【正文】 買了物業(yè)，購房人就成為新建物業(yè)的產權所有人，合法擁有所購物業(yè)。各主體間不存在隸屬關系，明確物業(yè)管理法律關系中各主體地位及行為，有助于減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。法律的欠缺必然會導致糾紛的增加。目前適用于物業(yè)管理的行政規(guī)章較多，如建設部1998年出臺《住宅共用部位共有設施設備維修基金管理辦法》、財政部1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等均屬于行政規(guī)章。但也正是由于各地情況不同，一些地方性法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性和一致性，也導致糾紛增多。如北京市1995年頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責分工的規(guī)定》、《北京市物業(yè)管理招投標暫行管理辦法》等就屬于地方性法規(guī)。其法律效力僅低于法律。（三）行政法規(guī)行政法規(guī)是國務院根據憲法和法律制定和宣布的規(guī)范性文件。物業(yè)管理合同屬于民事合同，是受托人以自己的名義為受托人辦理委托事務，受托人償付費用并支付報酬的委托合同。專門的物業(yè)管理方面的法律還沒有出臺。具有權威性、穩(wěn)定性、嚴肅性，其效力低于憲法，高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)?！边@就是說，物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)不能違背憲法精神，如在法律糾紛中出現與憲法相抵觸之處，必須遵從憲法的權威。全國各族人民、一切國家機關和武裝力量、各政黨和各社會團體、各企事業(yè)組織，都必須以憲法為根本的活動準則，并負有維護憲法尊嚴、保證憲法實施的職責。物業(yè)管理法律關系構成的要素是：（1）權利主體，即物業(yè)管理過程參與者，包括政府主管部門、相關部門、物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人、各類專業(yè)公司等；（2）權利客體，指的是主體的權利義務共同指向的對象，即物和行為；（3）權利和義務，指參加者的權利和義務。一、物業(yè)管理法律關系法律關系是指被法律所調整的社會關系，也就是法律規(guī)范在調整人們行為的過程中形成的一種特殊的社會關系——法律上的權利和義務關系。只要物業(yè)管理涉及的各方利益主體了解和遵照相關的法律、法規(guī)，依法辦事，物業(yè)管理糾紛就會大大減少，出現糾紛后依法處理，物業(yè)糾紛就不會沖突升級。這些問題往往是形成物業(yè)管理糾紛的原因。物業(yè)管理涉及的市場主體諸多，既有民事法律關系，又有行政管理關系，非常需要進行清晰界定。（七）物業(yè)管理法律缺失，各主體間的權利義務關系不清沒有制約的權利就會泛濫。這種自治組織的缺失使物業(yè)糾紛增多。業(yè)主委員會缺失的原因有開發(fā)商阻撓的因素，也有業(yè)主積極性的問題。從實際運行情況看，業(yè)主委員會的建設狀況并不樂觀。因為開發(fā)商、物業(yè)管理公司方面的過錯而引起的糾紛會隨著業(yè)主維權意識的提高而增加，由于業(yè)主行為引起的糾紛也會隨著物業(yè)管理公司管理水平的提升而更加突出，這種趨勢應在物業(yè)管理中提起注意。隨著居民更加注重生活質量、關注生活便利，配套設施的作用顯得日益重要。（五）配套設施不健全或侵占規(guī)劃設施配套完善的設施是業(yè)主享受便捷生活、提高生活品味的必要條件。一方面，部分物業(yè)管理公司在管理理念、經營水平、管理效率等方面沒有完全適應物業(yè)管理行業(yè)的要求，員工素質低下，服務態(tài)度惡劣，管理手段落后，或只在收費環(huán)節(jié)下功夫，而不注重或者根本沒有理解“物業(yè)管理即服務”的含義，服務質量低下，使業(yè)主感到“價值不符”；另一方面是有些業(yè)主對物業(yè)管理的期望值過高，在繳納物業(yè)管理費上還沒有完全從“單位體制”轉變?yōu)椤笆袌鲶w制”，總是希望花最少的錢獲得最大的服務，或寄希望于“搭便車”，認為可以不繳費也能享受物業(yè)服務。大多數業(yè)主認為物業(yè)管理公司收費偏高，沒有提供相應的服務，或服務項目少，或服務質量不高、不到位。這一方面說明在物業(yè)管理公司選聘上問題的嚴重性，同時也說明業(yè)主維權意識的提高。但實際上，鑒于物業(yè)管理與開發(fā)商的“親緣關系”及某種利益分割，有的開發(fā)商往往強行指派某些物業(yè)管理公司進行管理，甚至以不簽字不允許入住為要挾。（三）強行指定管理公司這實際上是物業(yè)管理公司的選聘問題。這類糾紛是矛盾的顯性化一面。集中反映在物業(yè)管理公司何時開始收取物業(yè)管理費、在計算物業(yè)管理費時的計費面積以什么為準、以什么標準收費及物業(yè)自立項目亂收費、超過規(guī)定標準收費、收費不公開、業(yè)主欠費或拒交費等問題上。許多糾紛表面上看是出于這樣、那樣的原因，但追根溯源都可以歸結到法律關系上，這是矛盾的第一大焦點。例如，業(yè)主應是物業(yè)的主人，業(yè)主通過自治形式組建業(yè)主委員會，業(yè)主委員會的重大決定應尊重多數業(yè)主意見，物業(yè)管理公司應受業(yè)主委員會委托行使管理職能。從各地消費者協(xié)會對物業(yè)管理的調查及每年“3?15”媒體投訴熱線的統(tǒng)計，也均驗證了這樣一個事實，即廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務不滿意。5．有關部門對物業(yè)管理公司違規(guī)行為查處不力，監(jiān)管不到位，乃至縱容物業(yè)管理公司的不正當行為，使一些業(yè)主受到損害的事件長期得不到解決。大多數物業(yè)管理人員沒有經過培訓，導致物業(yè)管理服務大打折扣。2．物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，一些物業(yè)管理公司不向業(yè)主公開賬目，侵犯了業(yè)主的知情權。14．您對物業(yè)管理公司的服務有哪些意見和建議？大多數業(yè)主的意見和建議是：① 建議各小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，使業(yè)主更好地履行義務和享受業(yè)主的權利；② 提高物業(yè)管理人員的素質，按照國家的規(guī)定，取得職業(yè)資格證書才能上崗；③ 物業(yè)收費要合理，明示服務項目，所收費用要真正用在小區(qū)內的設施維護、綠化、衛(wèi)生、保安等項目和對業(yè)主的服務上；④ 希望有關部門加強對物業(yè)管理公司的管理，使其真正做到全心全意為業(yè)主服務。12．您認為物業(yè)管理公司存在哪些不合理收費？大多數業(yè)主表示，收取物業(yè)管理服務費是應該的，但是，由于收費不透明、物業(yè)管理公司根本沒有做到收費明示，所以不清楚哪些收費項目是不合理的，有些項目只收費，服務不及時或業(yè)主沒有享受到此項服務，這都屬于不合理收費。10．物業(yè)管理公司是否能夠向業(yè)主明示物業(yè)管理服務內容？① 能，330張，占有效問卷的25%；② 不能，990張，占有效問卷的75%。148張，占有效問卷的87%；③ 不好，146張，占有效問卷的11%。294張，占有效問卷的98%。6．業(yè)主房屋出現故障物業(yè)管理公司是否能做到快速上門維修？① 能，40張，占有效問卷的3%；② 不能，594張，占有效問卷的45%；③ 一般，686張，占有效問卷的52%。5．您是否主動按時交納物業(yè)管理費？① 主動交納，13．物業(yè)管理人員的服務是否令您滿意？① 滿意，106張，占有效問卷的8%；② 比較滿意，541張，占有效問卷的41%；③ 不滿意，674張，占有效問卷的51%。（二）調查結果在調查問卷上，共列出了14個問題，從業(yè)主填寫的有效問卷中進行分析，結果如下：1．您對物業(yè)管理公司管理服務情況滿意程度如何？① 滿意，80張，占有效問卷的6%；② 比較滿意，371張，占有效問卷的28%； ③ 不滿意，871張，占有效問卷的66%。其中，有效問卷1840張，占發(fā)放問卷的82%，調