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旅游度假頤養(yǎng)中心可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-05-19 12:35本頁(yè)面
  

【正文】 漁勞作,改變世代的謀生方式,住上項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)的新居,采用旱澇保收的生態(tài)農(nóng)業(yè)、海島旅游特色服務(wù)等生產(chǎn)方式。養(yǎng)老基地老年病防治體系的建立,醫(yī)院和研究所的的設(shè)置,可以大大提高湛江地區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生水平,并為地區(qū)的城市專業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)教育、人才集中創(chuàng)造了條件。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心建設(shè)是一個(gè)高度的文化發(fā)揚(yáng)基地,通過(guò)對(duì)本地傳統(tǒng)文化資源的有效開發(fā),引進(jìn)先進(jìn)的、積極的、健康的文化元素,有利于促進(jìn)湛江本地文化的發(fā)掘、整理、繼承和光大。湛江地區(qū)蘊(yùn)藏著豐富的民俗文化資源,許多資源已處于自然消亡的邊緣。4. 協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè)發(fā)展廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目是一個(gè)高質(zhì)量的人居工程,養(yǎng)老基地建設(shè)類同于一個(gè)城市的再造過(guò)程,新的城市建設(shè)、新的居民的引進(jìn),毫無(wú)疑問(wèn)將帶動(dòng)商業(yè)、交通、服務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)的需求的增長(zhǎng),這對(duì)于協(xié)調(diào)湛江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收益、改善城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)功能結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展,都將起到積極、重要的作用。而湛江地區(qū)海島的生態(tài)資源又不適宜引進(jìn)容易引起海洋污染的工業(yè)項(xiàng)目,造成粵西地區(qū)大量的海島生態(tài)資源實(shí)際上是處于閑置狀態(tài)。大量資金的流入,對(duì)粵西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,受益良多。2. 吸引國(guó)際公益資本投入廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心及其配套項(xiàng)目的建設(shè),是資金密集型的產(chǎn)業(yè)投資,有著非常廣闊的市場(chǎng)空間和長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào),是國(guó)際資本和國(guó)內(nèi)游資的追捧對(duì)象。歸納起來(lái),有以下幾個(gè)重要方面將取得顯著成果:1. 創(chuàng)建中國(guó)養(yǎng)老示范基地面向高于全國(guó)經(jīng)濟(jì)平均發(fā)展水平的珠三角地區(qū)和港澳地區(qū),粵西地區(qū)最有條件通過(guò)大規(guī)模的養(yǎng)老基地建設(shè),為深圳、香港、澳門、乃至珠三角地區(qū)的廣大養(yǎng)老市場(chǎng),提供高質(zhì)量的養(yǎng)老區(qū)域和設(shè)施,為解決不期而至的老齡化社會(huì)做準(zhǔn)備。對(duì)于國(guó)家而言,人口老齡化關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和民族的振興,從中央到地方普遍引起高度關(guān)注,政府和社會(huì)各個(gè)階層在迎接老齡化社會(huì)的不期而至,殫精竭慮,擔(dān)負(fù)起不可推卸的責(zé)任;對(duì)于地區(qū)來(lái)說(shuō),面對(duì)老齡化社會(huì)的到來(lái),有必要未雨綢繆,在準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的同時(shí),積極調(diào)整城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,為未來(lái)的變遷做好準(zhǔn)備;對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),社會(huì)的需求就是商機(jī),滿足社會(huì)需求是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任,面對(duì)撲面而來(lái)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”,企業(yè)不可能置身度外;對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō),每一個(gè)人都會(huì)變老,為了使更多的老人都有幸福的晚年,為了我們的子孫后代不再為親人的老去承擔(dān)更重的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān),政府、企業(yè)和個(gè)人都有義務(wù)擔(dān)負(fù)起這歷史賦予的責(zé)任。4. 市場(chǎng)分布目標(biāo)市場(chǎng)老齡人口比例序號(hào)地 區(qū)老齡人口(萬(wàn)人)預(yù)期人數(shù)比 例1國(guó)內(nèi)離退休干部150015002高收入老年人群100015003港澳地區(qū)1255004廣東城鎮(zhèn)老年家庭30010005海外 1005006合計(jì)30255000表中可見,國(guó)內(nèi)離退休干部、高收入老年人群、廣東城鎮(zhèn)老年家庭依然是本度假村頤養(yǎng)中心最大客戶來(lái)源,也是我們營(yíng)銷活動(dòng)的主戰(zhàn)場(chǎng);深圳和珠三角地區(qū)、港澳地區(qū)是未來(lái)市場(chǎng)潛力最大的城市之一,國(guó)內(nèi)離退休干部、高收入老年人群是我們市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方向;而廣東由于農(nóng)業(yè)人口的比例,加上以廣州為主的各大城市,如肇慶、中山、東莞等地借助地區(qū)優(yōu)勢(shì),業(yè)已開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),競(jìng)爭(zhēng)力比較大;而澳門人口較少,年輕化程度高,地方也不錯(cuò),購(gòu)買養(yǎng)老莊園的養(yǎng)老服務(wù)的幾率相對(duì)比較小。另外,深圳高收入人群定居深圳的愿望強(qiáng)烈,把父母接來(lái)深圳養(yǎng)老已經(jīng)成為大多數(shù)內(nèi)地來(lái)深居民的愿望。這也是香港老年人踴躍北上養(yǎng)老的原因。因病住院,政府一天補(bǔ)助3000元,入住養(yǎng)老院,政府每人每月補(bǔ)助6000港元。年輕的深圳人艱苦創(chuàng)業(yè),斬獲不菲,紛紛將家鄉(xiāng)的父母接至深圳,構(gòu)成深圳從天而降的10萬(wàn)老人群體,同時(shí),也帶來(lái)了諸多老年問(wèn)題,安全問(wèn)題、交流問(wèn)題、活動(dòng)問(wèn)題、家庭問(wèn)題等,加上子女工作繁忙,導(dǎo)致深圳老人的生活,特別是精神生活方面質(zhì)量并不高,而每月數(shù)千元的養(yǎng)老費(fèi)用,使老人能夠過(guò)上更好的晚年生活,這對(duì)深圳人來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一件好事。廣東及深圳是中國(guó)最早改革開放的地區(qū),人均GDP,人均收入一直名列全國(guó)之首。存在的問(wèn)題是,由于香港政府的“福利不跨境”政策,導(dǎo)致老人回鄉(xiāng)養(yǎng)老存在醫(yī)療和養(yǎng)老金領(lǐng)取的困難。香港無(wú)疑是養(yǎng)老莊園客源市場(chǎng)的最大商業(yè)機(jī)會(huì),其一,香港人大約60%是早年移居香港的廣東省籍居民,落葉歸根是普遍的思想;其二,香港的養(yǎng)老資源有限,供需差額約30%,也就是說(shuō)10人申請(qǐng)入住養(yǎng)老院只能有7人如愿;其三,香港養(yǎng)老院條件普遍不佳,居住狹窄,缺乏活動(dòng)空間,環(huán)境差;其四,香港養(yǎng)老院收費(fèi)較高,與廣東省相同條件的收費(fèi)比例大約是1:6。(2) 購(gòu)買欲望從目前整個(gè)廣東省養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)看,養(yǎng)老設(shè)施不足是顯而易見的。香港地區(qū)60歲以上老人總數(shù)已達(dá)110萬(wàn),占人口總數(shù)的17%;廣東省60歲以上人口已達(dá)880多萬(wàn),%,其中65歲以上老年人口達(dá)570多萬(wàn),%;澳門60歲以上人口也達(dá)4萬(wàn),占總?cè)丝诘?0%;深圳也有近10萬(wàn)老人了,也接近總?cè)丝诘?0%。根據(jù)以上地區(qū)老齡人口的分布狀況、文化背景、經(jīng)濟(jì)能力,市場(chǎng)的分布如下表:廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目市場(chǎng)分布表序號(hào)地 區(qū)床 位比 例1國(guó)內(nèi)離退休干部150030%2國(guó)內(nèi)高收入人群150030%3港澳地區(qū)50010%4廣東100020%5海外50010%6合計(jì)5000100%市場(chǎng)的規(guī)劃和定位決定未來(lái)項(xiàng)目開展的營(yíng)銷方式和資源分布,在實(shí)際操作中,將根據(jù)市場(chǎng)定位決定價(jià)格定位和服務(wù)定位。這意味著,廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心有著穩(wěn)定和樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。老人怡然自得,子女安心工作,還可以利用節(jié)假日,一家團(tuán)聚,其樂(lè)融融。白天,兒孫們都需要工作,即使有心恐也無(wú)力;晚上,兒孫都有自己的小家庭,即使兒女孝順,老人也心存不安。據(jù)調(diào)查,86%的老人“最看中的”是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療條件,居能安身,醫(yī)可治病,這是任何一個(gè)家庭都難以做到的,而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做到了這一點(diǎn)。許多老人認(rèn)為,住到大型養(yǎng)老中心,真是找到了一個(gè)“全能保姆”,衣、食、住、行、醫(yī),什么都不用自己操心了。(3) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人最安全的養(yǎng)老方式老人在家獨(dú)居,對(duì)突發(fā)疾病是難以應(yīng)付的。據(jù)對(duì)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人的調(diào)查,目前有32%的老人是出于選擇這種悠閑的生活方式而住進(jìn)來(lái)的。近年來(lái),一些身體健康又有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老人也住進(jìn)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查80%的入住老人對(duì)目前的生活感到“很滿意”,72%的入住老人沒(méi)有了孤獨(dú)感。調(diào)查表明,60歲以上的老年人無(wú)配偶的占27%,失去了“另一半”,使老年人心里感到?jīng)]了依靠,生活變得雜亂無(wú)章,像秋天的落葉,飄零無(wú)著,孤立無(wú)援的感受,常令身老人不寒而栗。本項(xiàng)目的保護(hù)規(guī)劃旨在保護(hù)項(xiàng)目的周邊環(huán)境,在頤養(yǎng)中心的建設(shè)過(guò)程中以及建成后,永不再受到環(huán)境改變的侵?jǐn)_。避免發(fā)生國(guó)內(nèi)頤養(yǎng)機(jī)構(gòu)周邊經(jīng)常發(fā)生的再規(guī)劃項(xiàng)目和工程,造成頤養(yǎng)中心空氣,噪聲、水源、景觀等環(huán)境的污染。征地過(guò)程分為二期達(dá)到500畝的項(xiàng)目用地,保護(hù)用地采用分期租用的形式遞減。項(xiàng)目用地硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目規(guī)劃第一期擬用建設(shè)用地面積238畝,最終完成建設(shè)用地開發(fā)規(guī)模約500畝,園區(qū)環(huán)境保護(hù)及項(xiàng)目配套用地約250畝。(6) 用地保持由于項(xiàng)目建設(shè)和征地分段進(jìn)行,因此,在分段開發(fā)的同時(shí),項(xiàng)目需要在當(dāng)?shù)卣闹С趾捅WC下對(duì)項(xiàng)目周邊用地采取保護(hù)措施,確保項(xiàng)目后續(xù)用地在第一階段開發(fā)完成之前被重復(fù)規(guī)劃或占用,對(duì)應(yīng)征、未征土地的現(xiàn)狀實(shí)行凍結(jié),避免發(fā)生未來(lái)項(xiàng)目用地的重新規(guī)劃和占用。按照項(xiàng)目進(jìn)度,第一期計(jì)劃利用現(xiàn)有238畝土地,完成項(xiàng)目主體建筑的規(guī)劃和施工,這一周期大約需要二至三年時(shí)間,項(xiàng)目在第一階段建設(shè)完成后,應(yīng)在取得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和顯著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下,即可開展第二階段約250畝的征地手續(xù)。(5) 用地規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地約500畝。按照項(xiàng)目的實(shí)際理念,項(xiàng)目用地將規(guī)劃建設(shè)適宜老人頤養(yǎng)居住的大型旅游度假村式公寓、別墅,眾多的公共設(shè)施以及優(yōu)化居住環(huán)境的景觀工程。(3) 概念規(guī)劃廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目概念規(guī)劃圖(4) 建設(shè)規(guī)劃按照項(xiàng)目開展的程序,項(xiàng)目用地需要經(jīng)過(guò)具有國(guó)家認(rèn)證資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘探、規(guī)劃和設(shè)計(jì),規(guī)劃符合當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃總則,并通過(guò)政府規(guī)劃審查部門的批準(zhǔn),方可獲得政府發(fā)展改革委員會(huì)的立項(xiàng)。項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)合地塊資源環(huán)境和項(xiàng)目主導(dǎo)思想,項(xiàng)目總的建設(shè)規(guī)劃用地思路如下:(1) 占地規(guī)劃經(jīng)勘察,項(xiàng)目所需建設(shè)用地為現(xiàn)有的159000平方米區(qū)域,為了保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展,還需要設(shè)置項(xiàng)目周邊約500畝的租地保護(hù)區(qū),其中250畝用于后續(xù)開發(fā)儲(chǔ)備用地,余下250畝以種植經(jīng)濟(jì)植物或優(yōu)質(zhì)熱帶果樹等經(jīng)濟(jì)林的方式,為項(xiàng)目建立足夠的環(huán)境保護(hù)屏障。(7) 項(xiàng)目轄區(qū)周邊大多是丘陵坡地,地域廣闊,耕地稀少,漁民不多,為將來(lái)項(xiàng)目的擴(kuò)張奠定了資源基礎(chǔ)。它是湛江市的島外之島,風(fēng)景秀麗,一年四季氣候宜人。它北傍東海島,西依雷州灣,東南面是南海,縱深是太平洋,總面積約56平方公里。項(xiàng)目的建成,不僅對(duì)港澳、深圳、珠三角、乃至全國(guó)的養(yǎng)老事業(yè)是一偉大的貢獻(xiàn),且對(duì)廣東粵西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等事業(yè)的發(fā)展都將起到巨大的積極作用。更重要的是,項(xiàng)目符合國(guó)家即將到來(lái)的老齡化社會(huì)的老年人口居住、老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。9) 租、售相宜調(diào)查可見,國(guó)內(nèi)大部分養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè),受政策的影響,在實(shí)施階段,極易由公益性項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,不法商人在取得國(guó)家政策性行政劃撥土地和建設(shè)優(yōu)惠政策之后,將養(yǎng)老中心開發(fā)的房產(chǎn)經(jīng)二級(jí)市場(chǎng)變賣贏利,使養(yǎng)老項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)變用途,故此,難免將受到國(guó)家及當(dāng)?shù)卣膰?yán)厲處罰;硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目,由于土地來(lái)源是通過(guò)政府部門有償、合法出讓取得,因而,項(xiàng)目本身就是以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式作為切入點(diǎn)加以實(shí)施的,所以,項(xiàng)目投資方完全可依照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律,實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化。硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目是針對(duì)國(guó)內(nèi)離退休干部、學(xué)者,高收入人群和港澳地區(qū)以及珠三角城市的老年人口,這些地區(qū)的人均GDP或財(cái)富收入已經(jīng)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)大多數(shù)省份或普通消費(fèi)者,基本上進(jìn)入小康社會(huì)。項(xiàng)目參考了國(guó)外高等次養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容,以及國(guó)內(nèi)各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),通過(guò)開辦學(xué)校,聘請(qǐng)教師,對(duì)項(xiàng)目服務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),使居住在此的老人感受到不是家庭,勝似家庭的無(wú)微不至的周到服務(wù)。硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目充分考慮到這種趨勢(shì),開辟了文化活動(dòng)中心、康復(fù)中心、名貴花卉及優(yōu)質(zhì)百果園基地、養(yǎng)殖中心、體育中心等一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所,屆時(shí)還將開辦各種各樣的興趣團(tuán)體,充分釋放老人熱愛生活,參與生活的熱情,使生活在此的每個(gè)老人都不會(huì)感到寂寞,而感到充實(shí)。6) 功能齊全養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅僅是針對(duì)生活不能自理的老人,更多的是過(guò)了退休年齡,而仍然精力充沛,希望尋找嶄新生活方式的老齡人口。而且,由于規(guī)模巨大,齊全的配套設(shè)施才可以發(fā)揮其最大效用,所以,本項(xiàng)目根據(jù)環(huán)境條件,大膽規(guī)劃,設(shè)計(jì)容納老人5000名以上,工作人員15002000人。我們發(fā)現(xiàn),在國(guó)內(nèi),絕大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)在城市當(dāng)中,規(guī)模不大,在大城市中,極易產(chǎn)生孤島效應(yīng),對(duì)老年人的心理有負(fù)面影響,這也是許多城市老人不愿意選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的原因之一。在老人安居之地,要求有充足的、天然的、健康和不被污染的豐富水資源,除能保證必要的生活用水,還希望擁有增強(qiáng)老人身心健康的海水浴場(chǎng)和游艇俱樂(lè)部。早晨,一筐筐鮮魚蟹蝦從漁船倉(cāng)里接連不斷地運(yùn)到岸上來(lái),勞動(dòng)的喧囂聲、叫賣聲與汽笛聲連成一片,一片繁忙和豐收景象;硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目選擇具有良好自然風(fēng)光的原生態(tài)海島環(huán)境,遠(yuǎn)離工業(yè)污染,遠(yuǎn)離喧囂的都市,讓老人生活在有山,有水,無(wú)公害,無(wú)污染的大自然環(huán)境中。夜晚千燈競(jìng)輝,漁歌陣陣。每天早晚到來(lái)參觀、旅游的人群絡(luò)繹不絕,熙照攘攘。硇洲島是湛江市的島外之島,風(fēng)景秀麗,一年四季氣候宜人,硇州島人杰地靈,物產(chǎn)豐富,它是南海大陸架的一個(gè)肥沃漁場(chǎng),盛產(chǎn)名聞世界的硇洲鮑魚、龍蝦等名貴水產(chǎn),其南國(guó)風(fēng)光飲譽(yù)中外。硇洲燈塔是國(guó)家級(jí)航海標(biāo)志;此外,其人文歷史景觀及自然景觀還有南國(guó)著各的旅游度假勝地—那晏海石灘,有十分理想的天然海浴場(chǎng),有宋皇城遺址、祥龍書院、八角井、宋皇碑、宋皇亭、宋皇村、赤馬村以及竇振彪墓和“宮保坊”等。 硇洲燈塔現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。燈塔建于1898年,整個(gè)塔由麻石疊砌而成。此燈塔是世界目前僅有的二座水晶磨鏡燈塔之一(與英國(guó)倫敦?zé)羲R名),也是目前世界的三大燈塔之一。另外,設(shè)立常規(guī)西醫(yī)和祖國(guó)醫(yī)學(xué)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu),將從各個(gè)方面保障入住老人的身體健康。老年人由于生理機(jī)能的衰老,對(duì)醫(yī)療保健體系存在天然的依賴性。故我們?cè)诼糜味燃俅屦B(yǎng)老基地項(xiàng)目建設(shè)時(shí),非常重視選址,要求在海島植被覆蓋率較高的臨海山邊中,具有含利于健康的山泉水資源,豐富的負(fù)氧離子新鮮空氣,富足的無(wú)公害食物來(lái)源,遠(yuǎn)離世俗的文化環(huán)境,注重環(huán)保住宅與周圍生態(tài)環(huán)境的和諧?!痘实蹆?nèi)經(jīng)》也認(rèn)為,地理位置不同,環(huán)境氣候不同,物產(chǎn)也不同,人們的飲食習(xí)慣就不同,多發(fā)病也不同。(5) 項(xiàng)目特點(diǎn)1) 重視養(yǎng)生重視環(huán)境與健康長(zhǎng)壽的關(guān)系。(3) 建筑規(guī)模,總建筑面積約為20萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃,硇洲島大型海島式旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目規(guī)模大致如下:(1) 入住人數(shù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)容納老人約5000人,工作人員15002000人。3. 項(xiàng)目目標(biāo)1 建設(shè)適宜國(guó)內(nèi)離退休干部、學(xué)者,高收入人群和港澳
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