【正文】 行供電，凌晨 5時(shí) 22分，再次停電。 3/9/2023 43 物業(yè)管理典型案例分析 為敦促供電局盡快維修，物業(yè)管理公司積極與供電所聯(lián)系，并積極關(guān)注高壓線路搶修進(jìn)程。 17時(shí) 32分，小區(qū)恢復(fù)供電，但沒(méi)想到 2分鐘左右，小區(qū)再次停電，物業(yè)管理公司立即向供電局交涉，答復(fù)為高壓線多點(diǎn)接地，該轄區(qū)全部停電，供電局正組織人員進(jìn)行搶修，但具體供電時(shí)間不能確定。 其他部門給予的配合和領(lǐng)導(dǎo)的支持等。 3/9/2023 40 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 銷售員未經(jīng)許可，為個(gè)人利益，擅自將鑰匙交給業(yè)主； 由于業(yè)主未辦收樓手續(xù)，未能領(lǐng)到水卡，采取拆除水表供水，造成漏水； 房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕按正常流程收樓等。通過(guò)對(duì) 2207水表處檢查，判定為 2207業(yè)主私自拆掉自來(lái)水表，改成直接供水，引致漏水。 3/9/2023 39 物業(yè)管理典型案例分析 五、未辦理收樓手續(xù)擅自入住 案情介紹： 2023年 7月 15日， 12207業(yè)主王某由于房屋質(zhì)量問(wèn)題一直與項(xiàng)目公司存在爭(zhēng)執(zhí)，并且從銷售員手中拿到了戶門鑰匙一把，私自更換戶門鎖芯，未辦理收樓手續(xù)擅自入戶居住。 通過(guò)上述方法，對(duì)于新進(jìn)住的業(yè)主違章安裝防盜網(wǎng)的現(xiàn)象已經(jīng)得到了有效的抑制，對(duì)于已經(jīng)安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主，通過(guò)本公司的說(shuō)服教育，已有陸續(xù)拆除的效果，小區(qū)環(huán)境已得到明顯的改善。 3/9/2023 38 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）強(qiáng)制拆除。我們上門拜訪并告訴他們小區(qū)的安全是有保障的，由于他的行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了小區(qū)的整體形象，再加上與周圍高檔社區(qū)對(duì)比，已經(jīng)使本小區(qū)物業(yè)受到了一定的貶值，損害了他自己及其他業(yè)主的利益。 3/9/2023 37 物業(yè)管理典型案例分析 （ 2）對(duì)已經(jīng)進(jìn)住并已經(jīng)在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)的業(yè)主，首先對(duì)其進(jìn)行說(shuō)服教育。對(duì)于新進(jìn)住的執(zhí)意要非法違章安裝飄出式防盜網(wǎng)的業(yè)主，管理公司經(jīng)過(guò)說(shuō)服教育、扣留押金、暫停供電（水）等方法仍不奏效時(shí)，可以視情況決定是否通知城管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)依法拆除其違章飄出的防盜網(wǎng)，并從裝修保證金中扣除因此而產(chǎn)生的費(fèi)用。對(duì)新進(jìn)住的正在違章裝修的業(yè)主，管理公司經(jīng)反復(fù)說(shuō)服教育不果，可以根據(jù)管理公約的規(guī)定，暫停對(duì)該單元的供電、供水，令其違章裝修無(wú)法繼續(xù)下去。本公司的方針是對(duì)新進(jìn)住的業(yè)主能說(shuō)服的力求說(shuō)服，實(shí)在不得已時(shí)才采取處罰措施。 對(duì)小區(qū)業(yè)主實(shí)行分類勸阻原則，具體辦法如下： 3/9/2023 34 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）說(shuō)服教育。該公司在按章審批裝修項(xiàng)目時(shí)向業(yè)主重申有關(guān)規(guī)定，并向裝修單元的業(yè)主征收一定數(shù)額的裝修保證金。該公司在公約中制定了完善的裝修管理制度。 治理小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)的方案： 3/9/2023 33 物業(yè)管理典型案例分析 對(duì)于新進(jìn)住的業(yè)主： （ 1）制定物業(yè)管理公約，在公約中的有關(guān)用戶守則中要明確規(guī)定，禁止業(yè)主私自在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)，并在物業(yè)交付使用時(shí)讓其簽訂管理公約，并以管理公約為依據(jù)制止此類行為。那些準(zhǔn)備在樓體外安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主能夠放棄安裝。 3/9/2023 32 物業(yè)管理典型案例分析 考慮到業(yè)主會(huì)在樓體外安裝防盜網(wǎng)，是出于安全考慮，擔(dān)心小區(qū)會(huì)出現(xiàn)治安問(wèn)題，因此，我們首先加強(qiáng)了小區(qū)的治安管理，增加保安數(shù)量，并實(shí)行 24小時(shí)治安巡邏，給業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全的生活空間。 3/9/2023 31 物業(yè)管理典型案例分析 本小區(qū)周圍建的全是高檔社區(qū)，整體形象美觀大方，與本小區(qū)形成鮮明的對(duì)比，使本小區(qū)整體形象大打折扣，房?jī)r(jià)也有相應(yīng)影響。 由于小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重，樓體外觀已經(jīng)失去了原有的風(fēng)貌，高低不平的防盜網(wǎng)使整個(gè)樓體十分難看，使小區(qū)整體形象受損。對(duì)此，公司物業(yè)管理人員在剛一接手此小區(qū)物業(yè)時(shí)就召開(kāi)專門會(huì)議，討論此事，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間里解決此事，恢復(fù)小區(qū)原有風(fēng)貌。 3/9/2023 29 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司剛接管該小區(qū)時(shí)，就發(fā)現(xiàn)該小區(qū)由于部分業(yè)主私自在窗外安裝防盜網(wǎng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了該小區(qū)的整體美觀及原有環(huán)境，而沒(méi)安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主也怨聲載道，剛進(jìn)住還沒(méi)來(lái)得及安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主有的也想效仿，也準(zhǔn)備私自安裝防盜網(wǎng)。此時(shí)該小區(qū)的入住率已達(dá)到了 30%。由于小區(qū)還沒(méi)有完全竣工，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理公司也沒(méi)有對(duì)此事加以勸阻，致使該小區(qū)隨意安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重。由于小區(qū)業(yè)主入住時(shí)間早，小區(qū)業(yè)主剛?cè)胱r(shí)，小區(qū)還沒(méi)有完全建成。因此，在地方法規(guī)或配套措施中，應(yīng)明確設(shè)立物業(yè)管理退出機(jī)制如何落實(shí)到位的具體措施；同時(shí)政府部門及主管部門也要多為業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)考慮，加快解決物管公司退出的問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定，舊的物業(yè)管理公司退出去，新的物業(yè)管理公司才能進(jìn)來(lái)。 部分業(yè)主提出業(yè)主委會(huì)在組織物業(yè)管理單位選聘過(guò)程以及維修基金使用管理上存在問(wèn)題，應(yīng)按照民事訴訟案件中“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，列舉證據(jù)材料，既可向有關(guān)部門提供，也可通過(guò)司法途徑加以解決，而不應(yīng)通過(guò)阻撓交接的方式來(lái)解決。甲物業(yè)管理應(yīng)該尊重業(yè)主意愿和公開(kāi)招投標(biāo)的結(jié)果。第三十四條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并要通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 25 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條：物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。第十五條：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行的職責(zé)有，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第十二條：業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過(guò)。由此出現(xiàn)了存在于業(yè)主委會(huì)、新老物業(yè)管理企業(yè)和部分業(yè)主之間的錯(cuò)綜復(fù)雜的糾紛矛盾。 3/9/2023 22 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司為履行合同準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理交接，由于受到小區(qū)部分業(yè)主強(qiáng)烈抵制未能實(shí)現(xiàn)。自此，小區(qū)一系列矛盾和問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。依據(jù)中標(biāo)結(jié)果，業(yè)主委會(huì)與乙物業(yè)管理公司 11月 20日簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同期限由 2023年 12月 1日至 2023年 11月 30日止。先后有包括原物業(yè)管理企業(yè)甲在內(nèi)的 3家物管企業(yè)參加了本次招標(biāo)。據(jù)業(yè)主委會(huì)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過(guò)，通過(guò)了法定的 2/3投票權(quán)。 10月 14日，完成備案。 2023年 8月 24日，新?lián)Q屆產(chǎn)生的小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)的授權(quán)，做出重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)決定。 3/9/2023 18 物業(yè)管理典型案例分析 點(diǎn) 評(píng)： 本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)