【正文】 發(fā)與銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目完成投資額竣工面積這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出：表5 無(wú)錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(zhǎng)(簡(jiǎn)表) 年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶(hù)10%增幅%最高收入戶(hù)10%增幅%2002108602001945420008603199979201998717819976935199665001995576319945054521993332519922391199120071990183319891625119881454198712891986根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過(guò)作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長(zhǎng)呈強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系,。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測(cè)算，,戶(hù)均可支配收入在5萬(wàn)元以上有148000戶(hù)，其中5～10萬(wàn)元的50320戶(hù),10萬(wàn)元以上的達(dá)15687戶(hù)。購(gòu)房總價(jià)選擇分布：（萬(wàn)元）%，26～%，31～%，36～%，41～%，46～%，%。預(yù)測(cè)2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。所以，外商在錫購(gòu)買(mǎi)住宅以及租賃居住的實(shí)際數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述在房地產(chǎn)市場(chǎng)登記的數(shù)量。第一產(chǎn)業(yè)(億元)而與此同時(shí)，無(wú)錫、常州的老城區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)，城市擴(kuò)張緩慢，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。市區(qū)商品住房均價(jià)表10 2000—2003年無(wú)錫市部分別墅基本行情項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積建設(shè)年份銷(xiāo)售情況單價(jià)變動(dòng)情況（元/平米）威尼斯8萬(wàn)平米1994基本售完開(kāi)盤(pán)六七千,現(xiàn)5000左右 蘭寶苑2萬(wàn)平米1994基本售完平均3800，最低3500太湖世家1999基本售完平均3000，最高10000百合園1萬(wàn)平米1994基本售完3000—5200鑫博花園200335%開(kāi)盤(pán)2000，現(xiàn)3100蠡景花園200285%2000—2500虹橋花園2003基本訂完6000—9000，平均7000綠島家園2002基本售完3000—4000 典型個(gè)案研究無(wú)錫市已經(jīng)形成或準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的低密度（）物業(yè)形態(tài)主要為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅居住區(qū)，比較集中分布在兩大區(qū)域：一個(gè)是蠡湖地區(qū)，主要有太湖虹橋花園、太湖明珠苑及種禽場(chǎng)地塊（土地面積69023平方米，）、泰德新城、威尼斯花園（占地39萬(wàn)平方米，一期已開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平方米）等大型別墅項(xiàng)目；另一個(gè)是馬山地區(qū)，主要有檀溪村地塊（占地1200畝，）和碧波二路南（占地19萬(wàn)平方米，）兩個(gè)大項(xiàng)目，目前建設(shè)方案還沒(méi)有確定。這些人的特點(diǎn)是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個(gè)體工商戶(hù)、小私營(yíng)業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會(huì)計(jì)師等名人，占購(gòu)房比例的30%，但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費(fèi)群體中變化最大的一族；還有一些客戶(hù)則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習(xí)慣于隱而不宣的生活。 市場(chǎng)定位的確定做旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周?chē)木蜆I(yè)支持。 需求方面從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著國(guó)企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個(gè)私民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，本地區(qū)對(duì)居住類(lèi)和度假休閑類(lèi)別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，而對(duì)其他類(lèi)型的低層高檔物業(yè)需求，受外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r變化，可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。反之,將具有一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。“九五”以來(lái)，國(guó)家住房制度改革的實(shí)施，各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的貫徹，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和消費(fèi)水平的提高，也促進(jìn)了城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展。自1996年５月１日至1999年６月10日，３年間銀行利率連續(xù)７次下調(diào)。目前，國(guó)有商業(yè)銀行資本金普遍不充足，貸款結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款以及貸款中的相互擔(dān)保、多頭抵押、超值抵押，銀行心理反應(yīng)脆弱。在這種情況下，銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項(xiàng)目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會(huì)更高。為了拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)，國(guó)家連續(xù)多年采取大幅降低儲(chǔ)蓄存款利率、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大消費(fèi)信貸等一系列金融政策。加上國(guó)有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務(wù)積累、外債和隱性外債增加等，將迫使擴(kuò)張性財(cái)政政策不得不有所收縮。但由于本項(xiàng)目所處的鵝湖邊，受防洪因素的影響，開(kāi)發(fā)時(shí)可能需要對(duì)地塊作加高處理，開(kāi)發(fā)成本不確定性因素較多，對(duì)物業(yè)的售價(jià)將產(chǎn)生影響。鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目占地1800畝，是本地區(qū)（蘇、錫、常）最大的單體項(xiàng)目，總量規(guī)模較大。 市場(chǎng)定位思考 目標(biāo)客戶(hù)的導(dǎo)入目前無(wú)錫東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)，鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，將彌補(bǔ)這一空白，從而對(duì)無(wú)錫市區(qū)東部、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東亭開(kāi)發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、蕩口等鎮(zhèn)，蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉(cāng)、吳江、常熟市的目標(biāo)客戶(hù)群產(chǎn)生巨大的吸引力。被調(diào)查對(duì)象中，戶(hù)主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個(gè)私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的老板以及董事會(huì)成員，其他還有律師、會(huì)計(jì)師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門(mén)的中高級(jí)管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬(wàn)元以上，最低的也在2萬(wàn)元以上。在無(wú)錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個(gè)低密度物業(yè)小區(qū)近20萬(wàn)平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開(kāi)發(fā)以外，其余均已基本售完，售價(jià)在每平米3000元至10000元之間（詳見(jiàn)表10）。59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額1992年以后，蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，特別是新加坡工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的設(shè)立，使蘇州的開(kāi)放開(kāi)發(fā)從點(diǎn)、線向面、網(wǎng)聚合。以上情況說(shuō)明，鵝湖旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(hù)(包括無(wú)錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶(hù))購(gòu)買(mǎi)別墅方面將具有較大的優(yōu)勢(shì)。另有1068戶(hù)在錫租房居?。òㄗ赓U高級(jí)公寓）。據(jù)表5所列,%的比例推算,；其中有購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅的將達(dá)7486戶(hù)。購(gòu)房原因分析：%%，%，%，%，用于投資的占11%。無(wú)錫市城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車(chē)擁有量上，無(wú)錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車(chē)總數(shù)達(dá)4萬(wàn)輛，2002年日增私家車(chē)80余輛。 無(wú)錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測(cè)低密度高檔住宅的消費(fèi)對(duì)象主要是外商以及國(guó)內(nèi)高收入群體。，成交量有效放大。早在2001年，國(guó)務(wù)院就以國(guó)發(fā)[2001]6號(hào)文件，發(fā)出《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革的意見(jiàn)》，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市和小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革意見(jiàn)的通知。2001年開(kāi)始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣(mài)方式，使一些上市公司、國(guó)內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機(jī)會(huì)搶灘錫城房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。各級(jí)政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項(xiàng)建設(shè)的重點(diǎn)。鑒于此，最近經(jīng)過(guò)東南大學(xué)專(zhuān)家論證，無(wú)錫有關(guān)部門(mén)已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報(bào)“全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”，申報(bào)材料即將上報(bào)江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報(bào)國(guó)家建設(shè)部。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級(jí)以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進(jìn)行整治河流和魚(yú)池,并適當(dāng)擴(kuò)大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段必須加以注意。 用地現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。（參見(jiàn)附件3 鵝湖度假村交通示意圖） 地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無(wú)錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無(wú)錫市中心城邊緣12km。規(guī)劃的無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)距蕩口鎮(zhèn)9km，有關(guān)無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)問(wèn)題，江蘇省政府已開(kāi)始進(jìn)行前期調(diào)研工作。花箐旅游休閑度假區(qū)地塊位于X橋鎮(zhèn)的北側(cè)，其東側(cè)為規(guī)劃的X航空新城。官渡將加快這個(gè)區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學(xué)、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。兩大戰(zhàn)略打造X精品城區(qū)推進(jìn)城市化戰(zhàn)略。官渡區(qū)位于滇池東岸，是X市承東啟西、貫通南北的交通樞紐。8666車(chē)道方案：快速系統(tǒng)東二環(huán)８車(chē)道，南、西、北二環(huán)采用６車(chē)道，工程重點(diǎn)放在保證良好的封閉性和盡量實(shí)現(xiàn)立交的高標(biāo)準(zhǔn)（如福海等關(guān)鍵性立交）。在X主城骨干路網(wǎng)規(guī)劃中，二環(huán)路具有重要的地位和作用，通過(guò)立交和匝道聯(lián)結(jié)二環(huán)周邊和一環(huán)區(qū)域地面路網(wǎng)系統(tǒng)，向外通過(guò)７條快速交通走廊聯(lián)結(jié)城市三環(huán)并通達(dá)外圍高速公路網(wǎng)，是X快速交通系統(tǒng)建設(shè)中最重要和最關(guān)鍵的路環(huán)。西線，普吉—中心區(qū)—海埂旅游度假區(qū)，18公里；東線，世博園—中心區(qū)—機(jī)場(chǎng)，10公里。一環(huán)：利用和改造X鐵路樞紐中的南環(huán)線，形成環(huán)滇池都市區(qū)內(nèi)連接?xùn)|城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地區(qū)）的快速軌道交通系統(tǒng)。一環(huán)規(guī)劃為內(nèi)核主干環(huán)路，對(duì)幾個(gè)重要的交叉口實(shí)施環(huán)向或放射向的高跨或下穿，提高環(huán)線通行能力，疏解穿越市中心的交通；一環(huán)全長(zhǎng)14公里，4至6車(chē)道。60分鐘大X交通圈：從主城進(jìn)入高快路網(wǎng)，60分鐘內(nèi)可到達(dá)新X周邊的次級(jí)城市（嵩明、宜良）和祿勸、石林、尋甸、澄江等縣城。以空港專(zhuān)用高速公路建設(shè)開(kāi)發(fā)為例，按照國(guó)際國(guó)內(nèi)空港建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，在空港與城市間有一定距離的情況下，空港與城市間一般都會(huì)設(shè)計(jì)快速交通方式進(jìn)行連接。八、電子產(chǎn)品加工業(yè)。四、教育園區(qū)。X空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將定位為中國(guó)面向東南亞、南亞的新型工業(yè)區(qū)，中國(guó)面向東南亞、南亞的客流和物流樞紐，云南省重要的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代新X的新城區(qū)。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。規(guī)模：規(guī)劃人口約100萬(wàn)人左右，規(guī)劃用地約107平方公里。環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新X城區(qū)。(2)在全國(guó)的定位：中國(guó)西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)型城市；中國(guó)最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。環(huán)境保護(hù)事業(yè)不斷發(fā)展。衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展。、教育、文化和衛(wèi)生體育全面實(shí)施科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。旅游業(yè)受非典影響，有所回落。％。1—12月，X市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積283．5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額62．8億元，分別比去年同期增長(zhǎng)22．2％和24．8％。大中型企業(yè)仍是X市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的骨干力量，特別是X卷煙廠產(chǎn)值首次突破100億元大關(guān)，改寫(xiě)了X市無(wú)百億元產(chǎn)值企業(yè)的歷史。％；零星植樹(shù)1344萬(wàn)株，％；新增育苗面積96公頃，％；，；。人均生產(chǎn)總值達(dá)16308元，％。“旅游休閑度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對(duì)項(xiàng)目的影響程度將大為降低。市場(chǎng)特點(diǎn)：國(guó)有壟斷，價(jià)低，銷(xiāo)售好，收益微利。為此將逐步出臺(tái)一些相關(guān)調(diào)控政策。雖然從去年以來(lái),一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過(guò)熱,但是并未否定加快住宅開(kāi)發(fā)的必要性。，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的增長(zhǎng)。2004年，全國(guó)GDP達(dá)到值136515億元，%。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意：,而市場(chǎng)需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過(guò)程,本案低密度高檔住宅的市場(chǎng)銷(xiāo)售也將會(huì)有一個(gè)從啟動(dòng)到熱銷(xiāo)的過(guò)程,在制定開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測(cè)算。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為:，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長(zhǎng)；，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見(jiàn)報(bào)告如下。：XXX科技開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司）。:根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的委托，我項(xiàng)目組主要是對(duì)該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開(kāi)發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。建筑容積率＜,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過(guò)15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與花箐自然風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資3億元。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著現(xiàn)代新X城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（X橋航空新城、呈貢新區(qū)、橫山工業(yè)區(qū)）的建設(shè)完善，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得較高的投資回報(bào)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程應(yīng)注意保護(hù)環(huán)境，因地制宜，減少開(kāi)挖，防止水土流失。十六大報(bào)告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國(guó)將保持社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，再用二十年時(shí)間，將成為世界強(qiáng)國(guó)。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。國(guó)家禁止開(kāi)發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求。收益較強(qiáng)，但風(fēng)險(xiǎn)較大。集云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心為一體，在整個(gè)云南經(jīng)濟(jì)地位獨(dú)一無(wú)二。一、二、∶∶。2003年，％。在加快發(fā)展的大環(huán)境下，X市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新X等重大發(fā)展機(jī)遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，％，超過(guò)1998年迎接世博會(huì)投資高峰的水平。交通運(yùn)輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢(shì)頭。2003年部分商品呈現(xiàn)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷(xiāo)售情況看，通訊產(chǎn)品以手機(jī)較為暢銷(xiāo)，；電視機(jī)、音響、攝像機(jī)、影碟機(jī)等家電產(chǎn)品的銷(xiāo)量均好于去年，；計(jì)算機(jī)、轎車(chē)銷(xiāo)售繼續(xù)升高，％；人民生活水平逐步提高，消費(fèi)品市場(chǎng)的發(fā)展前景看好。％。市級(jí)應(yīng)用