【文章內(nèi)容簡介】 六 時間 適用范圍 0800hrs1200hrs TOP OFFICE 0000hrs2400hrs FIT OFFICE 和通道 周日 時間 適用范圍 0000hrs2400hrs FIT OFFICE 和通道 18 人事架構(gòu)及入職要求 仲量聯(lián)行認(rèn)為 萬菱匯 將會有良好品牌的國內(nèi)和國際公司進駐。這類公司對 物業(yè)管理的要求很高，我們也預(yù)計有不少公司會采用外語溝通，并以英語為主。仲量聯(lián)行故對人員要求設(shè)置要求如下 ： “一般管理人員及以上級職位申請人必需具備最低本科學(xué)歷，英語水平必需是四級或更高。擁有不少于四年的工作經(jīng)驗（物業(yè)管理經(jīng)驗為佳）外表端莊，女士身高不低于 米；男士身高不低于 米。喜歡于各層次人士交流和有良好的服務(wù)理念?！? 在薪金方面服務(wù)于寫字樓的員工將會比商場員工高。 寫字樓的保安將分為前臺和樓層巡視兩類。前臺保安員最好的懂得外語，以英語為主。在服裝方面以西裝為主，巡視保安可以保留現(xiàn)有的制 服。 其他部門人員將以一期現(xiàn)有人員配置為基礎(chǔ)，并根據(jù)二期的實際需要增設(shè)必要崗位 即可。 以下 的功能組織架構(gòu)圖 是按一 、二期實際需要而設(shè) （見下圖） 。 附件一 營運部經(jīng)理物業(yè)部（一、二期） 工程部（一期） 財務(wù)部（一期） 行政人事部（一期） 保安部(一期） 租戶管理部 （一期） 清潔部（一期）禮賓部（二期）（17人）物業(yè)部（二期）（10人）工程部（二期）（16人）財務(wù)部（二期）（3人）行政人事部（二期）（2人）保安部（二期）（40人）清潔部（二期）（10人）大堂副經(jīng)理（1人） 物業(yè)經(jīng)理 （1人） 各類技工（16人） 主任（1人） 行政助理（2人） 保安主任（1人）清潔助理（10人）大堂主任（1人） 物業(yè)主任（1人） 保安領(lǐng)班（3人）領(lǐng)班（2人） 物業(yè)執(zhí)行員（4人） 保安員（36人）禮賓員（13人）禮賓部 物業(yè)部 工程部 財務(wù)部 行政人事部 保安部 租戶管理部 清潔部引導(dǎo)訪客 協(xié)調(diào)各部門工作 設(shè)備設(shè)施管理、維護、審計 管理費追收 人事編制管理 例行巡查 引導(dǎo)訪客 管理商場環(huán)保工作提供大廈咨詢 審批裝修 外判工程監(jiān)督 財務(wù)管理 執(zhí)行人事條規(guī) 監(jiān)督進出場動態(tài) 提供大廈咨詢 管理環(huán)保合同入場證管理 視察裝修 外判維護合約管理 管理費、租金收取 日常人事事務(wù) 處理突發(fā)事件 提供增值服務(wù) 例行環(huán)保巡查工作信息管理 驗收裝修 設(shè)備設(shè)施安全管理 公司每年財務(wù)預(yù)算 員工薪金事務(wù) 例行消防巡查 接收投訴 監(jiān)督外判單位工作提供增值服務(wù) 對大廈各項目定期稽查 啟動或關(guān)閉設(shè)施 庫存管理 各項保險事務(wù) 監(jiān)督施工現(xiàn)場 排除陌生訪客 協(xié)助管理上其它要求接收投訴 對設(shè)施、設(shè)備定期稽查 日常設(shè)備設(shè)施檢查 協(xié)助管理上其它要求 員工招聘工作 執(zhí)行寫字樓條規(guī) 提供文書服務(wù) 做好相關(guān)機關(guān)單位聯(lián)系工作排除陌生訪客 對商場整齊性定期稽查 突發(fā)事故搶險 做好相關(guān)機關(guān)單位聯(lián)系工作 員工入職與離職手續(xù)辦理 啟動或關(guān)閉設(shè)施 租戶檔案管理提供文書服務(wù) 制訂各項設(shè)備設(shè)施提檔方案 安全隱患排除 員工考勤監(jiān)督 引導(dǎo)訪客 促進與租戶關(guān)系促進與租戶關(guān)系 對各項服務(wù)定期稽查 改良提檔工程 物料采購工作 提供大廈咨詢 協(xié)助管理上其它要求協(xié)助管理上其它要求 視察及處理投訴 協(xié)助管理上其它要求 員工制服管理 入場證管理做好相關(guān)機關(guān)單位聯(lián)系工作 停車場管理 做好相關(guān)機關(guān)單位聯(lián)系工作 協(xié)助管理上其它要求 防止盜竊偷搶協(xié)助管理上其它要求 排除陌生訪客協(xié)助管理上其它要求做好相關(guān)機關(guān)單位聯(lián)系工作中華廣場二期功能組織架構(gòu)圖物業(yè)副總經(jīng)理財務(wù)助理（1人）收款員（1人）總經(jīng)辦物業(yè)助理（2人）物業(yè)助理（2人）灰色 現(xiàn)有架構(gòu)紫色 內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整藍色 二期架構(gòu)綠色 新增設(shè)架構(gòu) 從 功能組織架構(gòu)圖中 可見， 【 萬菱匯 】 運作前所必需招聘的各個層次員工約為89 人才能支持到預(yù)設(shè)的管理工作。為體現(xiàn)與傳統(tǒng)物管的服務(wù)有所分別，本行建議在 大堂的前臺服務(wù)設(shè)置如酒店的前臺服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容將會是 商務(wù)為主， 多方面甚至加入增值服務(wù)如： 復(fù)印文件，打印文件，提供航空信息，天氣信息，訪客引導(dǎo)等等。 在大堂 的保安 服務(wù)方面， 將減少穿制服的隊伍而用穿西裝的 服務(wù)管理 型 保安取代。前臺人員必需 具備高素質(zhì)的服務(wù)水平， 同時必需要會講英語。 物業(yè)部 的設(shè)置 物業(yè)部的設(shè)置是希望在更高的層面去維護和保護一棟物業(yè)。物業(yè)部人員，從執(zhí)行人員到物業(yè)經(jīng)理都必須具備對物業(yè)有全面的知識要具備行政管理和往來函件的處理 能力 。個別執(zhí)行人員又有各自的專長， 例 如：電器 、 機械 、空調(diào) 、 土木 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 物業(yè)各類保險 、 招標(biāo)工作 、 物業(yè)管理和與物業(yè)有關(guān)的法律知識，有能力和各層次的人士溝通的技巧等等。 他們的工作除了每天必須視察自己負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的系統(tǒng)外，自行開發(fā)工作單給負(fù)責(zé)的部門，或啟動外判單位去修復(fù)，維護在日常 發(fā)現(xiàn)的物業(yè)缺陷和隱患，達到更早的發(fā)現(xiàn)問題及解除隱患。他們將取代許多目前租戶管理部的項目， 例 如 ： 物業(yè)的驗收 、 移交；裝修申請的審核 、 監(jiān)督 、 驗收 、 各項技術(shù)咨詢 等。 對一些簡單的視察工作 ， 如 ： 各區(qū)的燈泡損壞 、 某處水管滴水 、門 禁 損壞等 。 他們可以依靠工程部的日常人工檢查去發(fā)現(xiàn)。與工程部不同的是，工程部傾向?qū)δ骋豁棛C械或電器的修復(fù) 、 維護 ， 而物業(yè)部更強調(diào)各個項目之間的完整性 、 協(xié)調(diào)性。 招聘標(biāo)準(zhǔn)及薪金標(biāo)準(zhǔn) 除了禮賓部作為配合寫字樓的需要而設(shè)置的新部門外，其它部門的招聘標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)在有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在此不再陳述。 21 1． 禮賓部 a. 禮 賓部的工資標(biāo)準(zhǔn) 在二期人事架上，除禮賓部外，仲量聯(lián)行建議其它部門員工的工資標(biāo)準(zhǔn)以一期員工的工資標(biāo)準(zhǔn)作為準(zhǔn)則。 禮賓部是一個新部門，并且需要直接對外服務(wù)，必需突出 A 級寫字樓的服務(wù)水平。因此，招聘標(biāo)準(zhǔn)和工資標(biāo)準(zhǔn) 將 會比一 般 的高。 工資標(biāo)準(zhǔn)如下： 大堂副經(jīng)理 3800 元 /月 主任 3200 元 /月 領(lǐng)班 2800 元 /月 禮賓員 2500 元 /月 b. 禮賓部的招聘標(biāo)準(zhǔn) 我們建議禮賓部員工的招聘要求如下： 需具備本科學(xué)歷，英語水平達四級或以上，至少有三年或以上的工作經(jīng)驗（物業(yè)管理或酒店服務(wù)）。具有良好的服務(wù)理念、儀表 端莊、有較強的溝通能力，會說流利的普通話、粵語和英語。身高要求：女， 米或以上；男， 米或以上。 經(jīng)理和主任職位則需具備 2－ 3 年的管理經(jīng)驗。 c. 禮賓部崗位分配： 工作地點： 二樓大堂、首層西門 工作時段： 0700hrs1500hrs 1000hrs1900hrs 1200hrs2100hrs 人員分配： 大堂副經(jīng)理（ 1 人） 大堂主任 （ 1 人） 領(lǐng) 班（ 2 人） 禮 賓 員（ 13 人） 另外：首層南門小 接待處資料不齊，接待方案待定。 22 d. 禮賓部的工作職責(zé) ： 1. 訪客引導(dǎo)； 2. 大廈信息咨詢服務(wù)； 3. 訪客出入證辦理服務(wù)； 4. 租戶信息管理； 5. 受理租戶、用戶投訴服務(wù)； 6. 出入授權(quán)登記服務(wù)； 7. 租戶大、小物品存放與放行服務(wù)； 8. 租戶公司水牌受理服務(wù)； 9. 租戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)受理； 10. 月保汽車停放受理； 11. 租戶信件、報刊收發(fā)服務(wù)； 12. 代召計程車服務(wù)。 13. 投訴接待，跟進，反饋。 14. 電梯橋箱視頻管理等等。 23 前臺服務(wù)需求及內(nèi)容 設(shè)立 前臺 ，完善配套服務(wù) 前臺 ，作為一個重要的迎客第一線我們要求要有一個美觀大方的服務(wù)臺。該服務(wù)臺必需具備信心數(shù)據(jù)線及插座用以提供租戶的信息給 咨詢的訪客和引導(dǎo)訪客使用設(shè)施如：電梯間或其他配套服務(wù)。派發(fā)來賓入場卡也是其中一項日常服務(wù)之一。 管理 實質(zhì)引深 就是服務(wù)。為 了 方便客 戶 ，滿足客 戶的 需 求 ， 項目必須具 有 各類 配套服務(wù)， 并 設(shè)立 前臺 及配套的商務(wù)中心。 （一） 前臺 前臺作為整個項目物業(yè)管理服務(wù)的窗口，肩負(fù)著多重的任務(wù)，包括： 提供基本服務(wù)， 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決 日常與物業(yè)管理服務(wù) 相關(guān) 的各類事務(wù)的咨詢及辦理。同時，在項目南、北塔樓 （ 即寫字樓部分）的首層大堂設(shè)立服務(wù)前臺，并提供以下服務(wù)： 1） 物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容 a. 訪客引導(dǎo)； b. 大廈信息咨詢服務(wù)； c. 訪客出入證辦理服務(wù)； d. 租戶信息管理； e. 受理租戶、用戶投訴服務(wù)； f. 出入授權(quán)登記服務(wù)； g. 租戶大、小物品存放與放行服務(wù)； h. 租戶公司水牌受理服務(wù)； i. 租戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)受理； j. 月保汽車停放受理； k. 租戶信件、報刊收發(fā)服務(wù)； l. 代召計程車服務(wù)。 24 2） 商務(wù)服務(wù)（有償服務(wù)項目） A. 票務(wù)代訂服務(wù)－飛機票、火車票、演出等票務(wù)； B. 打字、排版、編輯 、復(fù)印 文件服務(wù) ； C. 會議室 租賃 服務(wù) ； D. 傳真、快遞服務(wù)； E. 多國語言翻譯服務(wù) ； F. 提供商務(wù)秘書及翻譯服務(wù)等。 3） 特約服務(wù)（有償服務(wù)項目） A. 室內(nèi)清潔服務(wù)； B. 室內(nèi)綠化租擺養(yǎng)護服務(wù)； C. 房屋租售中 介 服務(wù) ； D. 汽車租賃服務(wù)； E. 花卉代購、速遞服務(wù)； F. 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排服務(wù) ； G. 衣物洗滌服務(wù)； H. 各類物品代購服務(wù)； I. 維修、維護小型電器設(shè)備服務(wù) ； J. 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù) ； K. 旅游活動安排服務(wù) ； L. 公司小型活動的協(xié)助服務(wù)（保安、清潔、工程等）服務(wù)等。 25 綜合管理費的支出預(yù)算與收取 按目前所獲得的信息，二期塔樓可供銷售 /租賃面積為 118, ㎡ ，分別為Fit Office88, ㎡ 和 Top Office29, ㎡ 。 綜合管理費的服務(wù)內(nèi)容 在建筑配套設(shè)施方面， Fit Office 和 Top Office 將可享受大廈的基本設(shè)施，如： 電梯系統(tǒng) 樓宇工程維修 強電設(shè)備 弱電設(shè)備 空調(diào)維護 給排水系統(tǒng) 消防設(shè)備及保養(yǎng) 保安系統(tǒng) 公區(qū)空調(diào) 公共照明、電梯 1公共水、電 1大廈保險 1員工薪金及福利 1辦公費用及雜項 1清潔及綠化 而在空調(diào)供應(yīng)方面，這兩類的寫字樓卻有著較大的差別，具體如下： 類型 寫字樓 公共通道 FIT OFFICE 47– 62Flr 采用 VRV 分體機，以個別用量表記量， 24 小 時供應(yīng) 由中央空調(diào) 24 小時提供 TOP OFFICE 17– 45Flr 采用 VRV 分體機，以個別用量表記量， 10 小時供應(yīng) （ 0800hrs1800hrs） 由中央空調(diào) 10 小時提供 （ 0800hrs1800hrs） TOP OFFICE + CLUBHSE 12– 16Flr + 10Flr 采用中央空調(diào)，提供 10 小時供應(yīng)。 （ 0800hrs1800hrs） 由中央空調(diào) 10 小時提供 （ 0800hrs1800hrs） 26 綜合管理費市場調(diào)查 目前市場寫字樓綜合管理費調(diào)查如 下： 大廈名稱 面積（ ㎡ ） 收費（元 /㎡ /月） 發(fā)展中心 78,000 29 中泰廣場 98,000 29 中信廣場 146,797 29 大都會廣場 63,000 25 財富廣場 66,000 25 東峻廣場 101,601 28 廣州時代廣場 55,000 26 市長大廈 23,000 29 綜合 萬菱匯 的特點，仲量聯(lián)行建議綜合管理費的收取不應(yīng)偏低太遠，但建議比現(xiàn)有的市場收取費略低。這主要是考慮到開業(yè)初期的使用率低，所可能收取的綜合管理費不夠支付基本費用，加重開發(fā)商的財務(wù)負(fù)擔(dān)。 27 萬菱匯 管理費支出預(yù)算 寫字樓類別 面積 M 2T O P O F F I C E @ 2 8 / M 2 / 月 96, 626 . 38 F I T O F F I C E @ 1 8 / M 2 / 月 21, 399 . 61 序 項