【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 見。具體服務(wù)如下：A、協(xié)助評(píng)估物業(yè)規(guī)劃及相關(guān)建議從管理角度對(duì)建筑物的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?提出工程上會(huì)影響將來(lái)物業(yè)管理的意見及需要改善的建議。從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。站在使用者的角度，對(duì)有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見。在開發(fā)商需要時(shí)，參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議, 對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng),提供參考性建議。提供機(jī)電安裝及能源分配的參考性管理意見。建議成品保護(hù)方案, 減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。B、協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置,使日后管理運(yùn)作能夠更加順暢，節(jié)約資源,并制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。C、針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選擇較為適合的植物品種以配合項(xiàng)目的整體形象。D、針對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)定位置及設(shè)備功能提出建議。E、針對(duì)垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出建議。F、針對(duì)消防設(shè)備的設(shè)置及功能提出建議。第二階段:物業(yè)銷售階段越來(lái)越多的客戶在買樓前更加關(guān)心交付使用后他們所面對(duì)的“物業(yè)管理”問(wèn)題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，將來(lái)所面對(duì)的服務(wù)“軟件”會(huì)是什么水平。用送管理費(fèi)或低價(jià)管理費(fèi)進(jìn)行促銷的做法，其管理質(zhì)量已逐漸被客戶所質(zhì)疑，對(duì)此，我們建議開發(fā)商：允許物業(yè)公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)派駐貼心管家，現(xiàn)場(chǎng)演示及宣導(dǎo)，將管理服務(wù)工作具體化、形象化地展現(xiàn)給客戶，使客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有所了解，同時(shí)，物業(yè)管理公司可以通過(guò) “貼心管家”在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)管理工作答疑與宣傳來(lái)增加購(gòu)買者的的信心，也增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，提升開發(fā)商在公眾心目中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng)，從而更有效地促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。A、設(shè)計(jì)符合物業(yè)的管理模式銷售市場(chǎng)會(huì)隨著時(shí)間的變化而不斷產(chǎn)生新的需要，這就要求開發(fā)商必須按照市場(chǎng)需要對(duì)物業(yè)的使用功能進(jìn)行調(diào)整；物業(yè)管理公司也要針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)出更加適合其日后運(yùn)作的物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后的業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。B、協(xié)助開發(fā)商培訓(xùn)銷售人員物業(yè)公司將針對(duì)銷售期間客戶所關(guān)心的物業(yè)管理問(wèn)題，制定培訓(xùn)計(jì)劃和物業(yè)管理的相關(guān)常識(shí)及標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開發(fā)商對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，便于在銷售過(guò)程中能夠準(zhǔn)確地解答購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理工作的質(zhì)疑，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，同時(shí)也有利于日后物業(yè)的交接及物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。C、組建物業(yè)管理架構(gòu)、實(shí)施招聘培訓(xùn)計(jì)劃、完善辦公條件。D、制定“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部管理制度、工作規(guī)程，提交交樓、裝修文件及相關(guān)表格。第三階段:物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如圖所示：移交接管前的準(zhǔn)備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作計(jì)劃保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問(wèn)題的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作移交接管前的準(zhǔn)備工作 A、移交接管前的準(zhǔn)備工作委托管理合同簽訂后，公司物業(yè)管理部牽頭組建“萬(wàn)祥濱海新城客戶服務(wù)中心”并提前介入管理，擬派管理人員到位，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能；水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，以及存在的問(wèn)題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交資料產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書等）工程技術(shù)資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告]C、物業(yè)接管驗(yàn)收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。對(duì)住宅室內(nèi)對(duì)象無(wú)明顯不全、符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由“客戶服務(wù)中心”接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。業(yè)戶入住時(shí)，由客服助理陪同對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的檢查驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告“客戶服務(wù)中心”，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商，并由開發(fā)商要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。在保修期內(nèi)，如在使用過(guò)程中由業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的、 屬于建筑施工或產(chǎn)品制造的缺陷時(shí)，應(yīng)報(bào)告“客戶服務(wù)中心”查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托工程部進(jìn)行維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。D、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收項(xiàng)目。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等內(nèi)容）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)戶的合理要求。）E、物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收項(xiàng)目。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場(chǎng)系統(tǒng)；標(biāo)識(shí)標(biāo)志及相關(guān)公共配套等）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。）F、工程完善和工程遺留問(wèn)題的處理在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問(wèn)題提交開發(fā)商并跟進(jìn)處理。“客戶服務(wù)中心”對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。為進(jìn)場(chǎng)的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)戶休息。加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。制定物業(yè)進(jìn)出管理制度并落實(shí)相關(guān)方案。G、業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計(jì)劃。交樓文件準(zhǔn)備；交樓物品準(zhǔn)備；交樓場(chǎng)地布置；清潔開荒準(zhǔn)備；交樓模擬訓(xùn)練；政府及相關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作；協(xié)助通知業(yè)主收樓；第四階段:業(yè)主入住期的收樓服務(wù)業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉行慶?；顒?dòng)，配合開發(fā)商的銷售活動(dòng)。收樓過(guò)程可以由物業(yè)管理公司派出“貼心管家”負(fù)責(zé)接待收樓業(yè)主，采取各種措施如：請(qǐng)尚未安排辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主觀看“收樓程序”的光盤演示、針對(duì)隨同業(yè)主前來(lái)辦理手續(xù)的其它家庭成員或朋友，“貼心管家”還將根據(jù)實(shí)際情況安排不同的活動(dòng)等等，避免業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間等候或產(chǎn)生受冷落的感覺。A、辦理入住手續(xù)流程接待、驗(yàn)證業(yè)主身份→收取入住期間費(fèi)用→派發(fā)資料讓業(yè)主填寫，并簽訂相關(guān)協(xié)議文件等→發(fā)放鑰匙→交、驗(yàn)房屋→跟進(jìn)遺漏工程或協(xié)助辦理開通水、電、氣，代辦電話、電視等業(yè)務(wù)。B、辦理入住手續(xù)采取的便利措施物業(yè)公司將以熱情、周到的態(tài)度，高效、便利的服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。由物業(yè)管理公司派出 “貼心管家”全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通；同時(shí)提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺(tái)等相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，節(jié)省業(yè)主辦理入住或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議的時(shí)間；代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩；同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)咨詢和家居采購(gòu)等便利服務(wù)；也可以提供預(yù)約收樓或集體辦理手續(xù)等便捷服務(wù)。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進(jìn)行嚴(yán)格管理：做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)裝修的要求定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確?！叭f(wàn)祥濱海新城”的設(shè)計(jì)開發(fā)理念得以完整體現(xiàn)，保持恒久的魅力。對(duì)業(yè)戶的裝修實(shí)施嚴(yán)格管理和控制，堅(jiān)決杜絕違章裝修的出現(xiàn)。B、制定《房屋年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案》（見下圖），并抓好落實(shí)序 號(hào)項(xiàng)目維修類別定期維修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常使用。結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。每2年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整，無(wú)滲水；整潔統(tǒng)一。3屋 面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每半年疏通一次屋面雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化部分。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無(wú)滲漏；隔熱層完好。4消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每年更換一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備完好率100%。5公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。6共享煙道由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程部按照相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。排煙管道技術(shù)規(guī)范。排煙通暢，安全正常使用。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好；上下水通暢；無(wú)滲漏。C、負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修管理，建立裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關(guān)資料齊全，并建檔管理。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個(gè)人意愿進(jìn)行裝修，是管理控制好二次裝修的關(guān)鍵。我們做法是： 裝修前向業(yè)主說(shuō)明裝修規(guī)定，告知業(yè)主什么該做，什么不該做。嚴(yán)格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計(jì)內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明，并督促其進(jìn)行更改。認(rèn)真審核裝修公司提交的各項(xiàng)材料，做到各項(xiàng)手續(xù)、材料齊全。制定嚴(yán)格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實(shí)。與裝修公司簽訂《裝修協(xié)議》，對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審批。建立裝修人員進(jìn)出小區(qū)登記制度，對(duì)裝修人員帶進(jìn)小區(qū)的施工工具進(jìn)行檢查，對(duì)攜帶金剛?cè)】?、大錘等破壞性大的工具進(jìn)入小區(qū)的施工人員進(jìn)行跟蹤記錄，一旦施工完成，規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下，直至帶出小區(qū)。加強(qiáng)有關(guān)裝修規(guī)定的宣傳，裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時(shí)處理，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，把裝修工作納入入住階段的一個(gè)重點(diǎn)工作。我們擬采取的違章裝修控制流程如下：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得政策上的支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決 對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣傳為加大裝修宣傳的力度，我們除了將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)之外，還將在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與業(yè)戶及裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 結(jié)束建立嚴(yán)格的裝修審批制度：補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1．《裝修申請(qǐng)表》2．《裝修協(xié)議》3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書》及《裝修管理與收費(fèi)》5．《裝修指南》和《裝修承諾書》等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其它相關(guān)費(fèi)用停工處理施工是否符合要求否裝修結(jié)束1．申請(qǐng)驗(yàn)收 3．審核裝修許可證是是否符合要求修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收