【正文】 及時(shí)清除。小區(qū)內(nèi)保安主要負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)安保工作，要實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報(bào)，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。(二)預(yù)警、應(yīng)變措施安全應(yīng)急計(jì)劃和措施(1)目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。(4)實(shí)施：1)在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人員認(rèn)可。積極落實(shí)防火安全“三級(jí)”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。（三）公用設(shè)備、公共場(chǎng)所設(shè)施養(yǎng)護(hù)范圍共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。（6）設(shè)備、設(shè)施維護(hù)人員應(yīng)每天匯總整理各種記錄，及時(shí)分析掌握用電和設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并根據(jù)記錄分析隨時(shí)調(diào)整維修養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃與安排，使各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施處于安全良好運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，工程養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)將養(yǎng)護(hù)資料及時(shí)收集、整理、歸檔。（五）房屋建筑的專(zhuān)項(xiàng)維護(hù)l、日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。（六）機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。嚴(yán)守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。l、各部門(mén)應(yīng)遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線(xiàn)路。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對(duì)于外墻的油污、重垢則無(wú)明顯效果；化學(xué)方法：利用化學(xué)試劑對(duì)油污、污漬進(jìn)行溶解、分離、降解等化學(xué)反應(yīng)，使外墻達(dá)到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類(lèi)：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤(rùn)、乳化、分散、增融等多種功能。注意事項(xiàng)：屋頂和地面都要確保有人監(jiān)護(hù)，確定通話(huà)工具通暢，以保隨時(shí)聯(lián)系。2)檢查墻面有無(wú)粘著物等污跡，如有，先用刮刀等相應(yīng)輔助工具和溶劑除去。十、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià)分析表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)金額(元/年)備注1人工費(fèi)用(含項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、保潔人員、水電工等服務(wù)于本項(xiàng)目的各類(lèi)人員的工資、福利、社保等費(fèi)用)592800含工資、社保、福利等，(按人均 1400 元/月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)、經(jīng)理按1600元/月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。作業(yè)方法應(yīng)從上到下。2)弄清屋頂狀況，確定水源、電源。九、外墻清洗、修補(bǔ)方案隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外墻清洗在我國(guó)已引起廣泛關(guān)注和重視，建筑物外墻由于長(zhǎng)期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學(xué)反應(yīng)的侵蝕，使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢和風(fēng)化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而且對(duì)建筑物起到保護(hù)作用。保安部經(jīng)理接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車(chē)輛進(jìn)行搶救，并報(bào)交警事故組和公司總經(jīng)理。適當(dāng)控制外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)過(guò)夜，以保證業(yè)主的車(chē)位，(搬家等特殊情況除外)、大型客車(chē)以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車(chē)輛禁止放行進(jìn)入每逢雨季前進(jìn)行房屋避雷針檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。（四）主要措施按照行業(yè)規(guī)范和工程專(zhuān)業(yè)要求制定完善的設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時(shí)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育工作，建立健全各項(xiàng)安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，建立健全巡查、檢修記錄；針對(duì)小區(qū)各配套設(shè)施做出具體的年度工作計(jì)劃，確保設(shè)備的正常運(yùn)行：（1）消防系統(tǒng)：安排專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)對(duì)每次報(bào)警情況做好記錄并出現(xiàn)場(chǎng)排除警報(bào)，定期組織所有員工進(jìn)行消防演練和參加消防培訓(xùn)，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)做一次檢測(cè)，確保消防設(shè)施、消防器材性能完好與使用，做好消防設(shè)施的維護(hù)，保證消防系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常；（2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動(dòng)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時(shí)維修或更換，下水堵塞要及時(shí)疏通，每6個(gè)月對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行一次疏通清理； （3）高低壓配電房：安排專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)值班，按照高低壓配電房操作規(guī)定進(jìn)行操作，認(rèn)真做好各類(lèi)操作記錄，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護(hù)等工作；（4）其它：每天對(duì)小區(qū)內(nèi)做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)主動(dòng)維修更換，線(xiàn)路接口處有無(wú)松動(dòng)、過(guò)熱現(xiàn)象，確保不影響正常使用，小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線(xiàn)路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。六、公用設(shè)備、公共場(chǎng)所等管理養(yǎng)護(hù)（一）日常維修養(yǎng)護(hù)：操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，利用檢測(cè)儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（1）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫(huà)，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。2)處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，安全領(lǐng)班臨時(shí)確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。小區(qū)內(nèi)有特殊活動(dòng)安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。嚴(yán)禁外來(lái)閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，來(lái)訪人員必須登記，準(zhǔn)許后方可入內(nèi)。拾到物品，應(yīng)及時(shí)上交主管。當(dāng)班人員不得做與本職工作無(wú)關(guān)的事。負(fù)責(zé)小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。室外設(shè)施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無(wú)污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設(shè)施上無(wú)不良張貼物。主要包括收集、清除、回收、壓實(shí)、運(yùn)達(dá)指定地點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的草坪、花卉等綠色植物進(jìn)行澆水、施肥。保證24小時(shí)有人值班身體健康良好，保安員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持證上崗，保證24小時(shí)有人值班，有老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)。(2)水電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類(lèi)管線(xiàn)的線(xiàn)路、走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。嚴(yán)格來(lái)訪保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專(zhuān)人巡邏。路燈、樓道燈完好率高等于98%。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位