【正文】 ◎ 中控。 ◎ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障后，首先應(yīng)分清故障類型、部位，并及時排除，一時排除不了的故障，應(yīng)立即通知有關(guān)專業(yè)維修單位，屬保修范圍內(nèi)的，立即通知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復(fù)投入正常工作，并記錄在案。 ◎ 每月對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。 ◎ 設(shè)備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目 計劃表》進(jìn)行檢查。 ◎ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動。 ◎ 每年應(yīng)有一次消防演練。 ◎ 消防水泵應(yīng)保持良好的狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。 ◎ 任何消防設(shè)備均安裝在機房內(nèi)，應(yīng)每星期檢查一次。 消防設(shè)備的運行及養(yǎng)護(hù) ◎ 小區(qū) 內(nèi)所有消防 通道 指示牌必須保持良好的狀態(tài)，停電后仍正常工作。 ◎ 電梯內(nèi)的求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時因無法求救而導(dǎo)致窒息。保潔員在清洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。 ◎ 發(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓， 將人困在電梯內(nèi)，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命。 ◎ 電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。 電梯的管理及養(yǎng)護(hù) ◎ 電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進(jìn)入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。 ◎ 檢查公共用電裝置。 附： 《高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)及操作細(xì)則》 《高低壓配電裝置運行安全程序》 《低壓配電系統(tǒng)年檢項目》包括： ◎ 檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。 （ 2）高壓開關(guān)柜： 高壓系統(tǒng)屬于技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季都要將該項維護(hù)工作外包給供電局進(jìn)行，每年冬季對手動合閘和分閘回路進(jìn)行試驗和檢修。 ◎ 接、拆地線應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。 ◎ 工作時穿長袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測驗電器是否正常。 高低壓保養(yǎng)維修程序： （ 1）變壓 器： 每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進(jìn)行檢查、收緊 、清潔污物。 ◎ 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況并做好解釋工作。 ◎ 工程部主管負(fù)責(zé)供電設(shè)備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 高壓運行工程師負(fù)責(zé)高壓設(shè)備和變壓器的巡檢，并做好記錄。 ◎ 給排水設(shè)備發(fā)生故障，維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)絡(luò)工作，及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）的故障，確保設(shè)備性 能。 ◎ 客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 值班人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 加強設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù) A、設(shè)施設(shè) 備養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容： 給排水設(shè)施（設(shè)備）運行管理及養(yǎng)護(hù) ◎ 確保給排水設(shè)備 (設(shè)施 )保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 ◎ 對部分機電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期的養(yǎng)護(hù)工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護(hù)，確保維修保養(yǎng)工作的品質(zhì)，并準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。 ◎建立有效的信息傳遞體系。 ◎ 負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ◎ 巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常情況須及時報告、 記錄并在主管安排下盡快處理。 ◎ 建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng) 。 管理原則： ◎ 制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運作，確保設(shè)施設(shè) 備的正常運作。 常規(guī)維護(hù)： 制定完善的維保計劃及實施方案，排除隱患，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。 做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施 我們將通過嚴(yán)格的管理和采取相應(yīng)的措施來保障小區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運行，延長其使用壽命。 ◎ 建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查并作出評估。 ◎ 建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。 ◎ 對工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽的行為。 ◎ 強制執(zhí)行對設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格的全面評估。 ◎ 評估設(shè)施設(shè)備零配件的供應(yīng)以及庫存量的情況。 ◎ 對設(shè)施設(shè)備的安裝及現(xiàn)場運行操作情況作出評估并改善。任何機電系統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障都會對業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給“客戶服務(wù)中心”帶來多方投訴。 ◎ 做好雨季、臺風(fēng)、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施的完好。 ◎ 嚴(yán)格執(zhí)行既定的房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行分項管理。 ◎ 對樓宇天臺防水層、水池、公共 通道 、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)。 ◎ 嚴(yán)格執(zhí)行既定的工作質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序。 ◎ “客戶服務(wù)中心”將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案及工作計劃。 ◎ 在標(biāo)識標(biāo)牌的安裝、維護(hù)方面，我們也將本著安全、持久、方便業(yè) 戶使用的原則，根據(jù)設(shè)計材質(zhì)的需要進(jìn)行專業(yè)操作，于細(xì)微之處體現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范和細(xì)膩。 ◎ 根據(jù)項目的特色及需要，設(shè)置一些精巧別致的標(biāo)識牌，既可讓人學(xué)到知識，了解趣味典故，又為社區(qū)環(huán)境增添了亮點。 負(fù)責(zé)物業(yè)標(biāo)識的設(shè)置、安裝、維護(hù) 我們除了維護(hù)好開發(fā)商已安裝、設(shè)置的各類標(biāo)識標(biāo)牌外，還將根據(jù)項目現(xiàn)場的具體需要 ,按照我司 VI 系統(tǒng) ,完善相應(yīng)的標(biāo)識，以利工作的進(jìn)一步開展 ，我司企劃部負(fù)責(zé)此項工作。 C、統(tǒng)一美觀的服裝，配以得體的妝容，使內(nèi)在修養(yǎng)和外在形象相得益彰，帶動出特有的、富有時代 氣息的職業(yè)氣質(zhì)和管家風(fēng)范，我們相信，這將成為“ 萬祥濱海新城 ”的又一個亮點。目前，我司各崗位人員都已實現(xiàn)“統(tǒng)一著裝，持證上崗”。目前，在我司所有的管理項目中，日常的服務(wù)工作已全面實現(xiàn)智能化管理， 采用思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng)， 不僅提升了操作的準(zhǔn)確性，而且提高了工作效率；在人員素質(zhì)和操作技能方面完全能夠滿足“ 萬祥濱海新城 ”日常管理與服務(wù)的需要。 C、除此之外，物業(yè)管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作，各種設(shè)計圖紙、施工方案說明、工程設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主置業(yè)檔案等重要資料都應(yīng)具備全面性、系統(tǒng)性和時效性，并妥善管理。接管“ 萬祥濱海新城 ”之后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9002： 2020 質(zhì)量管理體系及本公司質(zhì)量體系文件的要求，對該項目實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。我司于 1999 年通過 ISO9002 質(zhì)量管理體系認(rèn)證，并于 2020年通過 ISO9002： 2020 的升級改版認(rèn)證。 管理制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，物業(yè)管理檔案資料完善 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。 G、積極配合業(yè)委會的工作，自覺接受其對物業(yè)管理與服務(wù)的監(jiān)督檢查。 E、按主管部門的規(guī)定進(jìn)行登記、申請。 C、制定《 業(yè)主公約》。 協(xié)助組建業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并配合其運作 A、一旦條件成熟，我們將全力協(xié)助開發(fā)商依法組建、成立業(yè)主大會，并配合其運作。貼心管家必須 24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務(wù)。 其它員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險。 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 客戶服務(wù)中心應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異 常情況處理的培訓(xùn)，客服經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急 事件的全面處理，負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)工作。 客戶服務(wù)經(jīng)理對有償維修服務(wù)的收費進(jìn)行審核。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。 客戶服務(wù)中心為業(yè)戶收取有償維修服務(wù)費及每月的管理費及水電費。 客戶服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對維修工作進(jìn)行跟蹤反饋及回訪。 工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。 B、業(yè)戶報修處理工作規(guī)程 目的是為了盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為業(yè)戶提 供滿意的服務(wù)。 總公司物業(yè)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織每月的月檢。 “客戶服務(wù)中心”各部門主管負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)各項工作的日檢。 第七階段：日常運作管理階段 對日常運作階段的管理，我司將全面按照 ISO9002： 2020 質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種工作規(guī)范，注重 每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)和考評，加強日檢、周檢、月檢工作。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保安管理引入輪換制和末位淘汰制 。 財務(wù) 財務(wù)憑驗收書在業(yè)主入住一個月期滿后，憑出入證退押金，憑出入證退出入證押金 D、由于“物業(yè)標(biāo)識的設(shè)置、安裝、維護(hù)”是進(jìn)入日常運作管理階段后的工作，因此，我們將在“日常運作管理階段”一節(jié)中做闡述。 ◎行政措施。 ◎說服措施。 成立裝修檢查隊，檢查隊由保安部、工程部、客戶服務(wù)中心等人員組成，負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場 的日常巡視和監(jiān)管。 ◎是否在窗臺及陽臺上違章搭建任何形式的雨陽篷。 ◎是否影響、占用公用部位，是否在公用部位占道搭建。 ◎所有樓板面裝修荷載是否超過設(shè)計要求。 ◎是否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 ◎裝修材料符合防火規(guī)定。 ◎保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 建立嚴(yán)格的裝修審批制度 ： 發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取必要措施 向政府部門反映情況以取得政策上的支持 經(jīng)濟手段法律手段解決決 補辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請人身份驗證 申 報裝修（給） 1．《裝修申請表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《動用明火申請表》 4．《防火責(zé)任書》及《裝修管理與收費》 5．《裝修指南》和 《裝修承諾書》 等 審批（交） 裝修申請表 裝修圖紙 動用明火申請表 防火責(zé)任書 裝修隊資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照 是否符合要求 修改 否 收取 1 裝修管理費 2 裝修押金 /保證金 3 裝修垃圾清運費 4 出入證押金 5 出入證工本費 6 其它相關(guān)費用 停工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結(jié)束 1．申請驗收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗收書上簽字 資料整理歸檔 1．《裝修申請書》 2．裝修圖紙 3．《動用明火申請表》 4．《防火責(zé)任書》 5．《工程驗收書》 6．施工隊的《裝修承諾書》 結(jié)束 裝修審批重點 ◎保證房屋設(shè)施正常使用功能。 加強有關(guān)裝修 規(guī)定的宣傳，裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時處理，嚴(yán)格裝修驗收環(huán)節(jié)，把裝修工作納入入住階段的一個重點工作。 與裝修公司簽訂《裝修協(xié)議》，對裝修申請進(jìn)行嚴(yán)格審批。 認(rèn)真審核裝修公司提交的各項材料，做到各項手續(xù)、材料齊全。我們做法是： 裝修前向業(yè)主說明裝修規(guī)定 ，告知業(yè)主 什么 該做， 什么 不該做。 C、負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修管理，建立裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關(guān)資料齊全，并建檔管理。 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 每年刷一次 管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 排煙通暢，安全正常使用。 由工程部按照相關(guān)作業(yè)規(guī)范實施。 6 共享煙道 由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。 每半年 對公共地面 進(jìn) 行 一 次 維護(hù)，補換損壞或空鼓地磚；每 2年刷新一次 通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。 防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每年更換一次。 由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實施；消消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。 4 消防設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)； 室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。 避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每半年疏通一 次 屋 面 雨 水口；每年對屋面防 水 層 檢 修 一次；每年翻新更換老化部分。 外墻平整，無滲水； 整潔統(tǒng)一。 每 2 年對于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對住戶外窗臺進(jìn)行一次 密 封 維 護(hù) 檢查，杜絕雨水侵入。結(jié)構(gòu)性能完好。 每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到由工程部負(fù)責(zé)實施 建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。 對業(yè)戶的裝修實施嚴(yán)格管理和控制，堅決杜絕違章裝修的出現(xiàn)。由物業(yè)管理公司派出 “貼心管 家”全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通；同時提前與煤氣公司、電信部門、有線