【正文】 根據(jù)以上分析，我們認為。目前，國有商業(yè)銀行資本金普遍不充足，貸款結(jié)構不合理，對于房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款以及貸款中的相互擔保、多頭抵押、超值抵押，銀行心理反應脆弱。在這種情況下，銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會更高。但現(xiàn)在要進一步調(diào)低利率已沒有多少空間。與此同時。自1996年５月１日至1999年６月10日，３年間銀行利率連續(xù)７次下調(diào)。為了拉動內(nèi)需、刺激消費，國家連續(xù)多年采取大幅降低儲蓄存款利率、優(yōu)化信貸結(jié)構、擴大消費信貸等一系列金融政策。歷史經(jīng)驗表明，高檔住宅房、度假別墅等，往往是調(diào)控監(jiān)管的首選目標。在理論界、輿論界議論蜂起的情況下，國家和各級政府可能對房地產(chǎn)業(yè)采取某些控制措施，對盲目投資和投機炒作加以限制?！熬盼濉币詠?，國家住房制度改革的實施，各地鼓勵住房消費政策的貫徹，帶動了居民消費結(jié)構的升級和消費水平的提高，也促進了城市房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。加上國有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務積累、外債和隱性外債增加等，將迫使擴張性財政政策不得不有所收縮。特別是公共部門債務急劇上升，近年間每年國債發(fā)行額高達3000－6000億元，去年年末國債余額超過15000億元。近年來，中央宏觀經(jīng)濟調(diào)控主要是實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以拉動投資，促進消費，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)較快發(fā)展。反之,將具有一定的價格風險。但由于本項目所處的鵝湖邊，受防洪因素的影響，開發(fā)時可能需要對地塊作加高處理，開發(fā)成本不確定性因素較多，對物業(yè)的售價將產(chǎn)生影響。對于具體區(qū)域，則要看項目的具體情況。在一個規(guī)則明確且信息暢通的市場中，商品的價格不會背離其價值，自然也就沒有泡沫，只有當信息不對稱現(xiàn)象存在，增加了交易成本的時候，市場行為才會扭曲，價格無法體現(xiàn)真正的價值，泡沫才會出現(xiàn)。 需求方面從發(fā)展趨勢來看，隨著國企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個私民營企業(yè)的快速發(fā)展，本地區(qū)對居住類和度假休閑類別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢，而對其他類型的低層高檔物業(yè)需求，受外向型經(jīng)濟的發(fā)展狀況變化，可能會產(chǎn)生波動，特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。鵝湖旅游度假區(qū)項目占地1800畝，是本地區(qū)（蘇、錫、常）最大的單體項目，總量規(guī)模較大。據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù),目前上海市的別墅較多集中在100萬～200萬元的價格段，%；其次是總價在200萬～300萬元的中高檔別墅，%；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。而與本項目相關的交通、環(huán)境等因素都在朝著優(yōu)化的方向發(fā)展。 市場定位的確定做旅游度假區(qū)開發(fā)項目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周圍的就業(yè)支持。 市場定位思考 目標客戶的導入目前無錫東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)，鵝湖旅游度假區(qū)項目的實施，將彌補這一空白，從而對無錫市區(qū)東部、高新技術開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、蕩口等鎮(zhèn)，蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉、吳江、常熟市的目標客戶群產(chǎn)生巨大的吸引力。調(diào)查結(jié)果顯示，在環(huán)境風格方面，%的客戶喜歡江南園林式、%的客戶喜歡水岸住宅,%的客戶喜歡歐陸風情,%的客戶喜歡北方庭院，%的客戶喜歡其他風格的小區(qū)。在產(chǎn)品類型方面，客戶的需求主要有六類：一是居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求；二是度假型物業(yè)，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)，這種居住與生活方式對聯(lián)體型別墅需求量較大；三是出租型別墅，很多外國公司的高級主管和外方員工，他們一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；四是旅游型物業(yè)，就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的,帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅和配套物業(yè)；五是辦公型物業(yè)，一般是一個大公司把一棟樓買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所；六是投資型別墅和高檔公寓，由于這類物業(yè)能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，有較大的市場需求量。這些人的特點是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個體工商戶、小私營業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會計師等名人，占購房比例的30%，但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費群體中變化最大的一族；還有一些客戶則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習慣于隱而不宣的生活。被調(diào)查對象中，戶主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板以及董事會成員，其他還有律師、會計師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務、金融和電信等高收入部門的中高級管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬元以上，最低的也在2萬元以上。從無錫房地產(chǎn)市場對2000戶家庭的問卷調(diào)查結(jié)果看，%的家庭有購買別墅的需求，蘇州、常熟、漲家港等市對這類物業(yè)的需求比例也在4～6%之間。威尼斯花園二期將建造148幢聯(lián)體別墅、57幢獨立別墅和224套低層公寓，預計售價聯(lián)體別墅每平方米將在6000元左右，獨立別墅則會達到每平方米10000元左右，而公寓售價也將在3000元以上。表10 2000—2003年無錫市部分別墅基本行情項目名稱總建筑面積建設年份銷售情況單價變動情況（元/平米）威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現(xiàn)5000左右 蘭寶苑2萬平米1994基本售完平均3800，最低3500太湖世家1999基本售完平均3000，最高10000百合園1萬平米1994基本售完3000—5200鑫博花園200335%開盤2000，現(xiàn)3100蠡景花園200285%2000—2500虹橋花園2003基本訂完6000—9000，平均7000綠島家園2002基本售完3000—4000 典型個案研究無錫市已經(jīng)形成或準備開發(fā)的低密度（）物業(yè)形態(tài)主要為獨立別墅和聯(lián)排別墅居住區(qū)，比較集中分布在兩大區(qū)域：一個是蠡湖地區(qū)，主要有太湖虹橋花園、太湖明珠苑及種禽場地塊（土地面積69023平方米，）、泰德新城、威尼斯花園（占地39萬平方米，一期已開發(fā)20萬平方米）等大型別墅項目；另一個是馬山地區(qū)，主要有檀溪村地塊（占地1200畝，）和碧波二路南（占地19萬平方米，）兩個大項目，目前建設方案還沒有確定。在無錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個低密度物業(yè)小區(qū)近20萬平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開發(fā)以外，其余均已基本售完，售價在每平米3000元至10000元之間（詳見表10）。125092111721300154715201550房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)539197124554219125593228127市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)188119107195140108205154106 蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)基準競爭分析蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)市場是1992年以后開始形成的，兩三年的時間內(nèi)，各市在環(huán)太湖地區(qū)，零星開發(fā)了一些別墅群，由于規(guī)劃滯后、基礎設施不配套、物業(yè)管理不到位，市場需求不旺，長期處于低水平競爭發(fā)展狀態(tài)。21151863243525451812市區(qū)二手住房均價市區(qū)商品住房均價59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額1299112415910047123170房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積7624574078505214881467748526其中：住宅施工面積6253693446914053981238658440房屋竣工總面積445237204467248193558290269其中：住宅竣工面積376197161386205170465254227市區(qū)房屋竣工總面積19091151235136160235176237其中：住宅竣工面積16272115195109140199153198商品房銷售總面積373218149480202173540235249其中：住宅銷售面積330197134432183170480219224市區(qū)商品房銷售面積151147112259131143259162213其中：住宅銷售面積13614099235112135239150193市區(qū)商品房銷售金額其中：住宅銷售金額空置商品房面積2221367819293701275851其中：市區(qū)空置面積121826612155594541市區(qū)二手房成交面積下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況：表9 蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 年份而與此同時，無錫、常州的老城區(qū)過度開發(fā)，城市擴張緩慢，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。1992年以后，蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，特別是新加坡工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的設立，使蘇州的開放開發(fā)從點、線向面、網(wǎng)聚合。私營企業(yè)（個）16963644548462819其中工業(yè)8635452623371942批零餐飲542114021584594個體勞動（戶）51080446601751513687表8 蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況01年:批準外商投資項目合同(個)市區(qū)常熟昆山吳江太倉本年批準企業(yè)數(shù)529101343128156本年批準外資(萬美元)317808602381597165931159192本年實際利用外資11848230726750392119324734累計實際利用外資944233210961504601107869165026年末已開業(yè)的外資企業(yè)數(shù)11206081070592782從以上表78的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,鄰近蕩口鎮(zhèn)的蘇州市有關片區(qū)中也有相當多的潛在購買本項目中低密度高檔住宅的潛在客戶。第三產(chǎn)業(yè)(億元)第一產(chǎn)業(yè)(億元)以上情況說明，鵝湖旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(包括無錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶)購買別墅方面將具有較大的優(yōu)勢。無錫市規(guī)模較大的外資企業(yè)大多集中于此，世界500家最大跨國公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無錫新區(qū)。，無錫市確實存在著較大的低密度高檔住宅的潛在市場，比較留有余地的估計,在近三年中,無錫地區(qū)總需求約在12000～15000戶左右。所以，外商在錫購買住宅以及租賃居住的實際數(shù)量將遠遠大于上述在房地產(chǎn)市場登記的數(shù)量。另有1068戶在錫租房居住（包括租賃高級公寓）。在錫外商業(yè)主,及在外資企業(yè)和港澳臺企業(yè)中工作的外籍及港澳臺籍高級經(jīng)理人員已達13000多人，據(jù)無錫市外經(jīng)局、無錫市公安局等部門掌握的情況，現(xiàn)在常住無錫的外商（包括購房、租房和住于外企自有公寓中）約有5000～6000人左右。綜合以上兩種預測,無錫城鄉(xiāng)本地居民在近三年中,有購買別墅意向的大約在10000～14000戶左右，這是相當大的市場需求。預測2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。據(jù)表5所列,%的比例推算,；其中有購買聯(lián)排別墅的將達7486戶。所調(diào)查的對象中，70%為個私營企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主，其余人員為高收入部門中的中高級管理人員。對停車位的選擇：%，%，%，%，%，%。購房總價選擇分布：（萬元）%，26～%，31～%，36～%，41～%，46～%，%。購房原因分析：%%，%，%，%，用于投資的占11%。有購房意向者的收入狀況為：家庭年收入4～%，6～%，8～10萬的占8%，%。其中打算3 %；%。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測算，,戶均可支配收入在5萬元以上有148000戶，其中5～10萬元的50320戶,10萬元以上的達15687戶。無錫市城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車擁有量上，無錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車總數(shù)達4萬輛，2002年日增私家車80余輛。表6 2002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源：2003年無錫統(tǒng)計局城調(diào)隊此外,還必須注意到，改革開放以來,無錫市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,近五年來,民(私)營經(jīng)濟迅速發(fā)展,特別市原為集體企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)大部分改制為民(私)營經(jīng)濟,2001年,無錫全市民(私)營企業(yè)已達38739家,其中市區(qū)24651家,注冊資本134億元。我們依照以上數(shù)據(jù)，根據(jù)1991—2002年GDP增長與居民可支配收入的相關系數(shù)進行預測，到2007年，,最高收入戶人均年收入將達36798元，即到2007年，；。根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長呈強正相關關系,。年均增長這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出：表5 無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(簡表) 年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%增幅%2002