【正文】 108602001945420008603199979201998717819976935199665001995576319945054521993332519922391199120071990183319891625119881454198712891986 無錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內(nèi)高收入群體。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項目建成了居住小區(qū)，但未能帶動周圍改造，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。 無錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測無錫市區(qū)到2000年底。 表4無錫市區(qū)2000—2002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計 項目完成投資額竣工面積，成交量有效放大。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2000年，；2001年，；2002年。2002年市區(qū)共組織了8個批次，38幅土地公開招標(biāo)掛牌出讓，出讓土地總面積245萬平方米。 無錫市2000—2002年度房地產(chǎn)市場供需狀況2000年以來無錫房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢：房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，市場供需兩旺，房屋銷售量價齊升，商品房空置面積進(jìn)一步減少，消費者購房越來越理性，開發(fā)主體綜合實力不斷增強，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高. 市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。早在2001年，國務(wù)院就以國發(fā)[2001]6號文件，發(fā)出《國務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市和小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革意見的通知。最近,無錫市住房制度改革辦公室和市住房公積金管理中心，已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加大住房公積金放貸力度的實施意見》，根據(jù)該意見，公積金貸款的“門檻”大為降低：擴大了住房公積金放貸范圍，除原有的對現(xiàn)房發(fā)放貸款外，將增設(shè)期房、自建住房、大修住房貸款；貸款限額提高，不僅取消了面積限制，貸款的額度也由原來按照房價的70%，提高為80%；貸款期限延長，商品房、二手房貸款可延長至30年；此外還降低了期房貸款的保證金，購房者在辦理了商業(yè)貸款后，業(yè)可以轉(zhuǎn)換為公積金貸款。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點區(qū)域：其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開發(fā)區(qū)和無錫市新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中與該區(qū)域,(注意:本開發(fā)項目在地理上緊鄰新區(qū))并已形成成熟社區(qū)，價格優(yōu)勢也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)，環(huán)境較好，適宜居住，供求量較大。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿足了不同的購房需求。2001年開始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣方式，使一些上市公司、國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機會搶灘錫城房地產(chǎn)市場，同時對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。已購公房和經(jīng)濟適用房允許上市交易、住房貨幣補貼以及金融信貸政策的調(diào)整實施，增強了住房一級市場的購買支付能力，促使市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化；房地產(chǎn)交易程序簡化和稅費下調(diào)，降低了交易成本。 市場調(diào)研分析 近五年來無錫房地產(chǎn)市場的熱點演變從1998年至今，無錫房地產(chǎn)市場在五個方面發(fā)生了顯著變化，對市場供求產(chǎn)生了明顯影響。綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項建設(shè)條件也趨于完善。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。供氣:鵝湖度假區(qū)鄰近梅村熱電廠,該廠已經(jīng)允諾愿意為度假區(qū)24小時提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項目地塊的規(guī)劃紅線處。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個區(qū)域性污水處理廠。以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無錫市域內(nèi)的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。鑒于此，最近經(jīng)過東南大學(xué)專家論證，無錫有關(guān)部門已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報“全國歷史文化名鎮(zhèn)”，申報材料即將上報江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報國家建設(shè)部。全鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無錫地區(qū)著名的惠山古祠堂群相媲美。這里，歷代名人輩出，古代曾出進(jìn)士37人，近代科學(xué)、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地。蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。水資源:水是鵝湖度假區(qū)地塊特有的珍貴資源。在無錫市20km半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。 地塊開發(fā)建設(shè)資源分析 地塊自然資源。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進(jìn)行整治河流和魚池,并適當(dāng)擴大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計方案階段必須加以注意。環(huán)湖（河）地段結(jié)合50M－20M綠化帶應(yīng)進(jìn)行防洪堤岸的建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進(jìn)行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價值。魚池（河流）約占總用地的38％，村民居住用地占20％，農(nóng)田占42％。 用地現(xiàn)狀分析本項目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。無錫市旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點之一?，F(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專家論證即將報無錫市人民政府審批。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無錫市區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。（參見附件3 鵝湖度假村交通示意圖） 地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無錫市中心城邊緣12km。通過以上對蕩口鎮(zhèn)地域交通的分析，可以看出:鵝湖度假區(qū)現(xiàn)狀的對外交通至主要客源地?zé)o錫、蘇州、常熟三市的車行時間均在半小時以內(nèi)，這是居住地至工作地較好的車行距離，客戶是可以接受的。規(guī)劃中的無錫東干線為一級公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計車速80km/小時，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過，距鵝湖度假區(qū)6km，計劃在今年開工建設(shè)。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動建設(shè)。規(guī)劃的無錫新機場距蕩口鎮(zhèn)9km，有關(guān)無錫新機場的建設(shè)問題，江蘇省政府已開始進(jìn)行前期調(diào)研工作。:無錫碩放機場距蕩口鎮(zhèn)12km，現(xiàn)有至北京、廣東、福建、山東的四個國內(nèi)航班。在蘇州境內(nèi)，與無錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計車速只有40km/h左右。公路等級為二級公路?；渎糜涡蓍e度假區(qū)地塊位于X橋鎮(zhèn)的北側(cè)，其東側(cè)為規(guī)劃的X航空新城。X橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府距離X市中心（三市街）18km。第五章 開發(fā)地塊分析花箐旅游休閑度假區(qū)的地理位置，位于云南省X市官渡區(qū)的X橋鎮(zhèn)，X橋鎮(zhèn)地處X市市區(qū)的東北部，東接宜良縣，南鄰呈貢縣，西與雙龍鄉(xiāng)、金馬鎮(zhèn)、阿拉鄉(xiāng)交界，北連小哨鄉(xiāng)。空港建成后，年客流量將達(dá)到3000萬人次，成為中國第六大國際樞紐機場。官渡將加快這個區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學(xué)、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。南部新城區(qū)：包括以小板橋、官渡、矣六、六甲4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。三大片區(qū)昂首齊發(fā)展主城中心區(qū)：以區(qū)劃調(diào)整后X市官渡區(qū)的城市建城區(qū)為主體，含關(guān)上、金馬、太和、東站4個街道辦事處以及福海、前衛(wèi)保留部分。實施工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略。兩大戰(zhàn)略打造X精品城區(qū)推進(jìn)城市化戰(zhàn)略。區(qū)劃調(diào)整以后，官渡又成了“現(xiàn)代新X”的“橋頭堡”：“X”東移，官渡居首。ＧＤＰ由1981年僅有的8273萬元，到2003年突破百億元大關(guān)，20多年間平均增長速度在25％以上，與改革開放前年平均的增長速度相比，提高了近22個百分點，全區(qū)提前九年實現(xiàn)了生產(chǎn)總值比1980年翻三番的目標(biāo)，提前三年率先進(jìn)入小康。改革開放以來，官渡區(qū)緊緊抓住經(jīng)濟發(fā)展的良好機遇，充分發(fā)揮和利用得天獨厚的區(qū)位、科技、交通、信息、人才優(yōu)勢，走以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為支柱，市場為導(dǎo)向，第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，依托城市，服務(wù)城市，富裕農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展路子，把一個傳統(tǒng)的城郊農(nóng)業(yè)區(qū)建設(shè)成了以二、三產(chǎn)業(yè)為主體，城鄉(xiāng)兼容的新城區(qū)，成為全省經(jīng)濟發(fā)展最具活力的地區(qū)之一。官渡區(qū)位于滇池東岸，是X市承東啟西、貫通南北的交通樞紐。據(jù)了解，東三環(huán)起于白云路世博圓盤，止于石安公路朱家村，城市一級主干道，全長9．3公里，道路寬度50米，設(shè)計車速60公里／小時，8車道城市一級主干道，工程總投資估算約10億元。近日公園路段下穿后，將實現(xiàn)人車分流，實現(xiàn)交通和商業(yè)雙贏。全線８車道方案：二環(huán)快速系統(tǒng)改造為全線８車道，工程總拆遷建筑面積：123萬平方米，投資框算57億元，其中直接工程費33．4億元，其他工程費用和拆遷費23．6億元。8666車道方案：快速系統(tǒng)東二環(huán)８車道，南、西、北二環(huán)采用６車道，工程重點放在保證良好的封閉性和盡量實現(xiàn)立交的高標(biāo)準(zhǔn)（如福海等關(guān)鍵性立交）。大量二環(huán)外區(qū)域到核心區(qū)的往返交通，可通過二環(huán)系統(tǒng)快速迂回到目的地附近，再進(jìn)入地面路網(wǎng)系統(tǒng)，既可提高交通效率，又可避免長時間、長距離占用地面路網(wǎng)。根據(jù)國內(nèi)快速環(huán)路建設(shè)的經(jīng)驗，在主城核心區(qū)外圍形成一條快速大容量的交通走廊后，通過實現(xiàn)繞行時間明顯短于穿城時間，能把城區(qū)主干道上的穿城交通吸引分流到二環(huán)快速通過，進(jìn)而大大減少核心區(qū)的交通負(fù)荷。在X主城骨干路網(wǎng)規(guī)劃中，二環(huán)路具有重要的地位和作用，通過立交和匝道聯(lián)結(jié)二環(huán)周邊和一環(huán)區(qū)域地面路網(wǎng)系統(tǒng)，向外通過７條快速交通走廊聯(lián)結(jié)城市三環(huán)并通達(dá)外圍高速公路網(wǎng)，是X快速交通系統(tǒng)建設(shè)中最重要和最關(guān)鍵的路環(huán)。現(xiàn)有二環(huán)路在設(shè)計及建設(shè)時所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較低，近幾年來交通量劇增，交通服務(wù)水平迅速下降，特別是東二環(huán)、西二環(huán)已嚴(yán)重超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，二環(huán)已不能發(fā)揮快速環(huán)路應(yīng)有的功能。 三項改造工程有望年內(nèi)開工計劃今年內(nèi)盡快開工改造二環(huán)城市快速系統(tǒng)、新建近日公園東風(fēng)路下穿工程和東三環(huán)工程。ＢＲＴ：建成全長73公里的方格放射狀公交專用道，服務(wù)主城并放射至東城。西線，普吉—中心區(qū)—海埂旅游度假區(qū)，18公里；東線，世博園—中心區(qū)—機場，10公里。商業(yè)營運速度30－60公里／小時，運力5－8萬人次／小時。十字：主城區(qū)的“十”字形地鐵系統(tǒng)，全長33公里。環(huán)湖軌道交通線全長130余公里，目前僅有40公里未建設(shè)聯(lián)通。一環(huán)：利用和改造X鐵路樞紐中的南環(huán)線，形成環(huán)滇池都市區(qū)內(nèi)連接?xùn)|城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地區(qū)）的快速軌道交通系統(tǒng)。 地鐵、輕軌、公交專用道三管齊下軌道交通和ＢＲＴ系統(tǒng)。規(guī)劃為4－6車道主干道，采取路中封閉或局部高架。“七聯(lián)通”全長共63公里，6－8車道城市快速路或高速公路。一環(huán)規(guī)劃為內(nèi)核主干環(huán)路，對幾個重要的交叉口實施環(huán)向或放射向的高跨或下穿，提高環(huán)線通行能力，疏解穿越市中心的交通；一環(huán)全長14公里，4至6車道。三個環(huán)路：在外圍城區(qū)新建主城三環(huán)路，近期分離城市交通與過境交通，中遠(yuǎn)期作為主城外圍主干環(huán)路和片區(qū)之間的交通走廊；三環(huán)全長約50公里，雙向6－8車道，城市一級主干道。六出口：建設(shè)昆玉高速、昆石高速、昆安高速、昆祿高速、昆曲高速和機場高速六大出入口，實現(xiàn)對外和大區(qū)域交通的快速出入。一樞紐：“８”字形高速過境交通樞紐，由昆玉公路、昆曲公路、北繞城線、安晉公路和南繞城線形成的“８”字形高速公路，實現(xiàn)大區(qū)域交通的快速過境、轉(zhuǎn)向和與城市交通系統(tǒng)的銜接。60分鐘大X交通圈：從主城進(jìn)入高快路網(wǎng)，60分鐘內(nèi)可到達(dá)新X周邊的次級城市（嵩明、宜良）和祿勸、石林、尋甸、澄江等縣城。15分鐘主城交通圈：從主城進(jìn)入高快路網(wǎng)，15分鐘內(nèi)可到達(dá)主城邊緣，范圍東至大石壩，西至碧雞關(guān)，南至王家營（東城北緣），北至松華壩。硬件上建立基于ＩＴＳ（智能交通）技術(shù)的交通管理系統(tǒng)（現(xiàn)代交通指揮中心，各種交通誘導(dǎo)和信息系統(tǒng)等）；軟件上實施交通需求管理對策、完善政策法規(guī)體系。這些快速交通系統(tǒng)每年有固定的車流量，會形成相對穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，因而成為一些投資人看好的項目。以空港專用高速公路建設(shè)開發(fā)為例，按照國際國內(nèi)空港建設(shè)的經(jīng)驗，在空港與城市間有一定距離的情況下，空港與城市間一般都會設(shè)計快速交通方式進(jìn)行連接。 配套設(shè)施：優(yōu)先保證路水電氣X市已經(jīng)確立了市場化運作的開發(fā)思路。十、倉儲物流產(chǎn)業(yè)。九、五金加工業(yè)。八、電子產(chǎn)品加工業(yè)。七、現(xiàn)代休閑度假產(chǎn)業(yè)。六、民族醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)。五、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品交易。四、教育園區(qū)。三、東盟風(fēng)情博覽村。二、房地產(chǎn)業(yè)。X空港經(jīng)濟區(qū)將重點發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，這十大產(chǎn)業(yè)為：一、建筑、建材業(yè)。X空港經(jīng)濟區(qū)將定位為中國面向東南亞、南亞的新型工業(yè)區(qū)，中國面向東南亞、南亞的客流和物流樞紐，云南省重要的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代新X的新城區(qū)。X新國際機場是國家民航總局“十一五”期間惟一批準(zhǔn)新建的干線機場，其定位為“我國面向東南亞、南亞國際中轉(zhuǎn)樞紐機場”。其中，規(guī)劃人口15萬；，規(guī)劃人口10萬；，規(guī)劃人口10萬；，人口5萬；，規(guī)劃人口5萬；吳家營片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，也是新城的行政中心，同時也是文化及商務(wù)中心，人口10萬；雨花片區(qū)是新城的高校片區(qū)，人口20萬；，作為新城重要的濕地生態(tài)區(qū)，將嚴(yán)格控制開發(fā)項目。呈貢新城是X市推動現(xiàn)代新X戰(zhàn)略實施的重要著力點和建設(shè)主戰(zhàn)場，全市上下都在不遺余力地推進(jìn)新城建設(shè)。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。以規(guī)劃建設(shè)“一湖四片”為龍頭，促進(jìn)安寧、