【正文】 在現(xiàn)行土地政策下，請(qǐng)市政府考慮優(yōu)先安排項(xiàng)目建設(shè)用地。項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，風(fēng)險(xiǎn)性小，項(xiàng)目可行。(5)根據(jù)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目的本身性質(zhì)是公益型的社會(huì)福利事業(yè)。(3)項(xiàng)目建設(shè)將成為玉溪乃至云南省規(guī)范化、高標(biāo)服務(wù)功能全的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的典范，將為玉溪市社會(huì)福利事業(yè)的完善發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，帶動(dòng)老年福利事業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會(huì)管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。(2)玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，完善社會(huì)福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場(chǎng)所，立足于老年福利事業(yè)的發(fā)展是各級(jí)政府部門工作的重點(diǎn)。（5）由于社會(huì)福利事業(yè)國(guó)家給與予稅收政策扶持，該項(xiàng)目涉及稅收因素對(duì)收益的影響； 盈利綜合評(píng)價(jià)我中心本著回饋社會(huì)，造福百姓，為政府分憂，實(shí)行微利保本經(jīng)營(yíng)，隨著經(jīng)營(yíng)管理的加強(qiáng)，增收節(jié)支，以及經(jīng)營(yíng)方式的多樣化，經(jīng)濟(jì)效益還能合理增加，我們認(rèn)為該項(xiàng)目完全可行。 成本費(fèi)用估算（1） 我中心投資該項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)，可為政府解決100多人的就業(yè)問題，勞動(dòng)定員計(jì)劃第一期需安置90人，第二期40人，共安置130人；（2） 固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，按國(guó)家政策20年計(jì)提，預(yù)計(jì)凈殘值率5%，（65%），按第一期營(yíng)運(yùn)承受能力，年折舊率2%，全部工程完工適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限，%；（3） 無形資產(chǎn)（土地）3550萬元按國(guó)家規(guī)定的使用年限70年平均攤銷，；（4） 資金費(fèi)用估計(jì)我中心預(yù)計(jì)投資14200萬元，自籌資金10200萬元，銀行解決貸款4000萬元，計(jì)劃第一期貸款2000萬元，第二期增加2000萬元，產(chǎn)權(quán)式公寓約3萬平方米，可回收資金4650萬元。第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入我中心是一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、功能齊全的頤養(yǎng)中心，綜合各酒店公寓、居家式的私人住宅和醫(yī)院式的養(yǎng)老病房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均按每人800元/月標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，第一期入住后住宿及伙食科實(shí)現(xiàn)收入576萬元，第二期建成完工后收入預(yù)計(jì)可達(dá)1152萬元。銀行貸款4000萬元。 估算結(jié)果本項(xiàng)目總投資14200萬元，其中固定資產(chǎn)投資10200萬元，無形及遞延資產(chǎn)4000萬元。（7）預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按第一、二、三項(xiàng)費(fèi)用和的5%計(jì)。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)為第一、%。（4）公用工程及輔助工程的建設(shè)費(fèi)用、設(shè)備及安裝費(fèi)用不再單列。單價(jià)按玉溪類似工程的費(fèi)用計(jì)取。建筑工程按玉溪市近期同類建筑工程造價(jià)估算。（3）預(yù)備費(fèi)：即基本預(yù)備費(fèi)及漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。第十一章 投資估算及資金籌措（1）工程費(fèi)：包括建筑安裝工程、設(shè)備購置及附屬工程。（1） 招標(biāo)范圍工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工、監(jiān)理、主要維修設(shè)備、其他相關(guān)配套服務(wù)功能設(shè)備、車輛、辦公用品等均全部實(shí)行招投標(biāo)。（7）嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。（5）項(xiàng)目資金實(shí)行專立帳戶、專人管理，采用報(bào)賬制支列，由項(xiàng)目工程承擔(dān)單位提出資金預(yù)算，報(bào)董事會(huì)審定，按資金支出進(jìn)度報(bào)賬，并委托有關(guān)部門對(duì)資金實(shí)行監(jiān)管。公司實(shí)行主要負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理項(xiàng)目的項(xiàng)目法人責(zé)任制，并成立人員精干的職能部門，處理日常工作事務(wù)。（2）遵循國(guó)家財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于資金管理暫行辦法和基本建設(shè)投資管理的要求，項(xiàng)目建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)、工程監(jiān)理制度。以上各建設(shè)階段可根據(jù)情況有所交叉，具體實(shí)施進(jìn)度見計(jì)劃表。（7）人員配置3個(gè)月。（5）主體工程完工11個(gè)月。（3）施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)3個(gè)月。（1）可行性研究和初步設(shè)計(jì)的編制審批時(shí)間需2個(gè)月?！秳趧?dòng)合同》，并享受國(guó)家規(guī)定的相關(guān)養(yǎng)老、醫(yī)療、保險(xiǎn)等福利待遇。 對(duì)主要管理人員實(shí)行年薪制，部門及下屬員工實(shí)行績(jī)效考核，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，體現(xiàn)“多勞多得”的分配原則。在合理設(shè)置崗位的同時(shí)，注重對(duì)人才的引進(jìn)，嚴(yán)格按照“以崗定人、任人唯賢”的用人機(jī)制，面向社會(huì)公開招聘主要管理人員。全面推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，采取董事會(huì)下屬的中心主任負(fù)責(zé)制，中心主任對(duì)董事會(huì)股東負(fù)責(zé)，各部門經(jīng)理對(duì)中心主任負(fù)責(zé)，所屬員工對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，將決策層和執(zhí)行層嚴(yán)格區(qū)分，采用層層聘用制方法。各（部門）還可以根據(jù)自身情況，設(shè)置下屬部門。同時(shí)，樓道、走廊設(shè)置無障礙通道、防滑設(shè)施，加強(qiáng)個(gè)人防護(hù)，嚴(yán)格管理，以杜絕意外傷亡事故的發(fā)生。建筑物防雷設(shè)施安裝，按防雷規(guī)范及靜電接地的要求執(zhí)行，防止雷擊、觸電事故發(fā)生。本工程室外消防用水取自市政給水管網(wǎng)，由市政給水干管引入兩根DN150進(jìn)水管，并在建筑物四周形成環(huán)狀，室外消火栓直接與室外環(huán)管相連。其實(shí)外消防用水量為30l/S,室內(nèi)消防用水量為15l/S，火災(zāi)延時(shí)兩小時(shí)。室內(nèi)木裝飾均作防火處理，其余選用非燃燒材料或者阻燃材料。（1）耐火等級(jí)：民用建筑一、二級(jí)中心為框架磚混結(jié)構(gòu)建筑。中心水體湖面景觀，特殊情況下可作消防水池防火之用。四周設(shè)環(huán)繞的消防通道，頤養(yǎng)中心在建設(shè)時(shí)各建、構(gòu)筑物之間，按防火規(guī)范要求，保持一定的安全距離，寬按6米考慮，各界區(qū)之間以道路隔開，平時(shí)可作為車輛進(jìn)出通道，發(fā)生意外火災(zāi)時(shí)，可保證消防車到達(dá)中心任何位置。 本項(xiàng)目屬社會(huì)福利服務(wù)行業(yè)項(xiàng)目，雖不屬于生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目，但通過合理布局及綠化設(shè)計(jì)、草地等燈光工程，有利于美化城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)性。同時(shí)，嚴(yán)格推行“5S”制，要求工作組做到及時(shí)清理，及時(shí)整頓。（3）一般生活污水合流采取內(nèi)循環(huán)處理作清潔、綠化用水或排入城市下水道，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后也排入城市下水道，雨水匯集后集中排入城市雨水管。對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成干擾，故不須采取措施。（4） 廚房煙氣。（2） 生活污水：主要為日常生活用水、餐飲廚房等帶動(dòng)、植物油的廢水。對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成干擾，故不須采取措施。② 按規(guī)范在出入口，專道設(shè)置疏散、標(biāo)志應(yīng)急燈具。 供電主要為生活用電，電源為城區(qū)北苑主網(wǎng)，項(xiàng)目匹配生活用電所需的變壓器及配電柜室，設(shè)計(jì)供電能力變壓器200KV.(1) 供電方式要求采用雙回路電源供電（一回路為主供電源、二回路為備用電源），1臺(tái)變壓器為單母結(jié)線分段運(yùn)行，低壓出線為220V（PE）放射式供電。部分生活用水通過過濾處理后作清潔、綠化用水，采用清污分流制。（4）水源以市政水管的自來水為水源，從市城給水上引入兩根DN100給水管，在建筑物周圍連接形成環(huán)狀。項(xiàng)目主要建筑工程建設(shè)項(xiàng)目如下表：名稱面積（平方米）層數(shù)康復(fù)區(qū)50001（局部2層）休養(yǎng)區(qū)380001（局部2層）頤養(yǎng)區(qū)120001（局部2層）特護(hù)區(qū)50001（局部2層）休閑、健身區(qū)85001（局部2層）綜合服務(wù)區(qū)90673 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：（135095平方米）總建筑面積：77567平方米水體面積：9970平方米容積率：綠化率：%建筑密度：%（1）概述本項(xiàng)目總建筑面積77567平方米，主體建筑檐高約12米，按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（1997年版），建筑設(shè)室內(nèi)、外消防系統(tǒng)，并設(shè)一般生活給排水系統(tǒng)。內(nèi)部裝飾盡量采用防火、防潮的建筑材料。（2）內(nèi)部設(shè)計(jì)布局要求頤養(yǎng)中心功能分為六成秉承“以人為本、分類管理、便利服務(wù)”的宗旨，符合服務(wù)流程和功能的需要，并且保持與外部建筑協(xié)調(diào)。充分展示企業(yè)文化，魅力玉溪文化。 ⑤ 建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)評(píng)價(jià)遵循規(guī)范：A、《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）；B、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ789）；C、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1189）；D、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JBJ9494）； 建筑工程方案．1工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)需求（1）主建筑外部設(shè)計(jì)布局參照玉溪民間民居特色和現(xiàn)代建筑風(fēng)格，結(jié)合玉溪城市規(guī)劃布局要求，充分利用現(xiàn)有土地資源，節(jié)約土地，合理布局。④工程地質(zhì)：建設(shè)場(chǎng)地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地較為平坦，穩(wěn)定性較好，適應(yīng)工程建筑。③地震烈度：根據(jù)國(guó)家建設(shè)部建抗（1993）1號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》，玉溪地區(qū)地震設(shè)防烈度為8度。②水文地質(zhì)：（穩(wěn)定水位深度）、地下水為潛水型，靠大氣降水補(bǔ)給，水位變幅受季節(jié)性自然降雨影響。（3）地形自然條件①場(chǎng)地地面標(biāo)高1635米，相對(duì)高差177。 建設(shè)及配套實(shí)施工程項(xiàng)目，建筑面積77567平方米，各功能分區(qū)建筑面積祥見“建筑面積一覽表”建筑面積一覽表項(xiàng) 目單 位數(shù) 據(jù)備 注總用地面積平方米135095總建筑面積平方米77567住宿建筑面積平方米60000公建建筑面積平方米9000建筑占地面積平方米38784總床數(shù)床1200每間按兩床計(jì)容