【正文】 及時清除。小區(qū)內(nèi)保安主要負責小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。(二)預警、應變措施安全應急計劃和措施(1)目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。(4)實施：1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發(fā)期的消防安全工作。（三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設施。（6）設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設備運轉(zhuǎn)情況，并根據(jù)記錄分析隨時調(diào)整維修養(yǎng)護工作計劃與安排，使各類設備、設施處于安全良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)，工程養(yǎng)護人員應將養(yǎng)護資料及時收集、整理、歸檔。（五）房屋建筑的專項維護l、日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。（六）機電設備設施維修維護機電設備設施的維護養(yǎng)護是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。嚴守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。l、各部門應遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；化學方法：利用化學試劑對油污、污漬進行溶解、分離、降解等化學反應，使外墻達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能。注意事項：屋頂和地面都要確保有人監(jiān)護，確定通話工具通暢，以保隨時聯(lián)系。2)檢查墻面有無粘著物等污跡，如有，先用刮刀等相應輔助工具和溶劑除去。十、物業(yè)管理費用構成明細報價分析表序號費用名稱金額(元/年)備注1人工費用(含項目負責人、保潔人員、水電工等服務于本項目的各類人員的工資、福利、社保等費用)592800含工資、社保、福利等，(按人均 1400 元/月標準計、經(jīng)理按1600元/月標準計。作業(yè)方法應從上到下。2)弄清屋頂狀況，確定水源、電源。九、外墻清洗、修補方案隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學反應的侵蝕，使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢和風化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而且對建筑物起到保護作用。保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。適當控制外來車輛進入住宅區(qū)過夜，以保證業(yè)主的車位，(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規(guī)范要求。（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。（四）主要措施按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設備、設施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設備、設施運行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；針對小區(qū)各配套設施做出具體的年度工作計劃，確保設備的正常運行：（1）消防系統(tǒng)：安排專業(yè)人員24小時對每次報警情況做好記錄并出現(xiàn)場排除警報，定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確保消防設施、消防器材性能完好與使用，做好消防設施的維護，保證消防系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常；（2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通清理； （3）高低壓配電房：安排專業(yè)人員24小時值班，按照高低壓配電房操作規(guī)定進行操作，認真做好各類操作記錄，嚴格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；（4）其它：每天對小區(qū)內(nèi)做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問題應及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現(xiàn)象，確保不影響正常使用，小區(qū)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。六、公用設備、公共場所等管理養(yǎng)護（一）日常維修養(yǎng)護：操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。加強消防教育宣傳和培訓演練工作（1）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。2)處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。小區(qū)內(nèi)有特殊活動安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。嚴禁外來閑雜人員進入小區(qū)，來訪人員必須登記，準許后方可入內(nèi)。拾到物品，應及時上交主管。當班人員不得做與本職工作無關的事。負責小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。小區(qū)內(nèi)的草坪、花卉等綠色植物進行澆水、施肥。保證24小時有人值班身體健康良好，保安員經(jīng)過培訓持證上崗，保證24小時有人值班，有老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗。(2)水電氣設備安全管理建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。路燈、樓道燈完好率高等于98%。對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。對臨時訪客實行登記制度。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區(qū)管理標準定位