【正文】 這就可能從約束融資、增加融資成本兩個方面，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一系列不確定因素，造成投資風(fēng)險。但是，以利率杠桿為主的金融政策的實際效應(yīng)正在逐步遞減，利率水平也已接近底部極限。而積極的財政政策一旦發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，將使投資增長受到抑制，從多個方面影響經(jīng)濟的快速增長。如果本項目成本控制在4000/平方米以下,售價能維持在5000元/平方米以上，相信能夠取得較高的投資回報。雖然國土資源部為加強土地資源調(diào)控，已經(jīng)在2003年2月份發(fā)出了緊急通知，要求各地方一律停止別墅類用地的供應(yīng)，但由于近兩三年來本地區(qū)低密度高檔物業(yè)行情較好，已經(jīng)批出去的項目總量較大，無錫市在蠡湖和馬山兩個地區(qū)已批準(zhǔn)的項目占地達到近2000畝（其中馬山1500畝，蠡湖周邊500畝），而蘇州市在金雞湖、太湖東岸以及獅子山、天平山周邊已經(jīng)批準(zhǔn)的低密度項目總占地面積也超過了1000畝，而常熟的虞山、陽澄湖周邊也有別墅項目已批未建，供給方面的競爭壓力較大。目標(biāo)客戶導(dǎo)入時，可以對無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、蘇州高新區(qū)以及常熟、吳江、太倉等市的外資企業(yè)高層管理人員、外方工作人員重點導(dǎo)入，確定為本項目第一梯次目標(biāo)客戶群；對錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、甘露、蕩口等鎮(zhèn)、太倉、蘇州市區(qū)西片、常熟市有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主、改制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營集團成員積極引導(dǎo)，確定為第二梯次目標(biāo)客戶群；而對于蘇州、無錫、常熟、太倉、蘇州市區(qū)西片，以及張家港、昆山、上海等地乃至境外地區(qū)的其他目標(biāo)客戶加強宣傳，確定為第三目標(biāo)客戶群。從現(xiàn)有的低密度物業(yè)市場來看，購買和租用低密度高檔物業(yè)的主要有三類客戶：首先是大公司的老板、CEO和一些高級管理者，其中以外資企業(yè)比較多，占到租購總量的60%左右。而常州市也有7個低密度樓盤，每個小區(qū)30至40套獨立或聯(lián)排別墅，價格在每套60萬元至150萬元之間，行情看漲，銷售形勢很好。市區(qū)的面積也隨著兩區(qū)的開發(fā)擴大了近一倍，“東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的規(guī)劃給蘇州的房地產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)展的先機。表7 2001年蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟情況指標(biāo)市區(qū)常熟昆山太倉注冊資金(億元)GDP（億元）這里需要說明的是，外商在錫購買住房有的并不直接購買，相當(dāng)多的外商往往以公司或中方員工的名義購買，租賃居住的情況也是如此。在農(nóng)村，據(jù)抽樣調(diào)查1的數(shù)據(jù)推算，如按上述購房意向及購買別墅的比例推算,近三年中有購買別墅意向的將有7257戶,城鄉(xiāng)合計,近三年中有購買別墅意向的為14743戶。購買面積分析：（平方米）80～%，101～%，121～%，151～%，%。抽樣調(diào)查1:據(jù)我所2001年對全市20萬戶農(nóng)戶進行的就業(yè)和經(jīng)濟收入調(diào)查，戶均年收入在5萬元以上的占20%以上，戶均年收入在5～%,%,戶均年收入在30萬元以上的戶數(shù)達1064戶。 隨著無錫市及周邊地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應(yīng)，高收入戶的收入也在同步迅速增加。2000年，；2001年，扣除經(jīng)濟適用房因素，實際增長10%，； 2002年，同比增長38%，同比增長52%，同比增長71%，同比增長149%，市場需求旺盛程度由此可見。隨著這一改革的全面推進，將更便于農(nóng)村和外地業(yè)主進入無錫地區(qū)城鎮(zhèn)購買住房，從而進一步激活城市地產(chǎn)市場。三是國有房地產(chǎn)企業(yè)改革全面推行，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生改變，開發(fā)主體的管理水平、運營模式、競爭實力等方面變化較大，產(chǎn)銷分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營銷代理、經(jīng)紀(jì)等中介行業(yè)迅速發(fā)展。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)環(huán)境中，將得到地方各級政府的關(guān)注和支持,這必將加快其建設(shè)速度。鵝湖度假區(qū)建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環(huán)境中,既會給蕩口鎮(zhèn)的人文景觀增添新的一頁，也將大大提高鵝湖度假區(qū)的文化價值，并帶動該區(qū)物業(yè)的商業(yè)價值有較大幅度的升值。地塊內(nèi)部的河道和魚池也為創(chuàng)造一個獨具特色的度假區(qū)而具有得天獨厚的水環(huán)境。另外，在雨季，當(dāng)鵝真湖水位較高時，該地塊需進行機械排水。該用地現(xiàn)狀由魚池（河流）、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。規(guī)劃擬將甘露鎮(zhèn)與蕩口鎮(zhèn)合并，重點建設(shè)蕩口鎮(zhèn)。:滬寧鐵路的無錫站、蘇州站至蕩口的火車時間均在半個小時以內(nèi)。：蕩口鎮(zhèn)對外交通主要通過公路與無錫、蘇州和常熟聯(lián)系。東部工業(yè)區(qū)包括阿拉、X橋、小哨3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：根據(jù)X國際空港概念性規(guī)劃，定位為綜合工業(yè)區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)。X市官渡區(qū)將用建設(shè)管理城市的理念謀劃全區(qū)各項工作，按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量經(jīng)營、高水平管理的要求，提高城市建成區(qū)的運行質(zhì)量，推進南部地區(qū)盡快城市化、東部地區(qū)加快城市化，努力打造現(xiàn)代新X精品城區(qū)。X國際航空港、X火車客貨站坐落境內(nèi)；貴昆、成昆、昆河鐵路和昆洛、石安等主要公路干線越境而過；X市二環(huán)路東、南、北段及春城路等10余條城市主干道縱橫交錯，官渡區(qū)作為全市乃至全省重要的科研、教育和工業(yè)基地，薈萃了數(shù)十所科研院所和大中專院校；相對集中分布了冶金、電子、機械、煙草、建筑、化工等一大批大中型企業(yè)。工程總拆遷建筑面積41．3萬平方米，投資框算42億元，其中直接工程費25．2億元，其他工程費和拆遷費16．7億元。將顯著疏解核心區(qū)交通。商業(yè)營運速度30－50公里／小時，運力2萬人次／小時。商業(yè)營運速度50－80公里／小時，運力3萬人次／小時。七聯(lián)通：建設(shè)七條快速聯(lián)絡(luò)干線（昆石高速公路、人民東路延長線、昆曲高速公路、昆祿公路、昆畹公路、昆安公路、春城路延長線），將二環(huán)、三環(huán)和大“８”字高速系統(tǒng)聯(lián)結(jié)成一個高效整體路網(wǎng)?！?6375”主城路網(wǎng)系統(tǒng)建成主城路網(wǎng)系統(tǒng)，實施“16375”工程形成“一樞紐、六出口、三個環(huán)路、七聯(lián)通、五通道”的骨干大路網(wǎng)構(gòu)架，同時完善中心區(qū)主、次干道和支路體系。有的城市選用快速列車系統(tǒng)，有的是高速公路，還有的是兩者兼?zhèn)?。發(fā)展電子元器件、醫(yī)療保健電子產(chǎn)品、電子玩具等。發(fā)展中、高級職業(yè)培訓(xùn)，少數(shù)民族產(chǎn)品制作技藝、技能和文化表演等培訓(xùn)，以及相關(guān)的物流專業(yè)培訓(xùn)。據(jù)初步估算，空港每年將有１５００萬人次以上的人流量。這樣，就在全市2．1萬多平方公里的范圍內(nèi)，形成一個以“一湖四片”為核心，以衛(wèi)星城市、縣城、小城鎮(zhèn)、相環(huán)繞，良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展的X市域城鎮(zhèn)體系。南城，即晉城——新街新城，形成組團式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口450萬人，用地220平方公里。(3)在參與經(jīng)濟全球化進程中的定位：建成中國面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市。積極推進創(chuàng)建“國家環(huán)保模范城市”活動，加強滇池流域水污染防治工作。制定并實施了《X市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急辦法》，城鄉(xiāng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和藥品監(jiān)管得到加強。積極推進科技交流，產(chǎn)學(xué)研合作進一步密切。全年共接待海內(nèi)外游客1592萬人次，其中國內(nèi)游客1549萬人次，；海外游客43萬人次。按所有制結(jié)構(gòu)看：，％；，％，％。由于商品房市場較熱，加之中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，現(xiàn)代新X的建設(shè)，使X的發(fā)展步伐加快，房地產(chǎn)商對X房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期看好，信心增強。在固定資產(chǎn)投資快速增長的帶動下，全市建筑業(yè)總產(chǎn)值達到215億元，％。截止年末，；，％；全年農(nóng)用化肥施用量(折純)144597噸，％；農(nóng)村用電量71463萬千瓦小時，％。三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展。，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。第二級：多層、小高層、高層商住樓目標(biāo)客戶：公務(wù)員、效益好的企事業(yè)單位、中等收入家庭；土地供給方式：招拍掛獲得；開發(fā)單位：一般性房地產(chǎn)公司。我們認(rèn)為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。當(dāng)然，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟復(fù)蘇還存在不確定性等。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達13158億元,%，快于全社會固定資產(chǎn)投資增長16%的比例；2004年入境旅游人數(shù)9790萬人次，國際旅游外匯收入205億美元；，國內(nèi)旅游收入3900億元。，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項目將成為X地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；、開放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近1790美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。第二章 總論根據(jù)開發(fā)公司提供的《項目建議書》，XX橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目，位于X市官渡區(qū)X橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的花箐旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。:根據(jù)開發(fā)有限公司的委托，本項目組對X市X橋鎮(zhèn)花箐休閑旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本項目組進行該項研究的主要依據(jù)是：《X市X橋鎮(zhèn)花箐休閑旅游度假區(qū)項目建議書》(以下簡稱《項目建議書》)；；，并由X市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《X市X橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃》。項目規(guī)劃用地為2500畝，計劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、居住項目為主,用地約1300畝。另外，在X市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在山水森林之中的首推花箐度假區(qū)，而且項目又位于X航空新城附近，實不可多得。 花箐地塊具有許多優(yōu)勢，但以坡地為主。對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后5年我國國民經(jīng)濟必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是：。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。理由是：,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。市場特點：公司和項目眾多，市場競爭激烈，同質(zhì)性強。第四章 項目環(huán)境分析，地處低緯度高原，氣候宜人、區(qū)位優(yōu)越、素以“春城”聞名于世。％；，％；，％。 工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟躍上新臺階。％。1—12月，房地產(chǎn)新開工面積達到295．7萬平方米，同比增長49．8％，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較足。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，流通體制改革不斷深化，非公有制經(jīng)濟迅速發(fā)展。、金融財政收入增長較快。組織實施科技計劃項目56項，一批先進實用技術(shù)得到推廣應(yīng)用。、人民生活、環(huán)境保護和社會保障年末全市總?cè)丝?戶籍人口)，％，‰。環(huán)保投資不斷增加，％。我國與東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、旅游、進出口加工中心和交通信息樞紐。北城區(qū)即目前的X主城。規(guī)劃人口約75萬人左右，規(guī)劃用地約80平方公里。呈貢新城是X市推動現(xiàn)代新X戰(zhàn)略實施的重要著力點和建設(shè)主戰(zhàn)場，全市上下都在不遺余力地推進新城建設(shè)。X空港經(jīng)濟區(qū)將重點發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，這十大產(chǎn)業(yè)為：一、建筑、建材業(yè)。五、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品交易。九、五金加工業(yè)。這些快速交通系統(tǒng)每年有固定的車流量，會形成相對穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，因而成為一些投資人看好的項目。一樞紐：“８”字形高速過境交通樞紐，由昆玉公路、昆曲公路、北繞城線、安晉公路和南繞城線形成的“８”字形高速公路，實現(xiàn)大區(qū)域交通的快速過境、轉(zhuǎn)向和與城市交通系統(tǒng)的銜接?！捌呗?lián)通”全長共63公里，6－8車道城市快速路或高速公路。環(huán)湖軌道交通線全長130余公里，目前僅有40公里未建設(shè)聯(lián)通。ＢＲＴ：建成全長73公里的方格放射狀公交專用道，服務(wù)主城并放射至東城。根據(jù)國內(nèi)快速環(huán)路建設(shè)的經(jīng)驗，在主城核心區(qū)外圍形成一條快速大容量的交通走廊后，通過實現(xiàn)繞行時間明顯短于穿城時間，能把城區(qū)主干道上的穿城交通吸引分流到二環(huán)快速通過，進而大大減少核心區(qū)的交通負(fù)荷。全線８車道方案：二環(huán)快速系統(tǒng)改造為全線８車道，工程總拆遷建筑面積：123萬平方米，投資框算57億元，其中直接工程費33．4億元，其他工程費用和拆遷費23．6億元。改革開放以來，官渡區(qū)緊緊抓住經(jīng)濟發(fā)展的良好機遇，充分發(fā)揮和利用得天獨厚的區(qū)位、科技、交通、信息、人才優(yōu)勢，走以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為支柱，市場為導(dǎo)向，第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，依托城市，服務(wù)城市，富裕農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展路子，把一個傳統(tǒng)的城郊農(nóng)業(yè)區(qū)建設(shè)成了以二、三產(chǎn)業(yè)為主體，城鄉(xiāng)兼容的新城區(qū)，成為全省經(jīng)濟發(fā)展最具活力的地區(qū)之一。實施工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略。空港建成后，年客流量將達到3000萬人次，成為中國第六大國際樞紐機場。公路等級為二級公路。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動建設(shè)。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無錫市區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。魚池（河流）約占總用地的38％，村民居住用地占20％，農(nóng)田占42％。 地塊開發(fā)建設(shè)資源分析 地塊自然資源。蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無錫市域內(nèi)的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項建設(shè)條件也趨于完善。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿足了不同的購房需求。 無錫市2000—2002年度房地產(chǎn)市場供需狀況2000年以來無錫房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢：房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，市場供需兩旺，房屋銷售量價齊升，商品房空置面積進一步減少，消費者購房越來越理性，開發(fā)主體綜合實力不斷增強，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高. 市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。 表4無錫市區(qū)2000—2002年商品房開