【正文】 關于X市X橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)項目前期可行性研究報告 二○○五年七月二日目 錄 前言 總論 宏觀經(jīng)濟與政策面分析 項目環(huán)境分析 開發(fā)地塊分析 市場調(diào)研分析 X房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析 客戶分析 市場定位思考 風險分析 結論和建議 第一章 前言：X市X橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)。項目擬定名為“XX”。：XXX科技開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）。:根據(jù)開發(fā)有限公司的委托，本項目組對X市X橋鎮(zhèn)花箐休閑旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本項目組進行該項研究的主要依據(jù)是：《X市X橋鎮(zhèn)花箐休閑旅游度假區(qū)項目建議書》(以下簡稱《項目建議書》)；；，并由X市規(guī)劃局批準的《X市X橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃》。:根據(jù)開發(fā)公司的委托，我項目組主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術論證和具體規(guī)劃、設計提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預測誤差控制在25%—30%。本可行性分析所采用的技術路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結論。從2005年5月底開始，項目組會同開發(fā)公司負責人就上述項目的可行性問題到X橋鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經(jīng)濟、滇中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、X地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。第二章 總論根據(jù)開發(fā)公司提供的《項目建議書》，XX橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目，位于X市官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的花箐旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項目規(guī)劃用地為2500畝，計劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、居住項目為主,用地約1300畝。建筑容積率＜,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與花箐自然風貌相協(xié)調(diào)，預計投資3億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個開發(fā)項目定位于“X地區(qū)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內(nèi)高收入階層人士服務的高級休閑度假區(qū)”。擬建設由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務區(qū)、高級會所等完善的公共配套設施，同時計劃將住宅項目與開發(fā)旅游項目相結合，利用花箐優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設項目。，預計在2006年動工，2010年竣工。通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調(diào)查基礎上的定量、定性分析，我們認為:，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長，我國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設的條件下，在今后的5年中，本項目將成為X地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；、開放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近1790美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在X市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在山水森林之中的首推花箐度假區(qū)，而且項目又位于X航空新城附近，實不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當，隨著現(xiàn)代新X城市建設的快速推進，周邊地區(qū)（X橋航空新城、呈貢新區(qū)、橫山工業(yè)區(qū)）的建設完善，民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進X市現(xiàn)代城市建設、改善投資環(huán)境，特別是對于加快官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化、以及對于X航空新城旅游休閑項目的開發(fā)也具有重要的意義。，我們認為花箐旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經(jīng)濟技術論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意：,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當分期,并注意現(xiàn)金流的測算。，東西方文化也具有相當大的差異，在設計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。 花箐地塊具有許多優(yōu)勢，但以坡地為主。在項目建設過程應注意保護環(huán)境，因地制宜，減少開挖，防止水土流失。這是下一步作詳細經(jīng)濟技術論證和規(guī)劃設計方案時必須注意的問題。第三章 宏觀經(jīng)濟與政策面分析、快速、穩(wěn)定發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關系。一方面，國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢決定著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)建設也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點?！熬盼濉币詠?，我國經(jīng)濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經(jīng)濟增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2004年，全國GDP達到值136515億元，%。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達13158億元,%，快于全社會固定資產(chǎn)投資增長16%的比例；2004年入境旅游人數(shù)9790萬人次，國際旅游外匯收入205億美元；，國內(nèi)旅游收入3900億元。對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議精神、權威政府部門及許多著名學者、專家的預測，今后5年我國國民經(jīng)濟必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是：。十六大報告指出：“本世紀頭二十年經(jīng)濟建設和改革的任務是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。,特別是民私營經(jīng)濟將進一步加速發(fā)展；（包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟適度快速增長的保證；。外貿(mào)進出口需求將繼續(xù)保持強勁增長勢頭?？鐕菊涌鞂⑸a(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結構升級的推動下，有望進入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結構的升級，加快我國制造業(yè)和相關服務業(yè)的快速增長。，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟部門的增長。當然，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟復蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟學家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為旅游業(yè)的發(fā)展，住宅的建設、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內(nèi)需的新增長點，旅游業(yè)和住宅建設也將對國民經(jīng)濟的增長作出更多的貢獻份額。近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括:繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當前存在的各種突出問題。雖然從去年以來,一些中央高層領導一再強調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關。這些領域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，對促進結構調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。” 這一論述充分表明，在今后較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收縮政策。為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結構性問題，以防止出現(xiàn)較嚴重的風險。為此將逐步出臺一些相關調(diào)控政策。我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是：,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。據(jù)預測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。今后國內(nèi)住宅開發(fā)消費市場將形成三級：第一級：經(jīng)濟適用房和廉租房。目標客戶：低收入家庭；土地供給方式：無償劃撥土地；開發(fā)單位：國有獨資房地產(chǎn)公司。市場特點：國有壟斷，價低，銷售好，收益微利。第二級：多層、小高層、高層商住樓目標客戶：公務員、效益好的企事業(yè)單位、中等收入家庭；土地供給方式：招拍掛獲得；開發(fā)單位：一般性房地產(chǎn)公司。市場特點：公司和項目眾多，市場競爭激烈，同質(zhì)性強。收益較強，但風險較大。第三級：別墅、高檔公寓。目標客戶：外商、私企老板、高收入家庭；土地供給方式：招拍掛獲得；開發(fā)單位：大型房地產(chǎn)公司。市場特點：項目高端，市場競爭較激烈，同質(zhì)性不強。收益大，但風險一般?！奥糜涡蓍e度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當一批別墅開發(fā)的競爭對手。第四章 項目環(huán)境分析，地處低緯度高原，氣候宜人、區(qū)位優(yōu)越、素以“春城”聞名于世。集云南省政治、經(jīng)濟、文化中心為一體，在整個云南經(jīng)濟地位獨一無二?，F(xiàn)已發(fā)展成為主城面積180平方公里，人口245萬人的大型城市。是全國首批其10個重點旅游城之一。2003年，X市國民經(jīng)濟快速增長，實現(xiàn)近五年來首次兩位數(shù)增長，綜合實力繼續(xù)增強。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)812億元，％。人均生產(chǎn)總值達16308元，％。三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展。，％；，％；，％。一、二、∶∶。％，％。 農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟2003年X市進一步強化農(nóng)業(yè)基礎地位，采取強有力的措施，增加農(nóng)業(yè)投入，突出重點，分類指導，努力調(diào)整農(nóng)業(yè)結構，以花卉、蔬菜生產(chǎn)為主的特色產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長，畜牧業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，％。2003年植樹造林工作取得新進展，退耕還林成效顯著。，％；零星植樹1344萬株，％；新增育苗面積96公頃，％；，；。截止年末，；，％；全年農(nóng)用化肥施用量(折純)144597噸，％；農(nóng)村用電量71463萬千瓦小時，％。 工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟躍上新臺階。2003年，％。，％；，％，％；產(chǎn)銷銜接狀況繼續(xù)改善，％；％。工業(yè)經(jīng)濟效益創(chuàng)歷史新高，工業(yè)結構進一步得到調(diào)整，技術含量高、附加值大的高新技術產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2003年X市支柱產(chǎn)業(yè)和重點企業(yè)發(fā)揮重要的支撐作用。X市煙草、醫(yī)藥、化工、機電、電力、冶金六大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)增加值均保持了快速增長，共創(chuàng)造了工業(yè)增加值190．74億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的88．7％，同比增長12．5％，快于全市工業(yè)平均增速2．4個百分點。大中型企業(yè)仍是X市工業(yè)經(jīng)濟的骨干力量，特別是X卷煙廠產(chǎn)值首次突破100億元大關，改寫了X市無百億元產(chǎn)值企業(yè)的歷史。在固定資產(chǎn)投資快速增長的帶動下，全市建筑業(yè)總產(chǎn)值達到215億元，％。，％。在加快發(fā)展的大環(huán)境下，X市緊緊抓住擴大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設現(xiàn)代新X等重大發(fā)展機遇，加大發(fā)展力度，加快建設速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達360億元，％，超過1998年迎接世博會投資高峰的水平。按管理渠道劃分，基本建設投資124億元，％；，％；房地產(chǎn)開發(fā)投資68億元；其他投資19億元；農(nóng)村集體、農(nóng)村私人、。2003年X市商品房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較強。去年，X商品房市場一直較熱，商品房銷售均保持兩位數(shù)的增長幅度。10月份舉辦的X房交會吸引了大量外地購房者，進一步推動了X 商品房市場。1—12月，X市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積283．5萬平方米，銷售金額62．8億元，分別比去年同期增長22．2％和24．8％。由于商品房市場較熱，加之中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，現(xiàn)代新X的建設，使X的發(fā)展步伐加快，房地產(chǎn)商對X房地產(chǎn)開發(fā)預期看好，信心增強。1—12月，房地產(chǎn)新開工面積達到295．7萬平方米，同比增長49．8％，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較足。交通運輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢頭。全市各種運輸工具運輸量完成情況如下：，，；，。郵電通信事業(yè)快速發(fā)展，服務領域不斷拓展。2003年，全市郵電業(yè)務總量54億元。2003年，消費品市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢。，％。按所有制結構看：，％；，％，％。隨著經(jīng)濟結構調(diào)整步伐的加快，流通體制改革不斷深化，非公有制經(jīng)濟迅速發(fā)展。2003年部分商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷售情況看，通訊產(chǎn)品以手機較為暢銷，；電視機、音響、攝像機、影碟機等家電產(chǎn)品的銷量均好于去年，；計算機、轎車銷售繼續(xù)升高，％；人民生活水平逐步提高，消費品市場的發(fā)展前景看好。2003年，全市繼續(xù)加大對外開放力度，不斷完善政策措施，外向型經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，招商引資取得新進展。傳統(tǒng)出口市場繼續(xù)鞏固，新的出口市場得到開拓。全年新批外商投資企業(yè)57戶，實際利用