”，“怎樣做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分類牌、商鋪類別標識、取車程序、鎖車前注意事項等。備注：本章節(jié)中“”、“”和“”等在本方案的第1921頁“業(yè)主入住期裝修服務”中做出闡述，在此不再贅述。另外，為了能夠更進一步凸顯“萬祥濱海新城”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越，我們針對本項目的實際需要，在人員招聘、選派，服裝設計、制作等方面進行了深入細致的考量，力求能夠與“萬祥濱海新城”的特質和業(yè)戶的身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質；B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質地優(yōu)良。，持證上崗這是對物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求，也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī)范。、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理在科技高速發(fā)展和社會不斷進步的今天，計算機、網(wǎng)絡已普及到了各行各業(yè)，成為人們工作和生活不可缺少的“得力助手”。我們將做到：A、在公司目前制訂的各項管理規(guī)章制度的基礎上，結合本項目的實際需要，根據(jù)ISO9002：2000質量體系的要求，進一步充實和完善相關管理制度；B、參照星級酒店的標準重新審訂各項服務質量的考核標準，使這些制度和標準更規(guī)范、更合理、更科學、更有針對性。經過多年的探索和實踐，已構建出一整套完善的、科學化的質量保障體系。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴格的服務質量標準是我司進行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準繩和保證。H、及時發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的問題，不斷改進和提升管理服務的質量與水平，實現(xiàn)“專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結合，共同建設美麗家園”的目標。F、選舉產生業(yè)主委員會。D、準備其它必要的相關資料。包括：B、協(xié)助制定業(yè)主大會議事規(guī)則。在處理業(yè)戶投訴問題上，我們將設立“層級匯報、層級處理”的制度，并嚴格落實。 受理投訴我們擬在“萬祥濱海新城”配置15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。保安員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。由客戶服務中心的全體員工組成應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。E、突發(fā)事件或異常情況處理確保對小區(qū)內各類突發(fā)事件迅速、果斷的進行處理（盜竊、匪警、火警、斗毆等），保障業(yè)戶人身及生命財產的安全。工程部負責對有償維修服務的費用進行核定?？蛻舴罩行呢攧杖藛T負責辦理各項費用的銀行托收工作。D、服務收費管理規(guī)范客戶服務中心服務收費（包括管理費、水電費）的程序，確保業(yè)戶對服務的滿意。被投訴部門按照投訴內容跟進安排，具體解決有關問題。C、業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。工程部經理負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審?？蛻舴詹控撠熡涗泩笮蓿鬟_至工程部。物業(yè)公司分管本項目的領導實施不定期巡檢?？蛻舴战浝碡撠熤鞴芄ぷ鞯闹軝z。A、“客戶服務中心”內部運作管理為規(guī)范“客戶服務中心”物業(yè)管理服務的監(jiān)督檢查工作，確保提供的服務質量能符合規(guī)定的要求，實行由“部門主管到客服經理逐級巡檢”制度。