【正文】 (浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，特別是新加坡工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的設(shè)立，使蘇州的開放開發(fā)從點(diǎn)、線向面、網(wǎng)聚合。下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：表9 蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 年份59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額21151863243525451812市區(qū)二手住房均價(jià)在無錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個(gè)低密度物業(yè)小區(qū)近20萬平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開發(fā)以外，其余均已基本售完，售價(jià)在每平米3000元至10000元之間（詳見表10）。威尼斯花園二期將建造148幢聯(lián)體別墅、57幢獨(dú)立別墅和224套低層公寓，預(yù)計(jì)售價(jià)聯(lián)體別墅每平方米將在6000元左右，獨(dú)立別墅則會(huì)達(dá)到每平方米10000元左右，而公寓售價(jià)也將在3000元以上。被調(diào)查對象中，戶主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個(gè)私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板以及董事會(huì)成員，其他還有律師、會(huì)計(jì)師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門的中高級管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬元以上，最低的也在2萬元以上。在產(chǎn)品類型方面，客戶的需求主要有六類：一是居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求；二是度假型物業(yè)，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)，這種居住與生活方式對聯(lián)體型別墅需求量較大；三是出租型別墅，很多外國公司的高級主管和外方員工，他們一般不會(huì)把別墅買下來，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；四是旅游型物業(yè)，就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的,帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅和配套物業(yè)；五是辦公型物業(yè)，一般是一個(gè)大公司把一棟樓買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所；六是投資型別墅和高檔公寓，由于這類物業(yè)能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，有較大的市場需求量。 市場定位思考 目標(biāo)客戶的導(dǎo)入目前無錫東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)，鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，將彌補(bǔ)這一空白，從而對無錫市區(qū)東部、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、蕩口等鎮(zhèn)，蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉、吳江、常熟市的目標(biāo)客戶群產(chǎn)生巨大的吸引力。而與本項(xiàng)目相關(guān)的交通、環(huán)境等因素都在朝著優(yōu)化的方向發(fā)展。鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目占地1800畝，是本地區(qū)（蘇、錫、常）最大的單體項(xiàng)目，總量規(guī)模較大。在一個(gè)規(guī)則明確且信息暢通的市場中，商品的價(jià)格不會(huì)背離其價(jià)值，自然也就沒有泡沫，只有當(dāng)信息不對稱現(xiàn)象存在，增加了交易成本的時(shí)候，市場行為才會(huì)扭曲，價(jià)格無法體現(xiàn)真正的價(jià)值，泡沫才會(huì)出現(xiàn)。但由于本項(xiàng)目所處的鵝湖邊，受防洪因素的影響，開發(fā)時(shí)可能需要對地塊作加高處理，開發(fā)成本不確定性因素較多，對物業(yè)的售價(jià)將產(chǎn)生影響。近年來，中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要是實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以拉動(dòng)投資，促進(jìn)消費(fèi)，保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展。加上國有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務(wù)積累、外債和隱性外債增加等，將迫使擴(kuò)張性財(cái)政政策不得不有所收縮。在理論界、輿論界議論蜂起的情況下，國家和各級政府可能對房地產(chǎn)業(yè)采取某些控制措施，對盲目投資和投機(jī)炒作加以限制。為了拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)，國家連續(xù)多年采取大幅降低儲(chǔ)蓄存款利率、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大消費(fèi)信貸等一系列金融政策。與此同時(shí)。在這種情況下，銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項(xiàng)目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會(huì)更高。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為。目前，國有商業(yè)銀行資本金普遍不充足，貸款結(jié)構(gòu)不合理，對于房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款以及貸款中的相互擔(dān)保、多頭抵押、超值抵押，銀行心理反應(yīng)脆弱。但現(xiàn)在要進(jìn)一步調(diào)低利率已沒有多少空間。自1996年５月１日至1999年６月10日，３年間銀行利率連續(xù)７次下調(diào)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，高檔住宅房、度假別墅等，往往是調(diào)控監(jiān)管的首選目標(biāo)?！熬盼濉币詠?，國家住房制度改革的實(shí)施，各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的貫徹，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級和消費(fèi)水平的提高，也促進(jìn)了城市房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。特別是公共部門債務(wù)急劇上升，近年間每年國債發(fā)行額高達(dá)3000－6000億元，去年年末國債余額超過15000億元。反之,將具有一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。對于具體區(qū)域，則要看項(xiàng)目的具體情況。 需求方面從發(fā)展趨勢來看，隨著國企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個(gè)私民營企業(yè)的快速發(fā)展，本地區(qū)對居住類和度假休閑類別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢，而對其他類型的低層高檔物業(yè)需求，受外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r變化，可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù),目前上海市的別墅較多集中在100萬～200萬元的價(jià)格段，%；其次是總價(jià)在200萬～300萬元的中高檔別墅，%；而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。 市場定位的確定做旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周圍的就業(yè)支持。調(diào)查結(jié)果顯示，在環(huán)境風(fēng)格方面，%的客戶喜歡江南園林式、%的客戶喜歡水岸住宅,%的客戶喜歡歐陸風(fēng)情,%的客戶喜歡北方庭院，%的客戶喜歡其他風(fēng)格的小區(qū)。這些人的特點(diǎn)是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個(gè)體工商戶、小私營業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會(huì)計(jì)師等名人，占購房比例的30%，但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費(fèi)群體中變化最大的一族；還有一些客戶則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習(xí)慣于隱而不宣的生活。從無錫房地產(chǎn)市場對2000戶家庭的問卷調(diào)查結(jié)果看，%的家庭有購買別墅的需求，蘇州、常熟、漲家港等市對這類物業(yè)的需求比例也在4～6%之間。表10 2000—2003年無錫市部分別墅基本行情項(xiàng)目名稱總建筑面積建設(shè)年份銷售情況單價(jià)變動(dòng)情況（元/平米）威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現(xiàn)5000左右 蘭寶苑2萬平米1994基本售完平均3800，最低3500太湖世家1999基本售完平均3000，最高10000百合園1萬平米1994基本售完3000—5200鑫博花園200335%開盤2000，現(xiàn)3100蠡景花園200285%2000—2500虹橋花園2003基本訂完6000—9000，平均7000綠島家園2002基本售完3000—4000 典型個(gè)案研究無錫市已經(jīng)形成或準(zhǔn)備開發(fā)的低密度（）物業(yè)形態(tài)主要為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅居住區(qū)，比較集中分布在兩大區(qū)域：一個(gè)是蠡湖地區(qū)，主要有太湖虹橋花園、太湖明珠苑及種禽場地塊（土地面積69023平方米，）、泰德新城、威尼斯花園（占地39萬平方米，一期已開發(fā)20萬平方米）等大型別墅項(xiàng)目；另一個(gè)是馬山地區(qū)，主要有檀溪村地塊（占地1200畝，）和碧波二路南（占地19萬平方米，）兩個(gè)大項(xiàng)目，目前建設(shè)方案還沒有確定。125092111721300154715201550房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)539197124554219125593228127市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)188119107195140108205154106 蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)基準(zhǔn)競爭分析蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)市場是1992年以后開始形成的，兩三年的時(shí)間內(nèi)，各市在環(huán)太湖地區(qū)，零星開發(fā)了一些別墅群，由于規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、物業(yè)管理不到位，市場需求不旺，長期處于低水平競爭發(fā)展?fàn)顟B(tài)。市區(qū)商品住房均價(jià)1299112415910047123170房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積7624574078505214881467748526其中：住宅施工面積6253693446914053981238658440房屋竣工總面積445237204467248193558290269其中：住宅竣工面積376197161386205170465254227市區(qū)房屋竣工總面積19091151235136160235176237其中：住宅竣工面積16272115195109140199153198商品房銷售總面積373218149480202173540235249其中：住宅銷售面積330197134432183170480219224市區(qū)商品房銷售面積151147112259131143259162213其中：住宅銷售面積13614099235112135239150193市區(qū)商品房銷售金額其中：住宅銷售金額空置商品房面積2221367819293701275851其中：市區(qū)空置面積121826612155594541市區(qū)二手房成交面積而與此同時(shí)，無錫、常州的老城區(qū)過度開發(fā)，城市擴(kuò)張緩慢，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。私營企業(yè)（個(gè)）16963644548462819其中工業(yè)8635452623371942批零餐飲542114021584594個(gè)體勞動(dòng)（戶）51080446601751513687表8 蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況01年:批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目合同(個(gè))市區(qū)常熟昆山吳江太倉本年批準(zhǔn)企業(yè)數(shù)529101343128156本年批準(zhǔn)外資(萬美元)317808602381597165931159192本年實(shí)際利用外資11848230726750392119324734累計(jì)實(shí)際利用外資944233210961504601107869165026年末已開業(yè)的外資企業(yè)數(shù)11206081070592782從以上表78的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,鄰近蕩口鎮(zhèn)的蘇州市有關(guān)片區(qū)中也有相當(dāng)多的潛在購買本項(xiàng)目中低密度高檔住宅的潛在客戶。第一產(chǎn)業(yè)(億元)無錫市規(guī)模較大的外資企業(yè)大多集中于此，世界500家最大跨國公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無錫新區(qū)。所以，外商在錫購買住宅以及租賃居住的實(shí)際數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述在房地產(chǎn)市場登記的數(shù)量。在錫外商業(yè)主,及在外資企業(yè)和港澳臺(tái)企業(yè)中工作的外籍及港澳臺(tái)籍高級經(jīng)理人員已達(dá)13000多人，據(jù)無錫市外經(jīng)局、無錫市公安局等部門掌握的情況，現(xiàn)在常住無錫的外商（包括購房、租房和住于外企自有公寓中）約有5000～6000人左右。預(yù)測2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。所調(diào)查的對象中，70%為個(gè)私營企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主，其余人員為高收入部門中的中高級管理人員。購房總價(jià)選擇分布：（萬元）%，26～%，31～%，36～%，41～%，46～%，%。有購房意向者的收入狀況為：家庭年收入4～%，6～%，8～10萬的占8%，%。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測算，,戶均可支配收入在5萬元以上有148000戶，其中5～10萬元的50320戶,10萬元以上的達(dá)15687戶。表6 2002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源：2003年無錫統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)此外,還必須注意到，改革開放以來,無錫市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,近五年來,民(私)營經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,特別市原為集體企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)大部分改制為民(私)營經(jīng)濟(jì),2001年,無錫全市民(私)營企業(yè)已達(dá)38739家,其中市區(qū)24651家,注冊資本134億元。根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長呈強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系,。年均增長這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出：表5 無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(簡表) 年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%增幅%2002108602001945420008603199979201998717819976935199665001995576319945054521993332519922391199120071990183319891625119881454198712891986隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目建成了居住小區(qū)，但未能帶動(dòng)周圍改造，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。 表4無錫市區(qū)2000—2002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計(jì)