【正文】 度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴重的風(fēng)險。要完善政策，促進其健康發(fā)展。正如著名經(jīng)濟學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。十六大報告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。“九五”以來，我國經(jīng)濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經(jīng)濟增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。在項目建設(shè)過程應(yīng)注意保護環(huán)境，因地制宜，減少開挖，防止水土流失。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進一步完善。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當(dāng)，隨著現(xiàn)代新X城市建設(shè)的快速推進，周邊地區(qū)（X橋航空新城、呈貢新區(qū)、橫山工業(yè)區(qū)）的建設(shè)完善，民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。預(yù)計在2006年動工，2010年竣工。建筑容積率＜,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與花箐自然風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計投資3億元。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟、滇中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、X地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論。:根據(jù)開發(fā)公司的委托，我項目組主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。項目擬定名為“XX”。：XXX科技開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在25%—30%?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認為:，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長，我國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進X市現(xiàn)代城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化、以及對于X航空新城旅游休閑項目的開發(fā)也具有重要的意義。在以后的進一步論證中建議注意：,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。這是下一步作詳細經(jīng)濟技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計方案時必須注意的問題。2004年，全國GDP達到值136515億元，%。,特別是民私營經(jīng)濟將進一步加速發(fā)展；（包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟適度快速增長的保證；。，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟部門的增長。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為旅游業(yè)的發(fā)展，住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。雖然從去年以來,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性?！?這一論述充分表明，在今后較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收縮政策。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。據(jù)預(yù)測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟型和高端別墅需求仍然旺盛。市場特點：國有壟斷，價低，銷售好，收益微利。第三級：別墅、高檔公寓。“旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。現(xiàn)已發(fā)展成為主城面積180平方公里，人口245萬人的大型城市。人均生產(chǎn)總值達16308元，％。％，％。％；零星植樹1344萬株，％；新增育苗面積96公頃，％；，；。％；，％，％；產(chǎn)銷銜接狀況繼續(xù)改善，％；％。大中型企業(yè)仍是X市工業(yè)經(jīng)濟的骨干力量，特別是X卷煙廠產(chǎn)值首次突破100億元大關(guān)，改寫了X市無百億元產(chǎn)值企業(yè)的歷史。按管理渠道劃分，基本建設(shè)投資124億元，％；，％；房地產(chǎn)開發(fā)投資68億元；其他投資19億元；農(nóng)村集體、農(nóng)村私人、。1—12月，X市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積283．5萬平方米，銷售金額62．8億元，分別比去年同期增長22．2％和24．8％。全市各種運輸工具運輸量完成情況如下：，；。％。2003年，全市繼續(xù)加大對外開放力度，不斷完善政策措施，外向型經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，招商引資取得新進展。旅游業(yè)受非典影響，有所回落。％；，％。、教育、文化和衛(wèi)生體育全面實施科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以實施素質(zhì)教育為核心，“兩基”成果繼續(xù)鞏固和加強，教育事業(yè)在改革調(diào)整中穩(wěn)步發(fā)展。衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展。據(jù)抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達7979元，％。環(huán)境保護事業(yè)不斷發(fā)展。各類保險覆蓋面進一步擴大。(2)在全國的定位：中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開發(fā)的帶動型城市；中國最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180萬平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)”現(xiàn)代新X城市區(qū)的460萬平方公里，城市空間得到較大擴展，生態(tài)環(huán)境得到明顯改善；同時由于城市經(jīng)濟的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及X高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、X經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、X滇池國家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟的發(fā)展壯大，經(jīng)計量經(jīng)濟學(xué)專家預(yù)測，X主城區(qū)GDP將達到4034億元，全市GDP將達到4860億元，人均GDP達7340美元。環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新X城區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃人口控制在220萬人，用地約220平方公里。規(guī)模：規(guī)劃人口約100萬人左右，規(guī)劃用地約107平方公里。主要功能：綜合工業(yè)城市。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。其中，規(guī)劃人口15萬；，規(guī)劃人口10萬；，規(guī)劃人口10萬；，人口5萬；，規(guī)劃人口5萬；吳家營片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，也是新城的行政中心，同時也是文化及商務(wù)中心，人口10萬；雨花片區(qū)是新城的高校片區(qū)，人口20萬；，作為新城重要的濕地生態(tài)區(qū)，將嚴格控制開發(fā)項目。X空港經(jīng)濟區(qū)將定位為中國面向東南亞、南亞的新型工業(yè)區(qū)，中國面向東南亞、南亞的客流和物流樞紐，云南省重要的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代新X的新城區(qū)。二、房地產(chǎn)業(yè)。四、教育園區(qū)。六、民族醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)。八、電子產(chǎn)品加工業(yè)。十、倉儲物流產(chǎn)業(yè)。以空港專用高速公路建設(shè)開發(fā)為例，按照國際國內(nèi)空港建設(shè)的經(jīng)驗，在空港與城市間有一定距離的情況下，空港與城市間一般都會設(shè)計快速交通方式進行連接。硬件上建立基于ＩＴＳ（智能交通）技術(shù)的交通管理系統(tǒng)（現(xiàn)代交通指揮中心，各種交通誘導(dǎo)和信息系統(tǒng)等）；軟件上實施交通需求管理對策、完善政策法規(guī)體系。60分鐘大X交通圈：從主城進入高快路網(wǎng)，60分鐘內(nèi)可到達新X周邊的次級城市（嵩明、宜良）和祿勸、石林、尋甸、澄江等縣城。六出口：建設(shè)昆玉高速、昆石高速、昆安高速、昆祿高速、昆曲高速和機場高速六大出入口，實現(xiàn)對外和大區(qū)域交通的快速出入。一環(huán)規(guī)劃為內(nèi)核主干環(huán)路，對幾個重要的交叉口實施環(huán)向或放射向的高跨或下穿，提高環(huán)線通行能力，疏解穿越市中心的交通；一環(huán)全長14公里，4至6車道。規(guī)劃為4－6車道主干道，采取路中封閉或局部高架。一環(huán)：利用和改造X鐵路樞紐中的南環(huán)線，形成環(huán)滇池都市區(qū)內(nèi)連接?xùn)|城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地區(qū)）的快速軌道交通系統(tǒng)。十字：主城區(qū)的“十”字形地鐵系統(tǒng)，全長33公里。西線，普吉—中心區(qū)—海埂旅游度假區(qū)，18公里；東線，世博園—中心區(qū)—機場，10公里。 三項改造工程有望年內(nèi)開工計劃今年內(nèi)盡快開工改造二環(huán)城市快速系統(tǒng)、新建近日公園東風(fēng)路下穿工程和東三環(huán)工程。在X主城骨干路網(wǎng)規(guī)劃中，二環(huán)路具有重要的地位和作用，通過立交和匝道聯(lián)結(jié)二環(huán)周邊和一環(huán)區(qū)域地面路網(wǎng)系統(tǒng)，向外通過７條快速交通走廊聯(lián)結(jié)城市三環(huán)并通達外圍高速公路網(wǎng)，是X快速交通系統(tǒng)建設(shè)中最重要和最關(guān)鍵的路環(huán)。大量二環(huán)外區(qū)域到核心區(qū)的往返交通，可通過二環(huán)系統(tǒng)快速迂回到目的地附近，再進入地面路網(wǎng)系統(tǒng)，既可提高交通效率，又可避免長時間、長距離占用地面路網(wǎng)。8666車道方案：快速系統(tǒng)東二環(huán)８車道，南、西、北二環(huán)采用６車道，工程重點放在保證良好的封閉性和盡量實現(xiàn)立交的高標(biāo)準(zhǔn)（如福海等關(guān)鍵性立交）。近日公園路段下穿后，將實現(xiàn)人車分流，實現(xiàn)交通和商業(yè)雙贏。官渡區(qū)位于滇池東岸，是X市承東啟西、貫通南北的交通樞紐。ＧＤＰ由1981年僅有的8273萬元，到2003年突破百億元大關(guān)，20多年間平均增長速度在25％以上，與改革開放前年平均的增長速度相比，提高了近22個百分點，全區(qū)提前九年實現(xiàn)了生產(chǎn)總值比1980年翻三番的目標(biāo)，提前三年率先進入小康。兩大戰(zhàn)略打造X精品城區(qū)推進城市化戰(zhàn)略。三大片區(qū)昂首齊發(fā)展主城中心區(qū)：以區(qū)劃調(diào)整后X市官渡區(qū)的城市建城區(qū)為主體，含關(guān)上、金馬、太和、東站4個街道辦事處以及福海、前衛(wèi)保留部分。官渡將加快這個區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學(xué)、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。第五章 開發(fā)地塊分析花箐旅游休閑度假區(qū)的地理位置，位于云南省X市官渡區(qū)的X橋鎮(zhèn)，X橋鎮(zhèn)地處X市市區(qū)的東北部，東接宜良縣，南鄰呈貢縣，西與雙龍鄉(xiāng)、金馬鎮(zhèn)、阿拉鄉(xiāng)交界，北連小哨鄉(xiāng)。花箐旅游休閑度假區(qū)地塊位于X橋鎮(zhèn)的北側(cè)，其東側(cè)為規(guī)劃的X航空新城。在蘇州境內(nèi)，與無錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計車速只有40km/h左右。規(guī)劃的無錫新機場距蕩口鎮(zhèn)9km，有關(guān)無錫新機場的建設(shè)問題，江蘇省政府已開始進行前期調(diào)研工作。規(guī)劃中的無錫東干線為一級公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計車速80km/小時，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過，距鵝湖度假區(qū)6km，計劃在今年開工建設(shè)。（參見附件3 鵝湖度假村交通示意圖） 地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無錫市中心城邊緣12km。現(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專家論證即將報無錫市人民政府審批。 用地現(xiàn)狀分析本項目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價值。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進行整治河流和魚池,并適當(dāng)擴大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計方案階段必須加以注意。在無錫市20km半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。這里，歷代名人輩出，古代曾出進士37人，近代科學(xué)、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地。鑒于此，最近經(jīng)過東南大學(xué)專家論證，無錫有關(guān)部門已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報“全國歷史文化名鎮(zhèn)”，申報材料即將上報江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報國家建設(shè)部。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個區(qū)域性污水處理廠。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。 市場調(diào)研分析 近五年來無錫房地產(chǎn)市場的熱點演變從1998年至今，無錫房地產(chǎn)市場在五個方面發(fā)生了顯著變化，對市場供求產(chǎn)生了明顯影響。2001年開始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣方式，使一些上市公司、國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機會搶灘錫城房地產(chǎn)市場，同時對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點區(qū)域：其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開發(fā)區(qū)和無錫市新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中與該區(qū)域,(注意:本開發(fā)項目在地理上緊鄰新區(qū))并已形成成熟社區(qū)，價格優(yōu)勢也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)，環(huán)境較好，適宜居住，供求量較大。早在2001年，國務(wù)院就以國發(fā)[2001]6號文件，發(fā)出《國務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進一步推進城市和小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革意見的通知。2002年市區(qū)共組織了8個批次，38幅土地公開招標(biāo)掛牌出讓，出讓土地總面積245萬平方米。，成交量有效放大。 無錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測無錫市區(qū)到2000年底。 無錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內(nèi)高收入群體。我們依照以上數(shù)據(jù)，根據(jù)1991—2002年GDP增長與居民可支配收入的相關(guān)系數(shù)進行預(yù)測，到2007年，,最高收入戶人均年收入將達36798元，即到2007年，；。無錫市城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車擁有量上，無錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車總數(shù)達4萬輛，2002年日增私家車80余輛。其中打算3 %；%。購房原因分析：%%，%，%，%，用于投資的占11%。對停車位的選擇：%，%，%，%，%，%。據(jù)表5所列,%的比例推算,；其中有購買聯(lián)排別墅的將達7486戶。綜合以上兩種預(yù)測,無錫城鄉(xiāng)本地居民在近三年中,有購買別墅意向的大約在10000～14000戶左右，這是相當(dāng)大的市場需求。另有1068戶在錫租房居?。òㄗ赓U高級公寓）。，無錫市確實存在著較大的低密度高檔住宅的潛在市場，比較留有余地的估計,在近三年中,無錫地區(qū)總需求約在12000～15000戶左右。以上情況說明，鵝湖旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(包括無錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶)購買別墅方面將具有較大的優(yōu)勢。第三產(chǎn)業(yè)(億元)1992年以后，蘇州確立了以上海