【正文】 符合 OSI 的標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。 四、通信自動化 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中 ,無疑是處在核心地位。 能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。實(shí)現(xiàn)分散控制和集中管理?；谧酉到y(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成 ,更好的體現(xiàn) 管理 的功能。滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運(yùn)行能力、系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴(kuò)展的需求。平臺軟件實(shí)現(xiàn)模塊化結(jié)構(gòu) ,用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊 ,搭建不同智能小區(qū)管理平 臺。采用國際標(biāo)準(zhǔn) OPC 技術(shù)提供一個標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件接 口 ,能夠很好地適應(yīng)各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議 ,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設(shè)備的綜合性管理信息。真正做到局域和遠(yuǎn)程信息的實(shí)時監(jiān)控 ,數(shù)據(jù)資源的綜合共享 ,以及全局事件快速的處理和一體化的科學(xué)管理。中心提供公共信息資源 ,所有的子系統(tǒng)既可獨(dú)立運(yùn)行 ,又可以在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。 鑒于以上的種種問題 ,廣州城市信息研究所有限公司獨(dú)家推出了WINGSUNG 智能小區(qū)綜合管理平臺 ?？梢哉f ,沒有智能化管理 ,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。 （三）、智能小區(qū)綜合管理平臺 沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理 ,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果。 。只有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。電子公告牌系統(tǒng) BA:樓宇設(shè)備自控系統(tǒng) ,消防報警系統(tǒng) ,公共廣播系統(tǒng) ,小區(qū)管線系統(tǒng) ,停車場管理系統(tǒng) SA:一卡通系統(tǒng) ,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,可視對講系統(tǒng) ,電子巡更系統(tǒng) ,周邊防范系統(tǒng) HA:三表自動收費(fèi) ,家庭防盜報警 ,家電遠(yuǎn)程控制 ,智能燈 光控制 總體結(jié)構(gòu)圖 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺上 ,包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、應(yīng)用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)的綜合集成 ,以及數(shù)據(jù)集成。當(dāng)智能大廈的內(nèi)容擴(kuò)展、延伸到智能小區(qū)時 ,我們針對小區(qū)的特殊情況 ,把智能大廈的 3A 在智能小區(qū)的應(yīng)用就演化成 5A,即 OA(智能小區(qū)綜合管理平臺 ),BA(公共設(shè)備自動化 ),CA(通信資訊自動化 ),SA(安全防范自動化 ),HA(家居智能化 )。智能大廈的構(gòu)成一般公認(rèn)包括以下三項(xiàng)基本內(nèi)容 :辦公自動化 (OA)、通信自動化 (CA)和建筑自動化 (BA)。 智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延伸出來的 ,它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素 (結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理以及它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián) )的優(yōu)化考慮 ,提供一個投資合理 ,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。 三、小區(qū)智能化管理解決方案 （一）發(fā)展：近年來中國大步跨入了信息化社會 ,人們的工作生活與通信、信息的關(guān)系日益緊密 ,信息化社會在改變我們生活方式與工作習(xí)慣的同時 ,也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設(shè)備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。 5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運(yùn)行正常，并做好記錄。 3)配備專門的或者經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作，堅(jiān)持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。 ： 1)制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位職責(zé)制，定期檢查設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，建立完善的設(shè)備檔案制度。 3)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行各時間段的檢查計(jì)劃，吧排除事故隱患當(dāng)作工作的重中之重。 ： 1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。大修周期視情況而定。 4)年檢：對設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。 2)月檢： 對設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者容易出故障的部位。 （三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部具體管理方案 ： 1)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學(xué)品等危險物品進(jìn)入主控房。 。 （二）住宅小區(qū)物業(yè)工程部職責(zé)分工 、監(jiān)督， 審批配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案及其預(yù)算等。 二、小區(qū)物業(yè)工程部管理方案 小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理記錄、檔案工作，對于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。 （ 7）維修技術(shù)人員在工作時間必須著整齊工裝 (如發(fā)現(xiàn)工裝損壞 ,應(yīng)及時申請更換 ),及佩帶工作證。 （ 6）維修結(jié)束後 ,應(yīng)清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀。 （ 5）維修人員如在維修過程中需暫時離開現(xiàn)場 ,應(yīng)主動知會對方 ,并告知繼續(xù)維修的時間。 (3)我方維修員工在維修時 ,除非需要業(yè)戶的配合 ,不要和對方之人員搭訕或閑聊。我方人員可以說 :先生 /小姐 ,我們是管理處的 ,您們有人剛打來報修 ...。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了 ?如得到否定回答 ,我方人員應(yīng)先退場 ,通過物業(yè)管理處進(jìn)一步聯(lián)系後再作跟進(jìn)。我方人員應(yīng)首先按門鈴 ,等對方開門及同意進(jìn)入有關(guān)單元後 ,方可進(jìn)入。除非檢查維修工作確有必要 ,工程維修人員一般不應(yīng)在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、 借道等。維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵循的禮儀規(guī)范是指維修工進(jìn)入住戶區(qū)域後的言行舉止應(yīng)按照管理處對客服務(wù)統(tǒng)一的禮儀規(guī)范去做。住戶維修流程的規(guī)范是說住戶報修、接單維修、住戶確認(rèn)、結(jié)帳等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進(jìn)行 。 住戶維修的規(guī)范包括兩個方面的內(nèi)容 :一是住戶維修流程的規(guī)范 。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修派工單 後 510 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場 ,最遲不超過 20 分鐘。所以我們對住戶維修服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視 ,并在日常工作中長抓不懈。但是 ,從事物業(yè)管 理工作的工程維修技術(shù)人員除了要有一定要求的技術(shù)外 ,還必須掌握一定的客戶服務(wù)工作規(guī)范、禮儀和技巧 ,才可能保證維修工作的順利開展。 從事物業(yè)工程維修和保養(yǎng)的技術(shù)人員與一般的維修工人有很大的不同。 第二篇：小區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施方案 小區(qū)物業(yè)工程部管理具體實(shí)施方案 一、工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范 工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范提要：住戶維修是物業(yè)工程部日常工作的重要組成部分 ,住戶維修服務(wù)搞得好不好 ,服務(wù)是否規(guī)范 ,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平 。住戶內(nèi)安裝的傳感器有門磁感應(yīng)開關(guān)、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它安全傳感器。 在 WINGSUNG 智能小區(qū)解決方案中 ,采用了在每戶設(shè)置 家庭智能控制器 的方式 ,實(shí)現(xiàn)了住戶的家庭智能化管理。 七 .家庭智能化 很多已建或新建小區(qū)家庭中已安裝了三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等 ,這些系統(tǒng) 無疑提高了居室的安全及舒適程度。 現(xiàn)代智能小區(qū)一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設(shè)施的綜合性現(xiàn)代化住宅小區(qū) ,其停車場慣例系統(tǒng)設(shè)一個收費(fèi)亭 ,并與控制中心聯(lián)網(wǎng) ,所有前端設(shè)備都通過電纜先接線至收費(fèi)廳 ,集中進(jìn)行控制和操作。它能將小區(qū)車輛 按時間、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理 ,給停車戶提供停車方便 ,車輛安全 ,也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。 停車場管理系統(tǒng) 機(jī)動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具 ,隨著人們生活水平的提高 ,私人擁有車輛在現(xiàn)代住宅已是很普遍的 ,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區(qū)管理者面前的課題。建立科學(xué)、準(zhǔn)確、完整、動態(tài)的綜合性地下管線信息系統(tǒng) ,實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)各類管線的數(shù)字化 ,為小區(qū)物業(yè)管理和系統(tǒng)維護(hù)創(chuàng)造了有利條件 , 小區(qū)管線系統(tǒng)是以我公司獨(dú)立自主開發(fā)和具有知識版權(quán)的管線信息技術(shù)開發(fā)的。 小區(qū)管線系統(tǒng) 地下管線是小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施 ,它的準(zhǔn)確、完整與否 ,直接影響著小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)維護(hù)和管理。滅火聯(lián)動系統(tǒng)啟動滅火設(shè)備 ,迅速撲滅火災(zāi) 公共廣播系統(tǒng) 本系統(tǒng)在正常情況下 ,可按程序設(shè)定的時間自動播放有線廣播、背景音樂 ,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內(nèi)容 ,在控制中心可手動或自動開啟和關(guān)閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設(shè)備而形成區(qū)域性或間隔廣播。中央控制系統(tǒng)集中監(jiān)控 ,統(tǒng)一調(diào)度 整個系統(tǒng)從功能上來看 ,可分成四個子系統(tǒng) ,即 : 公共照明監(jiān)控 ,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明 (聲控 /紅外感應(yīng) /時間表 /照度 )的控制 供配電監(jiān)控 通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連 ,為管理平臺服務(wù)。同時 ,還可以大大減少運(yùn)行維護(hù)人員 ,降低了物業(yè)管理的人力成本。在富力城信的智能小區(qū)解決方案 ,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換 系統(tǒng)、生活 /消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進(jìn)行了信息采集和自動控制 ,所有信息采集和自動控制均由公用設(shè)備管理系統(tǒng)依靠計(jì)算機(jī)自動完成 ,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。 IC 卡可以作為存折或錢包使用 ,可以儲蓄、取款和支付 系統(tǒng)由感應(yīng)式 IC 卡、 IC 卡感應(yīng)器和各種終端設(shè)備通過電腦連接組成 ,將小區(qū)的管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中 , 一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求 ,靈活組合 ,可隨時增加、刪除不同的子功能。持卡進(jìn)出小區(qū)大門 ,IC 卡作為住戶的身份憑證 IC 卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費(fèi)憑證 可以使用 IC卡來對居室智能管理系統(tǒng)進(jìn)行撤防和布防 在 WINGSUNG 智能小區(qū)解決方案中 ,采用 IC 卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段 ,真正在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一卡通。 (5)巡更違規(guī)記錄提示。 (3)在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點(diǎn) 。功能如下 : (1)實(shí)現(xiàn)巡更路線的設(shè)定、修改 。記錄信息傳送到智能化管理中心。系統(tǒng)在巡更線路上設(shè)立簽到點(diǎn) ,保安人員經(jīng)過時定點(diǎn)簽到。住戶如遇緊急情況 (如火情、急救、警情等 ),亦可呼叫管理中心 ,管理人員同樣也可呼叫分機(jī)與住戶聯(lián)系。也可選擇不理睬來訪者或報警求助。來訪者在門口主機(jī)上輸入房號 ,呼叫住戶 ,住戶聽到鈴聲后 ,可在屏幕上看到來訪者的容貌 ,并可與之通話。如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合 ,系統(tǒng)還應(yīng)該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置 ,同時自動錄像。當(dāng)有人非法跨越時 ,將切斷紅外線路 ,即會觸發(fā)報警。而且它隱蔽性強(qiáng) ,不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。但由于小區(qū)邊界太長 ,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響 ,難免百密一疏 ,很容 易形成安防死角。 周邊防范系統(tǒng) 現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大 ,它的四周邊界總長在一公里以上。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設(shè)置攝像機(jī) ,將圖像傳送到管理中心。可在出入口 ,車站等公共場所觀察人員的流動情況 ,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生 活等情況。 、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機(jī) ,全天候 ,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài) ,所有攝像機(jī)均通過小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連到監(jiān)控中心?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。 ,可通過 集中控制器 與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系 ,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。 五、安防自動化 隨著城市環(huán)境的美化 ,文明程度的提高 ,傳 統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消 ,但社會治安形勢依然嚴(yán)峻 ,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計(jì)算機(jī)控制 ,通過一套專用