【正文】 項目策劃：朱致鋼深圳市億鴻達投資發(fā)展有限公司 二零零九年一月十五日第44頁共44頁。十八 結(jié)語廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的建設，為我國在應對老齡化社會到來，進行了一個劃時代的嘗試，創(chuàng)造了一個嶄新的模式，同時，也為廣大老人，包括那些即將成為老人的創(chuàng)業(yè)者和勞動者，締造了一個城市、一個家園、一片樂土，使老人成為這里的主宰，這里的靈魂和這里的豐碑，為子孫后代講述了一個中華傳統(tǒng)的經(jīng)典故事。4. 政府造福工程政府當以為民創(chuàng)造更加優(yōu)越的生活環(huán)境為宗旨，為官一任，造福一方是任何地方的政府的最高追求。3. 國際人文工程當前，全世界都不約而同地步入老齡化社會，意味著老人在人群中的比列逐步增大，所以，對老人的關懷就是對人類的關懷，對社會的關懷，對自己未來的關懷。2. 金色晚年工程廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的策劃理念，最原始的初衷就是將老年人的退休生活，裝點成如太陽般光輝的金色晚年。1. 綠色環(huán)境工程廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的創(chuàng)建，其最突出的主題就是養(yǎng)老與環(huán)境的高度和諧。十七 社會效益與經(jīng)濟效益不同，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的社會效益是任何投資項目無法比擬的。3. 國內(nèi)慈善交流計劃積極參與、積極發(fā)起，積極組織國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的交流活動，講壇，學術交流等活動，力爭作為國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)的領頭羊，為中國的養(yǎng)老事業(yè)，慈善事業(yè)，做出應有的貢獻。1. 國際慈善交流計劃作為中國養(yǎng)老項目的代表，在廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目建設和運作期間，積極保持與國際養(yǎng)老機構(gòu)，慈善機構(gòu)以及國際交流機構(gòu)之間的聯(lián)系，積極參與國際慈善活動，不僅可以從中獲得必要的管理經(jīng)驗，可以增加項目的國際知名度，而且還可以獲得爭取國際援助的機會。十六 慈善計劃廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的社會形象無疑是公益項目，借助公益項目的無可爭議的道德力量，樹立項目的慈善授予者的地位。7. 養(yǎng)老項目最佳管理者良好的硬件環(huán)境只能代表廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心擁有了成功的基礎，更加重要的是，如果項目的軟件管理根本上，設計功能將不能得到充分發(fā)揮。6. 深受歡迎的項目廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的成功招商有賴于洞察國內(nèi)養(yǎng)老市場前景的國內(nèi)外投資商的青量和支持。5. 中國養(yǎng)老示范基地中國的機構(gòu)養(yǎng)老模式必將成為未來數(shù)十年應對國家老齡化的法寶。4. 中國養(yǎng)老事業(yè)的名片我們知道，中國的機構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展遠遠落后于國外，在與國外養(yǎng)老機構(gòu)的交往中，我國還拿不出一張合格的養(yǎng)老名片可以與國外同業(yè)交流。3. 中國最美的養(yǎng)老社區(qū)對于廣東的自然風光，參與考察項目的每一個成員都擁有十分的自信。這對于在廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心開展各類老年問題研究，無疑是最權威的場所。在國家老齡委、省、市、區(qū)及基層政府的共同努力下，項目無疑將成為中國最大的養(yǎng)老工程。通過精心策劃和嚴謹運作，我們期望可以實現(xiàn)以下目標：1. 中國最大的養(yǎng)老工程目前，國內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)分為兩種，一種是國營體制，由于民政的投資和政策導致規(guī)模不大；一種是民辦的，由于政策和市場的原因，規(guī)模也難以做大。十四 項目進度項目分二期建設：第一期：（2009年2011年）建醫(yī)療服務中心，膳食配送中心，名貴花卉基地，涉外酒店、5萬平方米酒店式（老年）公寓，50幢聯(lián)體別墅及50幢獨立別墅；第二期：（2011年2013年）建康樂中心，養(yǎng)殖中心，文化中心，佛教寺院、10萬平方米酒店式（老年）公寓，100幢聯(lián)體別墅及50幢獨立別墅、游艇俱樂部及優(yōu)質(zhì)百果園基地等。2. 建設在完善的組織形態(tài)下，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目建設，專業(yè)部門人員將通過公開招標，擇優(yōu)錄取的原則，選擇設計、施工、監(jiān)理單位，確保項目保質(zhì)保量地完成工程進度。由于硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目龐大，在項目獲得立項許可和土地征用之后，必須建立規(guī)范的股份制項目公司，規(guī)范投資融資行為，通過合法的融資渠道，獲取項目所需的資金。因此，可以選擇在北京、香港、深圳等地，以新聞發(fā)布會的形式廣泛宣傳項目，獲得廣泛的社會支持。第二階段：項目啟動階段主要工作有：1. 規(guī)劃硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目立項完成之后，可根據(jù)項目已取得地塊，選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗的規(guī)劃設計單位，對所選地塊實行規(guī)劃設計，并通過國土、規(guī)劃、建設、環(huán)保等部門的審核。5. 征地收購現(xiàn)有硇洲島已征用的159000平方米旅游度假村建設用地，后續(xù)開發(fā)用地可向湛江市國土局提交項目用地申請，開展土地預審查，獲得占地村鎮(zhèn)居民的補償認同書，以及占地項目的聽證，取得廣大民眾支持。4. 立項為了突出硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的公益性，影響范圍和政策覆蓋面，項目可與國家級單位合作，如國家老齡委員會、國家老齡學會、國家老齡基金會、老齡大學等機構(gòu)。3. 申報向湛江市及郊區(qū)發(fā)展改革委員會提交項目的申請，并提交項目的《可研究分析報告》，《土地使用報告》等報告，爭取獲得湛江市的立項許可。2. 注冊在湛江市當?shù)刈詫ｍ楉椖抗?，并進行驗資和商業(yè)登記。十三 項目實施廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的大致運作規(guī)劃有如下幾個階段：第一階段：項目準備階段主要工作有：1. 選址首先，選擇廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目合適的地點，并對地點進行綜合考察。商業(yè)醫(yī)療保險自費根據(jù)上述基本收費模式，可以粗估收費如下：類型間（幢）/元保證金（一次性收費）/萬元月租金/萬元老年酒店式公寓3000元/月1050中式聯(lián)體別墅5000元/月120075中式獨立別墅8000元/月120080合計 1205注：保證金屬一次性收費，原則上在退租之后返還；根據(jù)上述收入和支出分析，可以粗略估計，本項目在滿員的情況下成本效益關系如下：年收入：①旅游度假頤養(yǎng)中心房租收入：；②國際酒店經(jīng)營收入：5000萬元；③?？漆t(yī)院經(jīng)營收入：3250萬元；④其它各類經(jīng)營收入：3000萬元；⑤農(nóng)牧養(yǎng)植收入：500萬元；①—⑤項合計收入約為：；年支出約為：①2000名工作人員工資福利報酬：7200萬元人民幣；②項目運營成本：2550萬元；③運營物料成本：7650萬元；①—③項合計約為：；前利潤：本旅游度假頤養(yǎng)中心每年稅前利潤約為：8850萬元人民幣；，(入住保證金)/8850萬元=（）年；若考慮國內(nèi)每年因物價上漲因素引致增加3%的相應消費收入，12年內(nèi)，本旅游度假頤養(yǎng)中心每年平均將增加經(jīng)營性綜合收入約為：4725萬元；因而，本項目的投資回收期亦將縮短為8年。十二 經(jīng)濟效益廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目本著“取之于民，用之于民”的宗旨，不以高額回報為主要目的，重在建設適合國內(nèi)老齡人口居住的頤養(yǎng)之地，解決老齡人口及其家屬的實際困難，為實現(xiàn)我國老齡化社會的和諧，健康、進步、愉悅，做出有益的嘗試。所以，健全的股份制企業(yè)管理體系，是項目融資和建設的根本?；蛟S，其中有些資金的來源需要得到國家政策的許可。所以，根據(jù)硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目無可非議的可行性和可操作性，我認為，選擇在香港上市是一個最佳途徑。社會融資的方法很多，最常用的方法是創(chuàng)建私募基金，通過基金向項目輸血，根據(jù)國家《基金管理條例》，對私募基金尚缺乏明確的法律條文，建立基金必須通過國家證監(jiān)會的審查，手續(xù)比較繁雜，時間比較長，很難保證項目的建設計劃。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是一個規(guī)模浩大的工程，投資大、惠及人數(shù)多，收入穩(wěn)定，但公益項目有回收慢的特點，單純依靠一家企業(yè)投入資金建設和運轉(zhuǎn)，存在著一定的困難。捐贈的來源有國際慈善基金，個人慈善基金，宗教慈善基金以及類似的慈善機構(gòu)，社會團體，企業(yè)和個人?；蛴赏顿Y商擔保獲得銀行貸款，或用購得的土地作項目評估后向銀行抵押貸款。首先，應當考慮投資機構(gòu)，如基金、投資公司、財務公司等，也可以通過投資中介或?qū)I(yè)律師行與投資機構(gòu)接洽。取得土地使用權證之后（本項目已具備前期開發(fā)用地159000平方米），方可開展大規(guī)模的融資工作。2. 機構(gòu)投資在廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目確定之后，首先取得項目的開發(fā)權和辦理必要的資源獲取手續(xù)，比如立項和國土部門的土地使用許可，開展征地工作。根據(jù)目前投(融)資市場的常規(guī)做法，項目的融資可以經(jīng)過以下幾個途徑進行：1. 企業(yè)自籌廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的前期開辦費用，通常是由企業(yè)自籌資金，由項目發(fā)起人籌措必要的資金，用于項目前期的調(diào)查研究和總體策劃，策劃工作可以委托專業(yè)的調(diào)查和策劃公司參與，通常費用視項目的投資額和行業(yè)，金額在數(shù)十萬元至數(shù)百萬元之間。所以，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目必須在政府或者社會團體的支持下，依托公益基金，建立合理的申請—審核—發(fā)放—跟蹤機制，確保公益基金的款項得到合理的應用。5. 公益基金對于那些確實有困難的老人，特別是入住期間收入發(fā)生變故的老人，項目在道義上是不能置之不理或者拒之門外的。社會養(yǎng)老保險是國家依法強制實施的社會保險制度，屬于政府行為；商業(yè)保險是商業(yè)行為，保險人與被保險人之間是契約關系。在進入養(yǎng)老基地的無子女住客中，社會保險無疑成為老人的唯一的經(jīng)濟來源。項目的目標市場可以區(qū)分為內(nèi)地市場和港澳市場，由于兩地實行不同的社會保障體系，社會保險金額也有較大區(qū)別。3. 社會保險社會養(yǎng)老保險是社會保障制度的重要組成部分，是社會保險五大險種中最重要的險種之一。因此，“以房養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)，不僅是對時下盛行的“養(yǎng)兒防老”和貨幣養(yǎng)老的有益補充，也是對個人家庭擁有資源，特別是房產(chǎn)資源價值的最好利用，無疑能夠減輕養(yǎng)老的經(jīng)濟壓力。特別是在養(yǎng)老保障體系并未健全、實施獨生子女政策的情況下，“以房養(yǎng)老”的作用更加明顯。目前我國60歲及以上老年人口已有1．45億，占全國總?cè)丝诘?1％。這也是傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”和現(xiàn)代社會環(huán)境相結(jié)合的產(chǎn)物。老人退休之后，雖然大部分老人或多或少有一些退休金，但是，成家立業(yè)的兒女供養(yǎng)父母也是當今社會的主流現(xiàn)象。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的經(jīng)常性收入自然是來源于客戶，通過項目的服務，獲取客戶的認可，得到相應的回報。九 市場運作既然是企業(yè)，無論承擔多少社會義務、公益義務、或者道義義務，企業(yè)的生存和發(fā)展是必須得到保證的。3 留住人才的措施留住人才是企業(yè)的責任，也是政府的責任。在體制上、制度上為人才的棲息創(chuàng)造條件。8. 人力資源由于廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是大型智力密集和體力密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的人力資源保障。當然，廣東省政府的環(huán)境保護政策是十分明確的，但是，由于土地的實際持有人是漁民，利用土地發(fā)展經(jīng)濟也是廣大民眾的現(xiàn)實需求，如何做到政策貫通，執(zhí)行不打折扣，也存在一定的現(xiàn)實難度。所以，地方政府有必要通過建立地區(qū)文化建設發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，統(tǒng)籌地區(qū)及項目的文化建設。6. 文化氛圍廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目不僅僅是一個養(yǎng)老項目，更重要的它是一個公益項目、一個社會項目、一個慈善項目、一個文化項目、一個歷史項目，由于項目性質(zhì)的特殊性，項目包含著強大的道德力量、精神力量，文化力量。項目企業(yè)到湛江地區(qū)海島投資，僅僅是掌握了經(jīng)濟資源和技術資源，而對當?shù)氐纳鐣Y源、文化資源、政府資源的有效配合，離不開湛江地區(qū)項目所在地的政府、民眾的大力支持。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是現(xiàn)有國內(nèi)規(guī)模較大的頤養(yǎng)工程，在策劃方面采用了大批創(chuàng)新思維，需要當?shù)卣局鴮嵤虑笫堑木?，大膽?chuàng)新，銳意改革，在政策上得到政府的具體支持。4. 政策扶持作為國家急需的頤養(yǎng)項目，自2000年以來，國家和各省均頒發(fā)了大量的優(yōu)惠政策，鼓勵民間機構(gòu)、社會團體、海外投資商投資建設民間頤養(yǎng)機構(gòu)。3. 組織支持社會辦養(yǎng)老，是新生事物，也是中央到地方的共同目標，意義重大，關系重大，影響重大。項目的交通狀況對項目未來的日常交通、物資供應、醫(yī)療急救、子女探訪、旅游經(jīng)營都存在著很大的影響。一是需要保障項目的環(huán)境保護需求，在規(guī)劃的范圍內(nèi)不再審批有可能造成空氣、水源、噪聲污染的項目；二是在保證漁民利益的基礎上，協(xié)助涉案村落的搬遷移民工作；三是協(xié)助項目獲得所需后續(xù)發(fā)展用地的征地指標；四是由于項目帶有公益性質(zhì)，因而在項目籌建階段的各項征地稅費方面，希望政府在國家政策允許的情況下，盡可能地得到減免，以確保項目的順利開展。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的成功開發(fā)，不僅可以改變湛江地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化地位，也將為全國的養(yǎng)老工程建設，起到示范作用。這對湛江地區(qū)人口的就業(yè)，無疑將產(chǎn)生極大的促進作用。以本項目為例，正常運作大約需要15002000名高層次技術人員，管理人員和服務人員。長此以往，湛江地區(qū)將面臨人才和勞力的大量缺失。結(jié)論是，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的建設，必將大大提高項目所在地政府的征稅項目和稅收來源。如果頤養(yǎng)中心項目的規(guī)模、經(jīng)營項目數(shù)量完善和增長，國家和地區(qū)將獲取更多的稅費。 8． 開發(fā)地方綜合產(chǎn)業(yè)稅源廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是一個市場經(jīng)營性項目，毋庸置疑這將為地方稅收帶來長期穩(wěn)定的稅源。7． 建設與時俱進的新海島廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設，可以通過被占用土地居民的搬遷，養(yǎng)老項目后勤基地的建設，集中建設符合新海島標準的漁民新村，可以使成千上萬的漁民告別傳統(tǒng)的捕