【正文】 保證；。，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進X市現(xiàn)代城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化、以及對于X航空新城旅游休閑項目的開發(fā)也具有重要的意義。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在25%—30%。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟、滇中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、X地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進一步完善。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴重的風險。收益大，但風險一般。2003年植樹造林工作取得新進展，退耕還林成效顯著。10月份舉辦的X房交會吸引了大量外地購房者，進一步推動了X 商品房市場?！　?，％，％；，％。文藝創(chuàng)作又出精品，《小河淌水》等文藝精品獲得多項全國大獎?！ㄔO(shè)特大型城市的構(gòu)想：(1)在云南全省的定位：保持X市作為云南政治、經(jīng)濟和文化中心的“中心地位”，作為全省經(jīng)濟發(fā)展中重要的增長極發(fā)動機。主要功能：X市域城鎮(zhèn)體系新城區(qū)，滇池盆地主要城市，將建成我省的主要鐵路口岸、現(xiàn)代城市物流中心、高校園區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)和以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。機場選址在X市官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)。主要發(fā)展綜合休閑度假、集團機構(gòu)休閑度假，運動休閑和專業(yè)化商品展示等。45分鐘環(huán)滇城市群交通圈：從主城進入高快路網(wǎng)，45分鐘貫通環(huán)湖城市群，抵達東城、南城、西城，以及安寧、富民和X新機場。實施都市區(qū)“一環(huán)兩軸”軌道交通工程，主城區(qū)“十字雙線”軌道交通工程和“方格狀”快速ＢＲＴ工程。意義：二環(huán)快速系統(tǒng)工程建成后，將形成X快速路網(wǎng)核心樞紐環(huán)?！俣蓞^(qū)的發(fā)展構(gòu)想官渡區(qū)在新X的建設(shè)中要建設(shè)X“浦東”。該區(qū)域是現(xiàn)代新X建設(shè)規(guī)劃主城與東城的結(jié)合部，是近期X城市拓展的重點地區(qū)。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機場130km。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點工程進行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長江，南連太湖。建設(shè)軟環(huán)境:無錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。相信這一政策的實行，必將有力促進住房的消費。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規(guī)模，“十五”期間，無錫市區(qū)對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。全市私營企業(yè)投資者人數(shù)為84588人，,其中市區(qū)51338人,。綜合以上分析預(yù)測:預(yù)測1:按照抽樣調(diào)查2的數(shù)據(jù)分析。另外，由于鵝湖旅游度假區(qū)處于無錫市中心、蘇州市區(qū)西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺企業(yè)以及這些地區(qū)的高收入戶購買低密度高檔住宅需求（參見以下表7—8）。這些家庭將是未來本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶來源。 結(jié)合本項目的區(qū)位優(yōu)勢，根據(jù)以上對無錫地區(qū)客戶對別墅購買力的分析,并針對以上分析的三個梯次的目標客戶群，考慮本項目的土地價格以及相關(guān)的開發(fā)成本因素，可以將本項目定位為無錫東南片最佳的旅游度假休閑勝地和最適宜居住的大型低密度高檔社區(qū)，物業(yè)售價在4500～8000元/平方米之間,并參照上海地區(qū)的價格段分布的特點,合理確定本案的別墅價格段構(gòu)成。從1995年到2000年，％％，大大超過國際公認的政府正常負債限度，蘊含著一定的債務(wù)風險。相反，因為近期流通中貨幣增加較多，貨幣流動性加大，加上證券市場、房地產(chǎn)市場相互擠壓，可能導(dǎo)致某些泡沫浮現(xiàn)并破裂，資本從市場撤出，潛在的通貨緊縮有轉(zhuǎn)為通貨膨脹的可能性。以３年期存款為例，％％，％。政策風險包括政策不穩(wěn)定、政策不配套以及政策執(zhí)行不規(guī)范所造成的經(jīng)濟風險。本項目所處的蕩口鎮(zhèn)是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三等專家譽為“無錫后花園”，有“無錫烏鎮(zhèn)”之稱，旅游資源豐富。上面提到的蠡湖地區(qū)四個項目中，太湖虹橋花園和太湖明珠苑以及種禽場項目，就在湖邊，周邊有黿頭渚、影視城、蠡園等風景名勝，地理位置得天獨厚；對泰德新城而言，蠡湖地區(qū)規(guī)劃調(diào)整令該區(qū)塊增色不少，而威尼斯花園的綜合優(yōu)勢最大：第一，作為無錫地區(qū)最早的高檔別墅區(qū)，威尼斯花園的品牌和社會美譽度比較高；第二，威尼斯花園一期140多棟別墅和幾十套公寓已經(jīng)全部入住，業(yè)主來自20多個國家和地區(qū)，人氣較旺；第三，比較新開發(fā)的別墅區(qū)，威尼斯花園內(nèi)的景觀已經(jīng)很具規(guī)模，樹木成蔭，四季鳥語花香；第四，蠡湖大橋的建設(shè)、大學城以及未來濱湖新城的啟動，將對威尼斯花園的交通條件和周邊環(huán)境產(chǎn)生有利影響。2001年錫山市并入無錫市區(qū)，2002年武進市并入常州市區(qū)，兩市房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展提速，市場不斷繁榮。其中相當數(shù)量的人員將有在錫購買低密度高檔住宅的需求，而且，隨著無錫市外資企業(yè)的持續(xù)增加，在錫購買低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。購房者對層次的需求的選擇：%，%，%，%。根據(jù)以上所列2002年數(shù)據(jù)，,無錫市區(qū)高收入戶每戶可支配收入為44308元,最高收入戶每戶的年收入為86258元。 銷售 銷售住宅 面積住宅 金額住宅200020012002數(shù)據(jù)來源：2000、2002002年無錫房地產(chǎn)市場報告(以上所稱無錫市區(qū)為無錫市建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū))。無論是房型、戶型、建筑風格、景觀設(shè)計、配套設(shè)施、裝修標準，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢，購房者有了更多的選擇余地。 建設(shè)資源供水:根據(jù)無錫市規(guī)劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來水。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實不可多得：眾所周知，無錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國家宏觀政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準進行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準進行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進程。在無錫市境內(nèi)道路狀況較好，與無錫市聯(lián)系的錫甘路設(shè)計車速可達到60km/h。按照新型工業(yè)化的要求，著力推進工業(yè)東移，提升改造傳統(tǒng)工業(yè)，大力培育新型工業(yè)，積極發(fā)展都市型工業(yè)，注重發(fā)展技術(shù)與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，整合中小企業(yè)，扶持骨干企業(yè)，引導(dǎo)全區(qū)工業(yè)向園區(qū)化、集群化方向發(fā)展，建立具有官渡特色的工業(yè)體系。 近日公園路段人車分流東風路近日公園段下穿工程將連通“文明街片區(qū)——正義路——威遠街片區(qū)——金馬碧雞廣場——東西寺塔片區(qū)”，形成X市最大的中心商業(yè)、休閑步行街區(qū)，強化和豐富X市傳統(tǒng)中軸線，提高城市品位。提升形成ＢＲＴ系統(tǒng)后，運力可達1．5－2萬人次／小時，營運速度達20－35公里／小時或更高，相當于輕軌的運力和服務(wù)水平。五通道：形成5條連續(xù)交通的放射主干道（東郊路、官南路、滇池路、昆畹路、龍泉路），聯(lián)通一環(huán)和二環(huán)快速系統(tǒng)，并向外通達周邊大路網(wǎng)，形成一體化系統(tǒng)。建設(shè)以智能交通技術(shù)為支撐的現(xiàn)代交通管理系統(tǒng)。主要發(fā)展花卉種植及新品種開發(fā)，綠色蔬菜、鮮果以及鮮活水產(chǎn)品，農(nóng)副產(chǎn)品集散交易等。按照城市規(guī)劃藍圖，呈貢新城將劃分為八大片區(qū)，規(guī)劃面積為107平方公里，規(guī)劃人口為100萬。主要功能：我省重要的金融商貿(mào)旅游服務(wù)和行政中心，城市主要居住區(qū)。社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強。市級應(yīng)用型科研機構(gòu)轉(zhuǎn)制工作穩(wěn)步推進。2003年部分商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷售情況看，通訊產(chǎn)品以手機較為暢銷，；電視機、音響、攝像機、影碟機等家電產(chǎn)品的銷量均好于去年，；計算機、轎車銷售繼續(xù)升高，％；人民生活水平逐步提高，消費品市場的發(fā)展前景看好。在加快發(fā)展的大環(huán)境下，X市緊緊抓住擴大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新X等重大發(fā)展機遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達360億元，％，超過1998年迎接世博會投資高峰的水平。一、二、∶∶。收益較強，但風險較大。要完善政策，促進其健康發(fā)展。十六大報告指出：“本世紀頭二十年經(jīng)濟建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當，隨著現(xiàn)代新X城市建設(shè)的快速推進，周邊地區(qū)（X橋航空新城、呈貢新區(qū)、橫山工業(yè)區(qū)）的建設(shè)完善，民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。:根據(jù)開發(fā)公司的委托，我項目組主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。在以后的進一步論證中建議注意：,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當分期,并注意現(xiàn)金流的測算。，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟部門的增長。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策?！奥糜涡蓍e度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。％；零星植樹1344萬株，％；新增育苗面積96公頃，％；，；。1—12月，X市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積283．5萬平方米，銷售金額62．8億元，分別比去年同期增長22．2％和24．8％。旅游業(yè)受非典影響，有所回落。衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展。(2)在全國的定位：中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開發(fā)的帶動型城市；中國最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。規(guī)模：規(guī)劃人口約100萬人左右，規(guī)劃用地約107平方公里。X空港經(jīng)濟區(qū)將定位為中國面向東南亞、南亞的新型工業(yè)區(qū)，中國面向東南亞、南亞的客流和物流樞紐，云南省重要的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代新X的新城區(qū)。八、電子產(chǎn)品加工業(yè)。60分鐘大X交通圈：從主城進入高快路網(wǎng)，60分鐘內(nèi)可到達新X周邊的次級城市（嵩明、宜良）和祿勸、石林、尋甸、澄江等縣城。一環(huán)：利用和改造X鐵路樞紐中的南環(huán)線，形成環(huán)滇池都市區(qū)內(nèi)連接東城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地區(qū)）的快速軌道交通系統(tǒng)。在X主城骨干路網(wǎng)規(guī)劃中，二環(huán)路具有重要的地位和作用，通過立交和匝道聯(lián)結(jié)二環(huán)周邊和一環(huán)區(qū)域地面路網(wǎng)系統(tǒng)，向外通過７條快速交通走廊聯(lián)結(jié)城市三環(huán)并通達外圍高速公路網(wǎng)，是X快速交通系統(tǒng)建設(shè)中最重要和最關(guān)鍵的路環(huán)。官渡區(qū)位于滇池東岸，是X市承東啟西、貫通南北的交通樞紐。官渡將加快這個區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。規(guī)劃的無錫新機場距蕩口鎮(zhèn)9km，有關(guān)無錫新機場的建設(shè)問題，江蘇省政府已開始進行前期調(diào)研工作。 用地現(xiàn)狀分析本項目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。早在2001年，國務(wù)院就以國發(fā)[2001]6號文件，發(fā)出《國務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見》，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進一步推進城市和小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革意見的通知。 無錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內(nèi)高收入群體。無錫市城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車擁有量上，無錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車總數(shù)達4萬輛，2002年日增私家車80余輛。據(jù)表5所列,%的比例推算,；其中有購買聯(lián)排別墅的將達7486戶。以上情況說明，鵝湖旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(包括無錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶)購買別墅方面將具有較大的優(yōu)勢。59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額被調(diào)查對象中，戶主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板以及董事會成員，其他還有律師、會計師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門的中高級管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬元以上，最低的也在2萬元以上。鵝湖旅游度假區(qū)項目占地1800畝，是本地區(qū)（蘇、錫、常）最大的單體項目，總量規(guī)模較大。加上國有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務(wù)積累、外債和隱性外債增加等，將迫使擴張性財政政策不得不有所收縮。在這種情況下，銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會更高。自1996年５月１日至1999年６月10日，３年間銀行利率連續(xù)７次下調(diào)。反之,將具有一定的價格風險。 市場定位的確定做旅游度假區(qū)開發(fā)項目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周圍的就業(yè)支持。表10 2000—2003年無錫市部分別墅基本行情項目名稱總建筑面積建設(shè)年份銷售情況單價變動情況（元/平米）威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現(xiàn)5000左右 蘭寶苑2萬平米1994