【正文】 共 10 頁 案例十四、 未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4 個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個 6 歲的孩子被燒成重傷不治而死。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。 問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。 近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白 條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。 目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標(biāo)的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。 給物業(yè)公司提個醒 ——— 打官司 物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用；如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明?？墒牵欢螘r間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。在這個基礎(chǔ)上，主動交流加適當(dāng)讓步，相信會感“上帝”的。 點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。最后雙方達成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。第 5 頁 共 10 頁 的共識。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。 案例十二、 業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦?? 由于不便言明的非管理原 因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。 被告（某業(yè)主） ——— 簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標(biāo)準(zhǔn)實際上并不存在，物價局備案的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 元，現(xiàn)原告以每平方米 元計算缺乏依據(jù)。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢 送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。被告于判決生效之日起 10 日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護。 法院判決 ——— 經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū) 某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。該小區(qū)另外 6 戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達到了 100％ 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24 小時。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。 案例十、 欠租 2020 元被拘一整天 百年不賴，千年不還。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。第 4 頁 共 10 頁 法院 ——— 經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費每月每平方米建筑面積 元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標(biāo)準(zhǔn)收繳。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。 被告（某業(yè)主） ——— 對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。 點評 ：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費及收費標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進一步申明收取 40 元維修費，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。 情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦?? 案例八、 住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費 ?? 去年年底，某大廈 6 樓一住 戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。業(yè)主委員會反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履 行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全”。 電費到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。 案例七、 蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費，供電部門停供電 ?? 2020 年 6 月 17 日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。 國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了 65 個欠費官司，標(biāo)的額 42 萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達到 95％以上。 由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權(quán)益 物業(yè)收費引起的糾紛 物業(yè)管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。尤其是空調(diào)外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定 ，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換；如果該事故給自