【正文】 。二、研究結(jié)論某休閑旅游區(qū)全力建設(shè)三大旅游板塊（入江口生態(tài)旅游試驗(yàn)區(qū)、河口公園休閑旅游區(qū)、沿某河觀光旅游區(qū)），因地制宜地策劃18個(gè)旅游項(xiàng)目，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制訂科學(xué)有效的管理運(yùn)營(yíng)方案，不僅在建設(shè)技術(shù)上切實(shí)可行，而且在財(cái)務(wù)指標(biāo)上反映良好。本規(guī)劃嚴(yán)格參照國(guó)家森林公園及國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)指標(biāo)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并在此基礎(chǔ)之上，考慮與之對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目、產(chǎn)品設(shè)定，制定與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)開發(fā)策略，以實(shí)現(xiàn)景區(qū)在符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之下的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，充分考慮所設(shè)置項(xiàng)目的市場(chǎng)感應(yīng)度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運(yùn)作。故此，從技術(shù)分析方面來看，本規(guī)劃遵循了由基礎(chǔ)條件分析入手，經(jīng)過必要的產(chǎn)品設(shè)置，提出與之對(duì)應(yīng)的開發(fā)建設(shè)方案，并通過必要的技術(shù)指標(biāo)驗(yàn)證，具有必要的技術(shù)可行性。第十一章 可行性研究結(jié)論一、可行性分析本規(guī)劃基于實(shí)地考察和地形勘測(cè)，通過分析景區(qū)開發(fā)條件和市場(chǎng)情況分析，了解并分析當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，進(jìn)一步做出了必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以確定未來景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出相應(yīng)的規(guī)劃布局和項(xiàng)目策劃。第二，充分實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。未來發(fā)展過程中可以在如下方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析：第一，充分發(fā)揮旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，帶動(dòng)某鎮(zhèn)及整個(gè)縣域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。河口景區(qū)將可持續(xù)發(fā)展作為第一原則，強(qiáng)調(diào)社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展觀，以率先搶先低碳旅游標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)低碳旅游示范區(qū)為指向，將河口景區(qū)打造成為低碳型、和諧化的生態(tài)旅游區(qū)。對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂械奶胤N生態(tài)資源，進(jìn)行景觀化改造打造一系列標(biāo)志性生態(tài)游憩景觀，如將現(xiàn)有河口區(qū)域打造成為休閑區(qū)核心區(qū)域，充分利用現(xiàn)有鄉(xiāng)村資源開發(fā)農(nóng)家樂旅游項(xiàng)目，在這一過程中，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧相處的理念，嘗試建立低碳旅游區(qū)，保護(hù)河口區(qū)域生態(tài)環(huán)境，使之持續(xù)發(fā)展。河口景區(qū)不僅在各類道路、荒地、農(nóng)林地、建筑地塊加強(qiáng)植被培育和綠化，而且在花木種類、林相改造、植物景觀等方面進(jìn)行美化作用，傾心打造宜人宜游宜居的“綠色休閑區(qū)”，在保護(hù)大興安嶺林區(qū)的前提下，提升當(dāng)?shù)卣w生態(tài)環(huán)境的品級(jí)。與此同時(shí)，為保障游客利益所展開的整體環(huán)境打造和安全防護(hù)，也將實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧相處和環(huán)境效益最大化。二、環(huán)境影響評(píng)價(jià)河口自身擁有優(yōu)越的資源，其中包括山地、河灘、大興安嶺植被和黑龍江等。對(duì)某縣城區(qū)域來說，在提升自身旅游度假品牌的過程中，必然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)卣w形象的重新打造，實(shí)現(xiàn)整個(gè)縣城居住環(huán)境及公共環(huán)境的整體提升。第一，為滿足度假旅游者的需求，河口休閑旅游區(qū)要提供各類配套服務(wù)，滿足旅游者在吃、住、行、游、娛、購等多方面的服務(wù)需求，需要大量的勞動(dòng)從業(yè)人員，屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，故此，能夠明顯帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)水平。第十章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與環(huán)境評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)河口休閑旅游區(qū)的建成和逐步發(fā)展，必然為周邊區(qū)域乃至整個(gè)某帶來相當(dāng)?shù)挠绊??？傊?，本?cái)務(wù)分析是在嚴(yán)格遵循客觀、穩(wěn)健等原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，分析結(jié)果表明：在設(shè)定的條件下，本項(xiàng)目既能保證投資的基本合理收益，按時(shí)償還銀行貸款，同時(shí)又能確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目的獲利能力良好。項(xiàng)目獲利能力指標(biāo)利潤(rùn)總額 年均利潤(rùn)總額 年均稅后利潤(rùn)總額 年均投資回報(bào)率%根據(jù)以上分析可以得出如下的結(jié)論：本項(xiàng)目的投資盈利能力較好。項(xiàng)目投資盈利能力指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 2．項(xiàng)目獲利能力分析根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)通則，按照稅后利潤(rùn)的一定比例提取盈余公積金，當(dāng)累計(jì)盈余公積金達(dá)到固定資產(chǎn)原值的50%時(shí)，可不再提取，本項(xiàng)目暫按10%提取。根據(jù)上述某休閑旅游區(qū)旅游項(xiàng)目投資估算、收入預(yù)測(cè)和營(yíng)運(yùn)成本分析，某休閑旅游區(qū)旅游項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下表所示。（3）營(yíng)運(yùn)成本營(yíng)運(yùn)成本主要發(fā)生在食宿服務(wù)和游憩項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)成本、稅金成本以及一些營(yíng)銷宣傳、維護(hù)成本等，還包括整個(gè)旅游區(qū)內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，其中營(yíng)業(yè)成本包括原材料費(fèi)用、水電氣費(fèi)用、人員工資福利費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)用等，河口景區(qū)按總收入的60%計(jì)算。表91 某休閑旅游區(qū)旅游項(xiàng)目年度收益預(yù)測(cè)（單位：萬元）年份游客數(shù)量進(jìn)入收入餐飲收入住宿收入購物收入娛樂收入合計(jì)20112012201320142015107720161197201720181491201916682020合計(jì)　二、現(xiàn)金流量表與財(cái)務(wù)分析（一） 現(xiàn)金流量表（1）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率%。同時(shí)，按東三省的旅游消費(fèi)水平和未來河口旅游接待客源特點(diǎn)，考慮到物價(jià)水平漲幅（按前五年和后五年分別統(tǒng)計(jì)），其中河口景區(qū)人均進(jìn)入花費(fèi)（門票加交通費(fèi)）為150元/人，人均游客餐飲花費(fèi)為150元/人，人均游客住宿花費(fèi)為200元/人，人均游客購物花費(fèi)約300元/人，人均游客休閑娛樂花費(fèi)大約為200元/人。其中，%，%。本項(xiàng)目投資總額約為8325萬元，其中1665萬元，應(yīng)為開發(fā)商自有資金，并于建設(shè)期初投入；另外6660萬元，為建筑工程專項(xiàng)借款，依據(jù)“一次性審批，分批或按工程進(jìn)度簽訂合同和用款”的方式借入并投入使用，%計(jì)算，建設(shè)期間利息應(yīng)予資本化，計(jì)入建筑物成本。其中，一期投資額為4665萬元，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面；二期投資額為3660萬元，主要用于度假區(qū)旅游設(shè)施提升方面。 黑龍江及大興安嶺各地主要設(shè)備和原材料市場(chǎng)報(bào)價(jià)216。 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）216。 大興安嶺建設(shè)廳相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資概算標(biāo)準(zhǔn)216。第八章 旅游投資估算與資金籌措方案一、投資估算（一）投資估算依據(jù)216。3) 用地規(guī)劃除考慮了城市功能外還結(jié)合了規(guī)劃區(qū)實(shí)際地形，開發(fā)實(shí)施過程中應(yīng)結(jié)合其原始風(fēng)貌進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并注意使周圍建筑風(fēng)格與之有機(jī)協(xié)調(diào)。2) 城市建設(shè)應(yīng)與環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，應(yīng)遵循城市開發(fā)建設(shè)對(duì)某景區(qū)周邊環(huán)境破壞最小原則，滿足低強(qiáng)度、低密度開發(fā)的控制要求。表73 河口景區(qū)土地規(guī)劃利用平衡表功能區(qū)塊項(xiàng)目占地面積規(guī)劃區(qū)塊面積所占比例（%）入江口生態(tài)旅游試驗(yàn)區(qū)115080010411120河口公園休閑旅游區(qū)420006311610沿某河漂流旅游區(qū)33000014044900合計(jì)152280050350000（二）土地利用主要指標(biāo)控制1) 規(guī)劃區(qū)總面積：50350000平方米 2) 規(guī)劃建設(shè)用地：1522800平方米 3) 規(guī)劃土地利用率：% 4) 規(guī)劃區(qū)容積率：5) 規(guī)劃區(qū)建筑密度：% 6) 規(guī)劃區(qū)綠化率：表74 規(guī)劃區(qū)土地利用主要技術(shù)指標(biāo)控制一覽技術(shù)指標(biāo)土地利用率容積率綠化率數(shù)值（三）規(guī)劃依據(jù)1) 規(guī)劃范圍內(nèi)的用地類型分類和代碼采用《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》GB502981999里的“風(fēng)景區(qū)用地分類表”的規(guī)定進(jìn)行劃分。2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃為了便于河口景區(qū)開發(fā)和組織游客進(jìn)行旅游，根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)旅游功能區(qū)的劃分來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地利用的控制，現(xiàn)將規(guī)劃區(qū)劃分為三區(qū)?，F(xiàn)狀道路系統(tǒng)基本為水上交通的格局，對(duì)外交通主要有公路交通（209國(guó)道）和水上交通（黑龍江、某河及古龍干河）兩種，其他交通道路幾乎沒有。生產(chǎn)建筑用地面積也很小，且與其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地交錯(cuò)。二、土地利用規(guī)劃1. 土地利用現(xiàn)狀某休閑旅游區(qū)現(xiàn)狀居住建筑集中在河口村，但建筑布局比較混亂，沒有規(guī)劃好，土地浪費(fèi)十分嚴(yán)重。第七章 開發(fā)進(jìn)度安排與土地利用方案一、開發(fā)進(jìn)度安排根據(jù)某休閑旅游區(qū)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，按照“一次規(guī)劃，分期建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展”原則，對(duì)全部旅游項(xiàng)目進(jìn)行主次劃分，分階段、分區(qū)塊建設(shè)，便于集中力量，做好示范性；同時(shí)又考慮到市場(chǎng)需求持續(xù)性，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展，各項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序安排如表71所示。公共廣播電視系統(tǒng)：在主要游憩區(qū)和公共場(chǎng)所，設(shè)置公共廣播裝置，裝置外觀應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；電視系統(tǒng)可增設(shè)旅游信息服務(wù)頻道。規(guī)劃區(qū)內(nèi)采用交接配電方式，在景區(qū)大門服務(wù)接待中心設(shè)置一個(gè)交接箱，交接箱總?cè)萘繛?00/600線對(duì)；并根據(jù)情況在景區(qū)內(nèi)設(shè)置3個(gè)電話組線箱，室外落地安裝。考慮到成本問題，規(guī)劃10kV配電線路在主要景區(qū)外可采用架空電纜，在主要景區(qū)內(nèi)采用地埋電纜。旅游區(qū)用電用戶均以10KV配電線路供電，10KV電力線主要沿旅游公路、鄉(xiāng)道埋地敷設(shè)，變壓器選擇留有10%的余地，單臺(tái)變壓器容量不超過1000KVA，變配電所至用戶的380V/220V低壓線路采用放射式和樹干式相結(jié)合的配電方式，規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)符合大小和布局在大門服務(wù)中心后側(cè)設(shè)置1個(gè)電纜分支箱，先由變配電所引大電纜至各電纜分支箱，再由電纜分支箱分成多根小電纜至用戶。（三）電力系統(tǒng)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，近旅游區(qū)近、中遠(yuǎn)期最大綜合用電負(fù)荷分別為403kw和572kw。對(duì)于不能排至污水處理站/廠的其它服務(wù)點(diǎn)和居民點(diǎn)生活污水，宜分片就地處理，污水量少的可采用土壤凈化方式解決，達(dá)到國(guó)家尾水標(biāo)準(zhǔn)后用于灌溉或直接排放?？偽鬯堪凑丈钣盟康?5%來計(jì)算，則近期污水排放總量約為485噸/日，中遠(yuǎn)期約為935噸/日。區(qū)內(nèi)給水管兼做消防管，采用低壓制，室外消防栓沿道路布置，間距不超過120米，保護(hù)半徑不超過150米。管線沿道路敷設(shè)，水管設(shè)檢修閥門，閥門宜設(shè)于管道節(jié)點(diǎn)處。用水主要由一根DN300mm給水管或抽水管從蓄水池引入，配水管道采用DN200mm，農(nóng)家用戶采用DN75mm。本規(guī)劃建議在河口村增建一座自來水廠，其水塔一次性容量約200噸，日最大供水量約400噸；另外在紅毛林山莊增建一座50噸左右容量的蓄水塔，在河口公園的戶外拓展?fàn)I地增建一座50噸左右容量的蓄水池。在小黑砬子紀(jì)念園內(nèi)修建旅游廊道。碑用大理石作為材質(zhì)，碑上篆刻上某爾戰(zhàn)斗中英勇犧牲的戰(zhàn)士，以緬懷烈士的永垂不朽。3．建設(shè)規(guī)模 總占地面積約為1000平方米，其中紀(jì)念臺(tái)占地面積約50平方米，觀景亭占地面積約為50平方米。提供大大小小的游船，滿足游客親水和界江體驗(yàn)的需求；親水餐廳是以親水為主題的生態(tài)餐廳，餐廳內(nèi)有擺設(shè)各類植物，花草郁郁蔥蔥，環(huán)繞餐廳四周。其中在橋頭下方修建一個(gè)大型游船碼頭。3．建設(shè)規(guī)模 大型游船碼頭約占500平方米，親水餐廳約占5000平方米。 多運(yùn)用古代建筑要素，如古驛站、古軍營(yíng)、古城墻、古商業(yè)街、古代酒肆等，增加木城的歷史滄桑感與陳舊感。 要就地取材，利用好某境內(nèi)豐富的木材資源，采用木材作為木城主體建筑材料。 某爾木城要盡可能恢復(fù)古時(shí)木城面貌，采用清康熙年間某建筑風(fēng)格。（三）某爾木城規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 邊防重鎮(zhèn)，金礦之鄉(xiāng)2．設(shè)施選址 位于河南村右側(cè)空地3．建設(shè)規(guī)模某爾木城，內(nèi)設(shè)金礦主題樂園、夏宮、影視城、國(guó)際夏令營(yíng)地四大項(xiàng)目，總占地面積60000平方米，其中金礦主題樂園占地20000平方米，影視城占地面積20000平方米，夏宮占地15000平方米，國(guó)際夏令營(yíng)地占地5000平方米。216。216。 可以淡水魚類為招牌，吸引游客，打開市場(chǎng)。分二期選擇50戶農(nóng)戶作為試點(diǎn)。每戶約占100平方米，總建筑用地面積占約3000平方米。（二）河口村農(nóng)家樂旅游接待點(diǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)1．主題特色 做一天某人，吃一回河口魚2．設(shè)施選址 位于河口村?？赏瑫r(shí)容納100人左右。三、旅游設(shè)施（一）漂流旅游基地（紅毛林山莊）規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)1．主題特色觀大沙灘紅毛柳，玩激情漂流2．設(shè)施選址 位于某河與古龍干河交匯口處。其中鐵人三項(xiàng)基地是集游泳、自行車、長(zhǎng)跑位一體的綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。煙囪砬子區(qū)很多地方可供攀巖，高度從10米到100米不等。3．建設(shè)規(guī)模 占地約為10萬平方米，可同時(shí)容納100人左右。營(yíng)地的建設(shè)要注重對(duì)濕地草場(chǎng)的保護(hù)，避免大面積的設(shè)施建設(shè)所造成的土壤與植被破壞，影響整體景觀美感。（二）國(guó)際自駕車營(yíng)地1．主題特色 自助之旅，生態(tài)綠園2．設(shè)施選址 位于某爾木城北側(cè)3．建設(shè)規(guī)模 總占地面積約為10000平方米，其中設(shè)施總建筑面積約1000平方米，提供200個(gè)泊車位。4．建設(shè)內(nèi)容主要包括生活區(qū)與學(xué)習(xí)拓展區(qū)兩大部分。公共停車場(chǎng)應(yīng)是生態(tài)型的，從停車場(chǎng)的整體布局到車位、隔離欄道等細(xì)節(jié)都要強(qiáng)化綠色景觀的設(shè)計(jì)與構(gòu)造。小型停車場(chǎng)主要停放小型車輛，大型車輛在這?？肯驴停粶?zhǔn)久留。（六）停車場(chǎng)與站點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)河口景區(qū)未來游客數(shù)量與游客需求分析，景區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置1處大型停車場(chǎng)、3處中型停車場(chǎng)和2處小型停車場(chǎng)。水上游線的碼頭均建若干墩位，向水面延伸約2米，占岸線長(zhǎng)約30米。（五）特色旅游交通規(guī)劃從河口大橋到湖通鎮(zhèn)，開辟界江水上旅游廊道。游步道3 在某河和古龍干河交匯口處修建一座跨河索橋，長(zhǎng)約500米。（四）景區(qū)游步道修建規(guī)劃游步道1 從小黑砬子到煙囪砬子段修建濱河游步道，該游步道寬約1～，并且串聯(lián)小黑砬子紀(jì)念園、河口戶外拓展?fàn)I地等。除此之外，規(guī)劃組建議增加某縣與黑河市等黑龍江省內(nèi)主要縣市之間、景區(qū)之間的汽車、火車班次，尤其是增加某縣內(nèi)四大景區(qū)之間的汽車班次，并設(shè)立部分班車的?？奎c(diǎn)。2．修建道路將從某河與古龍干河之間的跨河索橋到209國(guó)道以及河口村至某河漂流旅游基地，修建鄉(xiāng)村旅游公路，按照重丘型三級(jí)道路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，路面寬度為6－8米。（二）對(duì)外道路交通銜接規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)外圍交通較為便捷，209國(guó)道通往河口景區(qū)。目前進(jìn)入河口休閑旅游區(qū)主要依靠S209國(guó)道，無其他陸路交通線路。在荒地處，建立垃圾填埋場(chǎng)，將可降解的固體垃圾運(yùn)到此處，進(jìn)行統(tǒng)一的填埋。 三道灣：在古龍干