【正文】 養(yǎng)護(hù)范圍共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。六、公用設(shè)備、公共場(chǎng)所等管理養(yǎng)護(hù)（一）日常維修養(yǎng)護(hù)：操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，利用檢測(cè)儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。(五)水警、火警預(yù)防及排防、善后處理當(dāng)樓層內(nèi)水管、接頭爆裂造成樓層浸水時(shí)應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門(mén)，并迅速通知護(hù)衛(wèi)和維修人員前來(lái)救助；如房屋內(nèi)部滲水，要及時(shí)通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項(xiàng)工作。善后與收復(fù)火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門(mén)查明火因并統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。積極落實(shí)防火安全“三級(jí)”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（1）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫(huà)，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。(5)要求：為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)每個(gè)保安隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。3)保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄，存檔3年。(4)實(shí)施：1)在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人員認(rèn)可。2)處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。(2)職責(zé)：1)對(duì)可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批；2)對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。2)受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。(二)預(yù)警、應(yīng)變措施安全應(yīng)急計(jì)劃和措施(1)目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。小區(qū)內(nèi)有特殊活動(dòng)安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)格篩選，負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序保障工作；小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處置，災(zāi)害預(yù)防，火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內(nèi)的暴力事件，隨時(shí)準(zhǔn)備提供緊急救助。小區(qū)內(nèi)車(chē)輛按停車(chē)位停放有序，行車(chē)通道上不準(zhǔn)停放車(chē)輛。小區(qū)內(nèi)保安主要負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。嚴(yán)禁外來(lái)閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，來(lái)訪人員必須登記，準(zhǔn)許后方可入內(nèi)。安全管理工作是一項(xiàng)特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅(jiān)持原則。保潔員必須嚴(yán)格按照《保潔員清潔工作程序》執(zhí)行。不準(zhǔn)用扶梯運(yùn)送垃圾，運(yùn)送垃圾必須走樓梯通道，扶梯上、樓梯及周?chē)奈蹪n、垃圾必須及時(shí)清除。拾到物品，應(yīng)及時(shí)上交主管。保潔人員在工作要堅(jiān)持原則，團(tuán)結(jié)協(xié)作，以禮相待，不準(zhǔn)以個(gè)人恩怨懈怠工作，不準(zhǔn)給同事設(shè)備工作障礙，不準(zhǔn)以任何借口擾亂工作秩序。保潔人員服務(wù)要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，對(duì)業(yè)主方的投訴當(dāng)日值班長(zhǎng)必須馬上處理，不得與業(yè)主方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)3次未達(dá)標(biāo)者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰。當(dāng)班人員不得做與本職工作無(wú)關(guān)的事。保潔人員應(yīng)隨時(shí)巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時(shí)處理，隨時(shí)保證清潔衛(wèi)生。養(yǎng)護(hù)管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲(chóng)、保證現(xiàn)有苗木成活率等。院落衛(wèi)生：地面干凈無(wú)塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時(shí)清掃干凈。負(fù)責(zé)小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。 住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門(mén)、值班室、樓梯地面干凈無(wú)污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺(tái)、玻璃干凈明亮、無(wú)塵土。垃圾清運(yùn)工具應(yīng)保持清潔無(wú)破損，清運(yùn)過(guò)程中不得產(chǎn)生二次污染。（3）垃圾收集清運(yùn)：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產(chǎn)日清的，垃圾桶清潔、無(wú)異味。室外設(shè)施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無(wú)污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設(shè)施上無(wú)不良張貼物。綠化帶：無(wú)垃圾，枯死植物及時(shí)清理。小區(qū)樓內(nèi)地面、墻壁、樓梯及扶手、大門(mén)、消防器材、垃圾桶、控制開(kāi)關(guān)等，無(wú)手印，無(wú)污漬，無(wú)塵土，保持光潔明亮。（1）小區(qū)道路、廣場(chǎng)、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清掃；道路積水、積雪能及時(shí)清除。主要包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理（一）環(huán)境服務(wù)范圍及要求日常保潔工作是通過(guò)日常清掃工作，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)，通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。合計(jì)35人說(shuō)明：以上人員均具備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。水電日常維修1人主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、控制、保障等工作，包括下水管道、消防設(shè)備、日常弱電設(shè)施等的維修、保養(yǎng)、更換及操作管理工作，確保小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)下正常的運(yùn)行。小區(qū)內(nèi)的草坪、花卉等綠色植物進(jìn)行澆水、施肥。及時(shí)做好松土、防澇、防凍工作，防治為主，嚴(yán)格控制病蟲(chóng)害，綠化、樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。工作時(shí)間為：5：30—12：3012：30—7:30 綠化工人1人保證草坪生長(zhǎng)良好及時(shí)修剪、保持平整。保潔人員20人主要負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，包括住宅樓樓梯通道、扶手、窗戶(hù)、消防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道路保潔。保證24小時(shí)有人值班身體健康良好，保安員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持證上崗，保證24小時(shí)有人值班，有老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)。具有本科學(xué)歷，物業(yè)管理資格證，有安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；每月月初提交上個(gè)月的總結(jié)和本月的計(jì)劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。(4)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。(2)水電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類(lèi)管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專(zhuān)業(yè)的要求，定期組織對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)能夠符合業(yè)主和廣大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主方和廣大市民提供制度化，專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)；建立安全保障體系。三、管理模式在管理與服務(wù)的過(guò)程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場(chǎng)管理，具體方式如下：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮。加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問(wèn)題成堆以后再臨時(shí)抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物